Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения. Согласно пункту 2.1. проекта договора стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 12.12.2011 №01-196, определена в размере 8 978 000 рублей.

Истец, не согласившись с рядом условий, изложенных в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к договору и направил его с сопроводительным письмом от 16.02.2012 №1 в адрес департамента. Как следует из протокола разногласий, покупателем (истцом по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 14 февраля 2012 года № 38-2012 составляет 6 386 487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 6386487 (шесть миллионов триста восемьдесят шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 106 441 (сто шесть тысяч четыреста сорок один) рублей 45 (сорок пять) копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств.».

Указанная в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена истцом на основании Отчета об оценке рыночной стоимости имущества №38-2012, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «ТРАСТ-АУДИТ».

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска оформил протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 261,9 кв.м., по ул. Юности, 10а, пом.1.

По протоколу согласования разногласий департамент настаивал на редакции п.2.1., 2.3 в своей редакции.

Истцом, на основании заключения эксперта, был уточнен предмет исковых требований, истец просил суд принять п.2.1, 2.3. договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определена, согласно экспертному заключению от 24.08.2012 г. по делу                №А33-4523/2012, составляет 8 516 555 (Восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе НДС -1 299 136 (Один миллион двести девяносто девять тысяч сто тридцать шесть рублей).

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) определен в размере 7 217 419 (семь миллионов двести семнадцать тысяч четыреста девятнадцать) рублей, НДС не облагается, и вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 120290 (сто двадцать тысяч двести девяносто) рублей 32 (тридцать две) копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В рамках рассмотрения Арбитражным судом Красноярского края дела №А33-4523/2012, судом была назначена оценочная экспертиза, которой было установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 261,9 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул. Юности, 10а, пом.1, в сумме 8 978 000 рублей не подтверждена в ходе экспертизы отчета ООО ТПК «Старатель».

Экспертом также определена рыночная стоимость данного объекта в размере 8 516 555 рублей с НДС (1 299 136 рублей).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2012 по делу №А33-4523/2012, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013, исковые требования ООО «Магазин № 10» удовлетворены, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Юности, д.10а, пом.1, урегулированы, пункты 2.1, 2.3 договора купли-продажи изложены в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определена согласно экспертного заключения от 24.08.2012г. ( с учетом дополнения), полученного в рамках рассмотрения дела А33-4523/2012 - в размере 8 516 555 (восемь миллионов пятьсот шестнадцать тысяч пятьдесят) рублей, в том числе НДС - 1 299 136 (один миллион двести девяносто девять тысяч сто тридцать шесть) рублей.».

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) определена в размере 7 217 419 (семь миллионов двести семнадцать тысяч четыреста девятнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость и вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 120 290 (сто двадцать тысяч двести девяносто) рублей 32 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств.».

Договор купли-продажи нежилого помещения №602-ПР заключен между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Магазин № 10» 08.04.2013.

При этом, в период с марта 2012 года по 10.04.2013 истец продолжал вносить арендные платежи за занимаемое им помещение. Размер внесенных в указанный период арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Вместе с тем, согласно статьям 407, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора, и, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что при заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого истцом по договору аренды от 17.12.1998 №4343 помещения, обязанность истца по внесению арендных платежей прекращалась и он указанные расходы не должен был нести.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из предусмотренных указанным Законом сроков для осуществления действий по заключению договора купли-продажи (заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества; направление заявителю проекта договора купли-продажи и т.д.), суд первой инстанции правомерно установил, что истец необоснованно вынужден был оплачивать арендную плату с марта 2012 года (срок, когда договор купли-продажи должен был быть подписан) до 08.04.2013 (момент фактического заключения договора с учетом решения Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2012 по делу №А33-4523/2012).

В случае своевременного совершения Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска действий по заключению договора купли-продажи в установленный Федеральным законом №159-ФЗ срок, истец приобрел бы право собственности на спорное нежилое помещение, и не нес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы. Следовательно, затраты истца в виде внесенных им в период с марта 2012 года по 10.04.2013 арендных платежей в сумме 810 085 рублей 86 копеек являются его убытками, возникшими вследствие неправомерных действий ответчика.

Довод ответчика о том, что Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска были произведены все необходимые действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества исчисляется со дня получения уполномоченным органом заявления, предусмотренного пунктом 3 статьи 9 названного выше закона.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается совокупность обстоятельств (наличие убытков, противоправность действий ответчика, причинно-следственная связь между противоправными действиями и наступлением вредных последствий, вина ответчика и размер убытков), необходимых для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков по настоящему делу, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме и взыскал с ответчика 810 085 рублей 86 копеек убытков.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются арбитражным апелляционным судом, поскольку согласно статьям 407, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора, и, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества исчисляется со дня получения уполномоченным органом заявления, предусмотренного пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Исходя из предусмотренных указанным Законом сроков для осуществления действий по заключению договора купли-продажи (заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества; направление заявителю проекта договора купли-продажи и т.д.), суд первой инстанции правомерно установил, что истец необоснованно вынужден был оплачивать арендную плату с марта 2012 года (срок, когда договор купли-продажи должен был быть подписан) до 08.04.2013 (момент фактического заключения договора с учетом решения Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2012 по делу №А33-4523/2012).

При этом, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спор об урегулировании разногласий по договору купли-продажи был инициирован самим магазином № 10, в связи  чем отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и убытками истца и отсутствует вина ответчика, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку истец реализовал свое законное право на обращение в суд за защитой нарушенных прав и спор по делу №А33-4523/2012 был разрешен в пользу истца.

В результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в утверждении недостоверной рыночной стоимости и предоставлении недостоверного отчета для определения выкупной цены, истцу причинены убытки в виде уплаченной арендной платы за период с 01.03.2012 до 08.04.2013 в заявленной сумме. Вина и противоправность действий ответчика заключается в утверждении в распоряжении от 10.01.2012 №5-недв недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, чем нарушено преимущественное право арендатора выкупить помещение именно по его действительной рыночной стоимости и в сроки, установленные законом.

Арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения. Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы не представил достаточных обоснований в их опровержение.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку, не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 января 2014 года по делу №А33-15239/2013 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы (ответчика – Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска).