Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.05.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 338 руб. 20 коп., арендная плата определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициента арендной платы, равного 0,015. Кроме того, пункт 6.4. договора аренды изложен в следующей редакции: «Условия настоящего договора в части размера и порядка внесения арендной платы изменяется ежемесячно в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, как в части изменения и (или) введения коэффициентов к ставкам арендной платы, установления базовых ставок арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора».

При подписании дополнения от 22.12.2007 к договору аренды №6497 (дополнение зарегистрировано 24.01.2008), по тексту договора аренда вместо слов «….строительства административного-торгового здания с инженерным сетями…» читать «….строительства административного-торгового, спортивного здания с инженерным обеспечением…» в соответствующем падеже.

07.07.2011 стороны подписали дополнение к договору аренды №4300 (дополнение зарегистрировано 20.07.2011), приложением к которому является расчет арендной платы. Согласно расчету ежемесячная арендная плата за земельный участок составляет 284 914 руб. 57 коп., арендная плата определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с учетом коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, равного 0,015, коэффициента, учитывающего категорию арендатора равного 1. По тексту договора аренды вместе слов «…для проведения проектно-изыскательных работ и строительства административно-торгового, спортивного здания с инженерным обеспечением…» читать «…для строительства административных, спортивных зданий и автостоянкой и инженерным обеспечением объектов…» в соответствующем падеже.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.07.2012 по делу № А33-5171/2012 судом отказано Обществу в иске о внесении изменений в договор от 22.11.2004 № 2173 в редакции дополнения от 07.07.2011 № 4300 в части уменьшении размера арендной платы до 18 082 руб. 73 коп.

В направленном в адрес арендатора (Общества) проекте дополнительного соглашения арендодатель (Департамент) установил плату за арендованный земельный участок с 03.07.2013 – ежемесячно 1 154 904 руб. 69 коп. в соответствии со следующим расчетом:

Период

Вид функционального использования

Кадастровая стоимость земельного участка

Коэффициентучитывающий вид разрешенного использования (К1)

Коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К2)

К3

Оплата в год, руб.

Оплата в месяц, руб.

Площадь в кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв.м.

с 03.07.

2013

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, делового и коммерческого назначения

35836

6445,5

0,015

1

4

13 858 856 руб. 69 коп.

1 154 904 руб. 69 коп.

21.08.2012 Общество в адрес Департамента направило протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором предложил свои вариант размера арендной платы в месяц (288 726 руб. 17 коп.), в сопроводительном письме общество привело мотивировку своих возражений относительно размера арендной платы, установленной Департаментом.

В направленном в адрес Общества Департаментом и полученном последним 19.09.2013 протоколе согласования разногласий Ответчик настаивает на своей редакции дополнительного соглашения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество просит принять изменения в договор аренды от 22.11.2004 № 2173 и изложить пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Плата за арендованный земельный участок составляет с 03.07.2013 – ежемесячно 288 726 руб. 17 коп. В случае изменения порядка определения размера арендной платы за землю, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органов местного самоуправления, размер арендной платы за землю изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора. Расчет арендной платы в приложении».

Период

Вид функционального использования

Кадастровая стоимость земельного участка

Коэфф-т, учитывающий вид разрешенного использования (К1)

Коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К2)

Кк3

Нормативный размер оплаты в год без учета предельного значения, руб.

Нормативный размер оплаты в год без учета предельного значения, руб.

Оплата в год с учетом предельного значения, руб.

Оплата в месяц с учетом предельного значения, руб.

Площадь в кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв.м

с 03.07.

2013

Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

35836

6055,16

0,015

1

4

13 858 856,69

1 154 904,69

3464714,07

288 726,17

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2012 №12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В статье 12  Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 (ред. от 23.04.2013) «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», определен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле: А = Кс x К1 x К2 x К3,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице (пункт 5.1. статьи 12).

Согласно приложению к Решению Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению шести лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент К3 признается равным 4.

