Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 мая 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А33-21065/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014  года.

Полный текст постановления изготовлен          19 мая 2014  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Юдина Д.В,

секретаря судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Казазаевой Елены Геннадьевны: Тучина С.Н., представителя по доверенности от 28.01.2014,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Казазаевой Елены Геннадьевны

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от  4 марта 2014  года по делу №  А33-21065/2013, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Казазаева Елена Геннадьевна (ИНН 245600011808, ОГРН 311245615100011) (далее - Истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Сельскохозяйственному закрытому акционерному обществу «Дороховское» (ИНН 2427000670, ОГРН 1022401590199) (далее -Ответчик, Общество), просит понудить Сельскохозяйственное закрытое акционерное общество «Дороховское» заключить и подписать с индивидуальным предпринимателем Казазаевой Еленой Геннадьевной основной договор купли-продажи нежилого помещения, определив в договоре существенные условия:

1.1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил нежилое одноэтажное помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, Назаровский район, с.Дорохово, ул. Зелёная, д.41, (далее по тексту нежилое помещение или объект недвижимости), имеющее следующие характеристики:

-кадастровый номер 24:27:1401009:155;

-ранее присвоенный учётный номер 04:237:002:001722540:0001; -общая площадь 135,6 (сто тридцать пять целых и шесть десятых) кв.м;

-функциональное назначение: нежилое здание (столовая сельскохозяйственного предприятия);

-год ввода в эксплуатацию 1980 (далее по тексту - здание столовой), и находящее в помещении технологическое оборудование.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на указанное нежилое помещение ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой нежилым помещением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

1.2.Цена указанного нежилого помещения, согласованная сторонами, составляет 700 000 (Семьсот тысяч) рублей, в силу чего до момента подписания договора купли-продажи объекта недвижимости ПОКУПАТЕЛЬ уплатил ПРОДАВЦУ денежную сумму в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, оставшиеся 200 000 (Двести тысяч) рублей подлежат уплате в пользу ПРОДАВЦА в момент подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

1.3.ПОКУПАТЕЛЬ осмотрел объект недвижимого имущества и согласен принять его в том качественном состоянии, какое оно есть, факт приёма-передачи указанного недвижимого имущества произведён в соответствии с АКТОМ приема-передачи нежилого помещения (столовой) от 23 ноября 2012 года, в силу чего настоящий пункт договора имеет для сторон силу и значение АКТА ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ указанного объекта недвижимого имущества от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ.

Кроме того, в резолютивную часть судебного акта Истец просит включить следующие положения: «В случае неисполнения судебного решения о заключении основного договора купли-продажи указанного объекта недвижимости в течение 30 (Тридцати) дней с момента вступления решения суда в законную силу, право собственности на объект недвижимости: нежилое здание «Столовая сельскохозяйственного предприятия», расположенный по адресу: Красноярский край, Назаровский район, с. Дорохове, ул. Зелёная, 41, общей площадью 135,6 кв.м., кадастровый номер 24:27:1401009:155, возникает за истицей, индивидуальным предпринимателем Казазаевой Еленой Геннадьевной (ПОКУПАТЕЛЕМ) на основании настоящего судебного решения, и подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.»

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 марта 2014 года в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец привел следующие обстоятельства.

Истец полагает, что суд обязан был возложить на ответчика обязанность зарегистрировать  свое право собственности на спорное здание, что впоследствии дало бы право истцу осуществить переход права на здание столовой в судебном порядке.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2014  года апелляционная жалоба истца принята к  производству, рассмотрение жалобы назначено на 14.05.2014.

В судебное заседание представители ответчика не прибыли.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-6).

