Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 июня 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А74-7267/2013

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июня  2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «10» июня  2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.

судей: Магда О.В., Бутиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.

в отсутствии лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «19» марта 2014 года по делу № А74-7267/20133, принятое судьей Тропиной С.М.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ботева Наталья Владимировна  (далее – Ботева Н.В., истец) (ИНН 190200198069, ОГРН 305190229200026) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к департаменту архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (далее – ответчик)  (ИНН 1902000378, ОГРН 1021900674971)  о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 18.08.2011 № 4091/11 в виде взыскания 102 413 рублей 82 копеек, перечисленных по договору аренды земельного участка от 18.08.2011 № 4091/11, в том числе 41 741 рубля долга, 57 407 рублей 19 копеек неосновательного обогащения за период с 19.08.2012 по 31.12.2013, 3 535 рублей 63 копеек пени.

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования: просил применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде взыскания 102 413 рублей 78 копеек, перечисленных по договору аренды земельного участка от 18.08.2011 № 4091/11, в том числе 100 570 рублей 67 копеек арендной платы и 1 843 рублей 11 копеек пени.

Решением от 19.03.2014 иск удовлетворен.  Применены  последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 18.08.2011 № 4091/11. С департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска в пользу индивидуального предпринимателя Ботевой Н.В. взыскано  102 413 (сто две тысячи четыреста тринадцать) рублей 78 копеек, а также 4 000 (четыре тысячи) рублей расходов по уплаченной государственной пошлине.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик  обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования,  доводы апелляционной  жалобы сводятся к следующему:

- земельный участок был сформирован  не для эксплуатации самого нежилого помещения, а для размещения отдельного входа  в салон красоты;

- суд первой инстанции не учел представленные в материалы дела доказательства о способе формировании земельного участка площадью 56 кв.м., рас­положенного по адресу: РХ, г.Саяногорск, Советский мкрн., д.40, участок прилегающий к квартире 1, с назначением и видом разрешенного использования для размещения отдель­ного входа в салон красоты. По этим же основаниям земельный участок площадью 56 кв.м. относится к землям неразграниченным и не мог выйти из публичного правообладания муниципального образования г. Саяногорск, соответственно, ответчик  может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду;

- у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома,  возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом на спорный земельный участок в государственном кадастре недвижимости в разделе 15 отсутствуют сведения о правах. При таких обстоятельствах, право общей долевой собственности собствен­ников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок площадью 56 кв. м с кадастровым номером 19:03:040204:200 не возникло.

-  в связи с чем, договор аренды не может быть признан ничтожной сделкой, соответственно, не могут быть применены последствия недействительности сделки.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 03.06.2014.

От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы заявителя апелляционной жалобы  отклонены как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Как усматривается из материалов дела, по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский мкрн., 40, расположено два объекта недвижимости: здание гостиницы «Меридиан», принадлежащей на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Саянтурсервис» (далее – ООО «Саянтурсервис», и жилой дом. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 07.03.2014 № 1900/14-26739 земельный участок с кадастровым номером 19:03:040204:2 площадью 1403 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский мкрн., 40, под гостиницей «Меридиан», поставлен на государственный учёт 01.08.2003. Собственником земельного участка указано ООО «Саянтурсервис». Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 11.03.2014 № 1900/14-27680 земельный участок с кадастровым номером 19:03:040204:40 площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский мкрн., 40, под жилым домом, поставлен на государственный учёт 01.08.2003. Указано, что государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, расположенных по указанному адресу: площадью 83,90 кв.м с кадастровым номером 19:03:040204:61, площадью 1403 кв.м с кадастровым номером 19:03:040204:2. На основании договора купли-продажи от 10 марта 2010 года за Ботевой Н.В.  26 марта 2010 года зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 64,1 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский микрорайон, 40-1 (свидетельство серии 19АА № 255953).