Не оспаривая саму методику определения размера арендной платы  за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства (за исключением жилищного строительства), действующую на территории города Красноярска, общество полагает, что к нему долежит применению льготный размер арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 12 приведенного выше Закона Красноярского края.

Согласно части 2 статьи 12 Закона Красноярского края «О регулировании  земельных отношении в Красноярском крае» от 04.12.2008 размер арендной платы в год за земельный участков, государственная собственность на который не разграничена, не должен превышать размер земельного налога в случае предоставления земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов в аренду для строительства или эксплуатации объектов физкультурно-оздоровительных, спортивного и рекреационного значения.

Довод общества о том, что на арендуемом земельном участке будет построен спортивный объект, подтверждается, по его мнению, заявлением от 06.06.2013 вх. 4715-ск. о выдаче разрешения на строительство административных, спортивных зданий с автостоянкой по проекту шифр 115-2011.

Вместе с тем, вид разрешенного использования земельного участка определен как строительство административных, спортивных зданий с автостоянкой и инженерным обеспечением на основании обращения общества «Агродеталь» распоряжением Администрации города Красноярска от 23.12.2009 №1669-ж (л.д. 50 т.1).  С данным назначением истец согласился, подписав дополнительное соглашение от  01.07.2011 (л.д. 72 т.1).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела, арендатор вправе построить на земельном участке как объект спортивного назначения, так и объект административного назначения. Данный вывод подтверждается также тем, что  представлено положительное заключение негосударственной экспертизы на административные, спортивные здания с автостоянкой и инженерным обеспечением. Например, согласно пояснительной записке   в здании предусмотрено размещение предприятия культурно-досугового назначения – универсального выставочного зала (л.д. 111), к предприятиям бытового обслуживания в пояснительной записке отнесены СПА-салон и салон красоты (л,д. 116).

В настоящий момент строительство спортивного объекта по проекту шифр 115-2011 обществом «Агродеталь» не ведется в отсутствие разрешения на строительство. При этом суд апелляционной инстанции полагает, что признание незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство в данном случае на результат рассмотрения настоящего дела не повлияет, поскольку не повлияет на право истца строительства как  спортивных, так и административных зданий с автостоянкой и инженерным обеспечением, то есть использования участка в соответствии с его назначением. Тот факт, что истец заявил о выдаче разрешения на строительство именно спортивного с его точки зрения  комплекса, не отменяет и не исключает другого назначения земельного участка – строительство административных зданий.

Таким образом, с учетом существующего вида разрешенного использования, не исключено использование земельного участка для строительства административного здания по иному проекту, нежели заявлен обществом 06.06.2013 вх. 4715-ск в Департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Кроме того, земельный участок был предоставлен обществу в 2001 году для строительства многоэтажных жилых домов (л.д 40). Впоследствии назначение заявленных к строительству объектов неоднократно менялось обществом, что следует из распоряжений уполномоченного органа (л.д. 42-51). Так, в 2004 году участок предоставлен для строительства административно-торгового здания (л.д. 42), в 2007 – для строительства административно-торгового, спортивного здания (л.д. 45), однако объект не был введен в эксплуатацию. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство в 2013 году не объясняет предыдущее бездействие арендатора.

При таких обстоятельствах, применение ограничения арендной платы, установленного Законом Красноярского края  от 04.12.2008 № 7-2542, для строительства объектов физкультурно-оздоровительного, спортивного и рекреационного назначения,  приведет к нивелированию для общества последствий применения повышающего коэффициента для расчета размера арендной платы по истечении шести лет и отсутствия завершенного строительством заявленного объекта.

Поскольку целью закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 не является освобождение арендаторов от выплаты арендной платы в повышенном размере по истечении 6 лет с момента предоставления земельного участка, льготный режим  определения размера арендной платы может действовать лишь в пределах шестилетнего срока.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано правомерно, дополнительное соглашение к договору аренды подлежит принятию  в редакции ответчика.

На основании изложенного обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Красноярского края  от 28 января