Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.06.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 20 указанного Постановления предусмотрено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах I и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По договору купли-продажи 08.02.2010 ответчик приобрел у ООО «Проба» (продавец) сооружение - железнодорожные пути, при этом в договоре указано, что недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:31:0000000:0066 общей площадью    295 000 кв.м (право собственности ответчика на сооружение зарегистрировано 22.03.2010 - свидетельство о государственной регистрации права № 24 ЕИ 535932).

Согласно письму ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 10.11.2009 № 21-02/67 в Пировском участке Лесосибирского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю отсутствуют сведения об обладателях вещных нрав, об ограничениях/обременениях в отношении объектов учета, расположенных по адресу: Красноярский край. Пировский район, п. Кетский, ул. Баумана, 1Б: сооружение - трансформаторная подстанция и воздушная линия напряжением 10кВт Фидер 34-15, протяженностью 1,75 км, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0003, кадастровый номер 24:31:1401030:0001:04:245:002: 000447700:0003: сооружение подъездной подкрановый путь № 2, протяженностью 0,6 км, инвентарный помер 04:245:002:000447700:0002; сооружение подъездной подкрановый путь № 1, протяженностью 0.6 км, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0001; нежилое здание «Лвтогаража», литер ВЗ, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0007, общая площадь 906,2 кв.м; нежилое здание «Шпалоцеха», литер В, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0004, общая площадь 359,4 кв.м; нежилое здание «Материального склада», литер В2, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0006, общая площадь 484 кв.м; нежилое здание «Цех Технологической щепы», литер В1. инвентарный номер 04:245:002:000447700:0005, общая площадь 357,0 кв.м; нежилое здание «Диспетчерская», литер В4, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0007, общая площадь 81,3 кв.м. Право собственности на указанные объекты не регистрировалось.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.11.2013 № 01/346/2013-707 право собственности на сооружение -трансформаторная подстанция и воздушная линия напряжением 10кВт Фидер 34-15, протяженностью 1,75 км, инвентарный номер 04:245:002:000447700:0003 , литер 3, по адресу: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул.Баумана, 16, зарегистрировано за ООО Пировский лесной терминал - Малтат» 04.08.2006.

Согласно свидетельствам 29.12.2012 24ЕК 373461, 24ЕК 373462, 24ЕК 373459, 24ЕК 373460 муниципальное образование Пировский район Красноярского края является собственником следующего имущества: автогараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 906,2 кв.м, инв.№ 04:245:002:000447700:0008. лит.ВЗ. адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул.Баумана, 16; технологическая щепа, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 357,9 кв.м, инв.№ 04:245:002:000447700:0005, лит.В1, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул.Баумана, 16; материальный склад, назначение: нежилое, 1 -этажный, общая площадь 484 кв.м. инв.№ 04:245:002:000447700:0006, лит.В2, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский. ул.Баумана, 16; диспетчерская, назначение: нежилое, I-этажный, общая площадь 81,3 кв.м, инв.№ 04:245:002:000447700:0007, лит.В4, адрес (местонахождение) объекта: Красноярский край, Пировский район, п. Кетский, ул.Баумана, 16.

В материалы дела истцом представлены акты обследования от 03.12.2013, составленный представителями истца и Кетского сельского совета Пировского района Красноярского края, и от 31.01.2014, составленный представителями истца, ответчика и Кетского сельского совета Пировского района Красноярского края, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 24:31:000000:0066. кроме объектов, принадлежащих истцу (впоследствии ООО «СТМ»), ответчику и ООО Пировский лесной терминал - Малтат», выявлены объекты, собственники которых не определены. Сведения о площади выявленных объектов отсутствуют.

С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что определение обязательства ответчика по внесению ежемесячной арендной платы, как разницы между суммой арендной платы по договору аренды от 24.04.2007 и арендной платой, предусмотренной в соглашении от 22.05.2008 о присоединении к нему ООО «Пировская Лесная Б и ржа-Малтат», деленной на 12 месяцев, без учета площади земельного участка, находящейся под объектами недвижимости, собственники которых не определены, является неправомерным.

Согласно пункту 3.3 договора от 24.04.2007 арендная плата за пользование участком для соарендаторов, вступающих в договор, устанавливается соответствующим соглашением о присоединении к договору, и начисляется пропорционально застроенной площади под объектами недвижимости, принадлежащих соарендаторам на праве собственности.

В соответствии с пунктом 3.8 главы 1 Правил технической эксплуатации железных дорог Российской Федерации (утв. МПС РФ 26.05.2000 N ЦРБ-756, ред. от 03.07.2001, с изм. от 09.03.2004) ширина земляного полотна поверху на прямых участках пути должна соответствовать верхнему строению пути; на существующих линиях до их реконструкции допускается ширина земляного полотна на однопутных линиях не менее 5,5 м.

Таким образом площадь под железнодорожным полотном, принадлежащим ответчику, составляет 19 688,35 кв. м (3579,7 м х 5,5 м), что ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, кКак следует из письменного отзыва ответчика, площадь, занимаемая соарендатором (ответчиком), установлена в соглашении от 19.10.2011 в размере 30 000 кв. м. по заявлению ООО «Паритет люкс» с учетом планируемого размещения погрузочно-разгрузочных площадок вдоль ж/д путей, необходимых для их эксплуатации.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика  о том, что истец не доказал, что используемая ответчиком площадь земельного участка больше 19 688,35 м 2   (3 579,7 м х 5,5 м).

Истцом (арендодатель) и ООО «Паритет люкс» (соарендатор) 19.10.2011 подписано соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.04.2007.

Согласно приложению № 1 к соглашению от 19.10.2011 размер арендной платы рассчитан исходя из площади земельного участка, занимаемой объектами недвижимости, находящимся на праве собственности у соарендатора, равной 30 000 кв.м.

В соглашении указано, что  земельный участок уже находится в фактическом пользовании соарендатора, соглашение имеет силу передаточного акта (пункт 1.1 соглашения).

Таким образом, данный документ подтверждает фактическое использование земельного участка площадью 30 000 кв. м.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отнес бремя опровержения данного факта на ответчика, указав, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование ответчиком земельного участка площадью меньшей, чем согласована 19.10.2011.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил   требования истца о взыскании с ООО «Паритет люкс» задолженности по арендной плате в сумме 45 092 рублей 18 копеек., исходя из размера арендной платы за земельный участок площадью 30 000 кв.м.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор (соарендаторы) выплачивают арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей в это время процентной ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

За период с 23.03.2010 по 01.10.2012 истец начислил ответчику пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 54 899 рублей 56 копеек, что следует из представленного истцом расчета.

Расчет неустойки с учетом размера арендной платы, подлежащей оплате ответчиком за земельный участок площадью 30 000 кв.м, сроков внесения платежей и изменением ставки рефинансирования за период с 01.05.2010 по 01.10.2012 составляет 7 397 рублей 24 копеек.

Требования истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме       7 397 рублей  24 копейки.

При указанных обстоятельствах на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Красноярского края от  27 марта 2014  года по делу                       №  А33-13805/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

Л.Е. Споткай