Постановлением Администрации города Саяногорска от 30 июля 2010 года № 1128 Ботевой Наталье Владимировне согласовано место размещения объекта строительства и утверждён акт выбора земельного участка площадью 56 кв.м на землях населённого пункта г. Саяногорска, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский мкрн., 40, участок, прилегающий к квартире 1, для строительства отдельного входа в салон красоты.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 26.02.2014 № 1900/14-22084 земельный участок площадью 56 кв.м по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский мкрн., 40, участок, прилегающий к квартире 1, разрешённое использование «для размещения отдельного входа в салон красоты», поставлен на государственный кадастровый учёт 08 августа 2011 года с присвоением ему кадастрового номера 19:03:040204:200.

Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска (арендодатель) и Ботева Н.В. (арендатор) 18 августа 2011 года заключили договор № 4091/1 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передаёт арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:03:040204:200, площадью 56 кв.м, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский микрорайон, 40, участок, прилегающий к квартире 1, для размещения отдельного входа в салон красоты, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 4.1. договора период аренды участка определён сторонами с 18.08.2011 по 18.08.2012. Договор в установленном порядке зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.09.2011.

Согласно пунктам 3.1., 3.2., 3.5. договора, годовой размер арендной платы составляет 40 360 рублей. Арендная плата вносится ежегодно в срок до 15 июня текущего года. При нарушении срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1% от размера невнесённой арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приёма-передачи от 18 августа 2011 года земельный участок передан в аренду Ботевой Н.В.

Согласно расчёту от 17 июля 2012 года задолженность по арендной плате за период с 18.08.2011 по 31.12.2012 по договору аренды от 18.08.2011 № 4091/11 составила 57 597 рублей 26 копеек, сумма неустойки за период с 16.06.2012 по 17.07.2012 – 1 843 рубля 11 копеек. В соответствии с имеющейся на расчёте отметкой, Ботевой Н.В. произведена оплата в размере 59 440 рублей 37 копеек. По платёжной квитанции от 23 июля 2012 года Ботевой Н.В. на счёт департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска перечислено 42 973 рубля 41 копейка. В соответствии с актом от 22 марта 2012 года после перепланировки и переустройства жилой квартиры принят законченный строительством объект – нежилое помещение «Салон красоты» с устройством отдельного входа, общей площадью 71,3 кв.м, сервисной площадью 46 кв.м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский микрорайон, 40, помещение 1Н.

За Ботевой Натальей Владимировной 07 мая 2012 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 74,3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский микрорайон, 40, помещение 1Н (свидетельство серии 19АА № 431549). Истец 25 декабря 2013 года вручил ответчику претензию, в которой указал на ничтожность договора аренды земельного участка № 4091/11, поскольку ответчик не вправе был заключать данный договор. Указал, что в период с 18.08.2011 по 31.12.2013 оплачено 102 413 рублей 78 копеек, в том числе 98 878 рублей 15 копеек долга и 3 535 рублей 63 копейки пени. Просил в срок до 31.01.2013 возвратить указанные денежные средства.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.08.2011 № 4091/11 является ничтожным в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.        В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.          В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

  Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего дела истцом заявлено требование  о взыскании  неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, при принятии решения   исходил из того, что договор № 4091/1 аренды земельного участка с кадастровым номером 19:03:040204:200, площадью 56 кв.м, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Советский микрорайон, 40, участок, прилегающий к квартире 1, для размещения отдельного входа в салон красоты, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, заключенный между департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорска и Ботевой Н.В. 18 августа 2011 года, является ничтожным в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствием недействительности сделки является  возврат истцу денежных средств, полученных ответчиком в качестве арендных платежей и неустойки по ничтожному договору в сумме 102 413 рублей 78 копеек.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств и норм права, подлежащих применению, суд апелляционной инстанции не находит основания для переоценки указанных выводов  суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, отношения сторон возникли из договора аренды от  18.08.2011 № 4091/11 земельного участка, прилегающего к квартире 1, для размещения отдельного входа в салон красоты, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В свою очередь, согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»  (далее – Закон № 189-ФЗ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Право общей долевой собственности на него у собственников