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 10.04.2014.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

23.11.2012 Истец и Ответчик подписали предварительный договор купли - продажи нежилого помещения (столовой) в соответствии с условиями которого, стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. Общество обязуется передать в собственность Предпринимателю нежилое одноэтажное помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, Назаровский район, с. Дороховское, ул. Зеленая, д. 41 кадастровый номер 24:27:1401009:155, ранее присвоенный учетный номер 04:237:002:00172254060001, общей площадью 135,6 кв.м., функциональное назначение: нежилое здание (столовая сельскохозяйственного предприятия), год ввода в эксплуатацию 1980 и находящееся в нем технологическое оборудование. В предмет основанного договора не входит передача земельного участка под помещением. Цена помещения и находящегося в нем технологического оборудования составляет 700 000 рублей.

В пункте 1.4. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течении года с момента заключения предварительного.

Порядок расчетов стороны определили в пунктах 2.1., 2.3. предварительного договора в соответствии с условиями которого, предприниматель вносит 500 000 рублей (по 100 000 рублей в течении 5 рабочих дней) в день заключения настоящего договора. При заключении сторонами основного договора, вносится оставшаяся часть - 200 000 рублей.

23.11.2012 истец принял помещение и находящееся в нем оборудования по акту приема-передачи.

Согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходным кассовым ордерам, предпринимателем внесено в кассу общества 500 000 рублей.

15.10.2013 в адрес ответчика истцом направлено письменное предложение о заключении основного договора купли - продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора от 23.11.2012.

Истцом в материалы дела представлены: 1) бухгалтерская справка от 23.11.2012 о нахождении на балансе СЗАО «Дороховское» здания столовой, расположенное по адресу: Красноярский край, Назаровский район, с. Дороховское, ул. Зеленая, 41, инвентарный номер 00000114, дата ввода в эксплуатацию 30.08.1980, дата принятия к бухгалтерскому учету 25.09.1980; 2) 1 лист кадастрового паспорта (документ состоит из 2-ух листов) составленный на дату 20.08.2012 на здание, расположенное по адресу: Красноярский край, Назаровский район, с. Дороховское, ул. Зеленая, д. 41 кадастровый номер 24:27:1401009:155, ранее присвоенный учетный номер 04:237:002:00172254060001, общей площадью 135,6 кв.м., 1980 - год ввода в эксплуатацию; 3) технический паспорт, составленный по состоянию на 31.05.2012, нежилого здания «Столовая сельскохозяйственного предприятия», расположенного по адресу Красноярский край Назаровский район с. Дорохово, ул. Зеленая, дом № 41 Литер Б, 1980 года постройки общей площадью 135,6 кв.м.; 4) уведомление от 11.11.2013 № 01/346/2013-997 об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, адрес: Красноярский край, Назаровский район, с. Дорохово, ул. Зеленая, 41.

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с настоящим иском о понуждении к заключению договора купли -продажи на условиях предварительного договора, а также с требованиями о признании права собственности на нежилое здание (до изменения предмета иска в настоящем судебном заседании) истец имел единственную цель - зарегистрировать свои права на спорный объект недвижимости в ЕГРП.

Истец полагает ответчика собственником спорного помещения на дату подписания договора купли - продажи, а также исходит из того, что притязания каких-либо иных лиц в отношении спорного имущества отсутствуют.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом при исследовании материалов дела и подтверждено доводами Истца, предприниматель и общество подписали предварительный договор купли - продажи нежилого здания, истец (покупатель) частично уплатил денежные средства ответчику (продавцу) за приобретенный объект, а также принял по акту приема - передачи спорный объект в своё пользование. Сведения о праве собственности продавца (Ответчика), а также других лиц, в ЕГРП на спорный объект недвижимости отсутствуют.

Как пояснил истец, на сегодняшний день ответчик уклоняется от дальнейших действий по заключению договора и не принимает у истца оплату по договору в полном объеме. Кроме того, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости невозможна без волеизъявления ответчика.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление) судам даны следующие разъяснения: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В силу положений пункта 5 приведенного выше постановления, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом приведенного выше правового регулирования, применительно к обстоятельствам настоящего дела, суд пришел к правомерному выводу, что подписанный между сторонами спора 23.11.2012 договор является договором