Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;

оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Залоговым кредитором  представлен  отчет  об  оценке  рыночной стоимости   объектов  недвижимости   независимого оценщика  Санчак  Алексея  Камиловича (НП СРОО «Сибирь»)  от 04.10.2013  №5-40-13-020 (т. 1 л.д. 41-74) из  которого следует, что рыночная  стоимость заложенного   имущества  составляет

- объект  незавершенного  строительства, назначение: нежилое, общая площадь – 184,2 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Республика Тыва, г. Кызыл, ул Магистральная, д.17 (кадастровый (или условный номер): 19-17-01/044/2008-478) – 3267000 рублей;

- объект  незавершенного  строительства, назначение: нежилое, общая площадь – 136,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Республика Тыва, г. Кызыл, ул Магистральная, д.17/1 (кадастровый (или условный номер): 19-17-01/044/2008-477) – 2382000 рублей;

Определением арбитражного суда от 22.05.2013 по настоящему   делу  требование кредитора – ОАО  АКБ «Росбанк» в размере 4001190 рублей 82 копеек, в том числе 866000 рублей 92 копейки  – основной долг, 82516 рублей 78 копеек - государственная пошлина, 3032384 рублей 80 копеек - штрафные санкции по кредитному договору, 20288 рублей 32 копейки – проценты, подлежащими удовлетворению в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по договорам залога № MSB-R67-WBD1-0151/Z1 от 08.05.2008, № MSB-R67-WBD1-0151/Z2 от 08.05.2008, № MSB-R67-WBD1-0151/Z3 от 26.06.2008.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  (Постановление от 23.07.2009 N 58)  следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Между тем, залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества, учитывая, что в силу закона (пункт 4 статьи 138) порядок и условия проведения торгов заложенного имущества определяет все же залоговый кредитор и именно судом разрешаются разногласия между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, в вопросе о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, к которому относится и определение начальной продажной цены предмета залога.

В то же время, как следует из материалов дела, в Предложение о продаже имущества должника, включенного в конкурсную массу и являющегося предметом залога, обеспечивающим требования ОАО АКБ «Росбанк» конкурсным управляющим права аренды земельных участков, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Магистральная, 17 и 19, учтены как отдельные объекты, подлежащие реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу указанных выше норм приобретатель недвижимости вправе оформить право аренды на земельный участок или приобрести его в собственность.

Учитывая  изложенное, суд апелляционной  инстанции  соглашается  с  выводом  суда первой  инстанции  о  том, что, стоимость прав аренды земельных участков может быть учтена в составе цены зданий и сооружений, выставляемых на продажу, но не в виде отдельного объекта продажи, поскольку указанные права аренды не принадлежат должнику в связи с окончанием срока действия договоров аренды.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Рассмотрев доводы и возражения лиц, участвующих в деле, а также отсутствие разногласий по Предложению о продаже имущества должника, включенного в конкурсную массу и являющегося предметом залога, обеспечивающим требования ОАО АКБ «Росбанк», суд первой инстанции правомерно определил начальную продажную стоимость имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной по отчету оценщика, представленного конкурсным управляющим, признав отсутствие доказательств недостоверности отчета.

Поэтому  довод  ФНС  о том, что судебный акт  об   уменьшении   начальной   цены  имущества   на 4557634  рубля   нарушает   права и   законные интересы  кредиторов   и  должника, в  случае  по  продажи  имущества  по указанной  цене покроется   только  реестровая   задолженность залогового кредитора – Банка, отклонен судом  первой  инстанции как  несостоятельный.

Принимая  во внимание  вышеизложенные положения  закона,  учитывая, что в  связи с  отсутствием разногласий по Предложению о продаже имущества должника, включенного в конкурсную массу и являющегося предметом залога, обеспечивающим требования ОАО АКБ «Росбанк»,   суд первой  инстанции   не рассматривал данное  Положение, довод заявителя жалобы  о  том, конкурсный управляющий  в отсутствие   разногласий   со  стороны   кредиторов и  утвержденном собранием  кредиторов   положении   о  порядке,  сроках  и условиях   продажи  имущества   нарушив   пункт 1  статьи 139, пункт 71, статьи 110  Закона   о  банкротстве , обратился   с  заявлением   об   утверждении   предложений   о продаже   имущества   должника   с  начальной   ценой   в  размере 14087042  рубля, суд повторно   рассмотрел  вопрос, поставленный на  собрании кредиторов, отклоняется   судом апелляционной  инстанции  как  несостоятельный.

Ссылка  заявителя жалобы  на   то, что  по  представленным домументам Департамента   земельных  и   имущественных отношений  Мэрии   города  Кызыла срок   действия   договора  соглашением   к  договору   от 24.12.2006  продлевался  до 12.11.2008, не подтверждает  факт  согласия  собственника  земельного участка на  продажу  права  аренды   земельного участка.

Учитывая, изложенное,  суд первой  инстанции  обоснованно  посчитал  возможным установить начальную продажную цену имущества в размере, предложенном конкурсным управляющим согласно отчетам независимого оценщика, поскольку это отвечает интересам всех кредиторов должника, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и соответствует положениям Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов.

Таким образом, определение  суда первой инстанции соответствует нормам материального и процессуального права, основания для его отмены, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

       определение  Арбитражного суда Республики  Тыва от «18» февраля  2014   года по делу № А69-1768/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного  месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий судья

В.В. Радзиховская

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Петровская