Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и переоборудованию помещений;

- документы, подтверждающие согласие арендатора на проведение работ по перепланировке и переоборудованию помещений;

- проектную и исполнительную документацию по устройству котельной и резервуаров для хранения топлива;

- документы, подтверждающие согласие арендатора на устройство котельной и резервуаров для хранения топлива;

- проектную и исполнительную документацию по проведению капитального ремонта здания, а также документы, подтверждающие передачу в адрес Арендодателя актов, определяющих стоимость произведенных работ с указанием их вида и стоимости.

Претензией от 08.07.2013 № 64 истец обратился к ответчику с просьбой в срок до 12.07.2013 оплатить пени в размере 42175 руб. за несвоевременную оплату затрат, связанных с уплатой земельного налога.

Платежным поручением от 23.07.2013 № 140 на сумму 42175 руб. ответчик произвел оплату истцу в счет возмещения расходов по земельному налогу за 2 квартал 2013 года по договору аренды от 25.06.2001 № 4235.

Уведомлением от 20.09.2013 № 80 истец, ссылаясь на пункты 5.1., 5.3. договора, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил ответчику о досрочном расторжении договора аренды от 28.06.2001 № 4235 и предложил в срок до 27.09.2013 в добровольном порядке освободить и возвратить занимаемое нежилое здание. В качестве нарушения условий договора истцом указано: внесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа в июне 2013 и июле 2013 (претензия от 13.06.2013 и претензия от 15.07.2013), непредставление документов и не устранения выявленных нарушений в эксплуатации здания, в том числе разрушение перекрытий, снос перегородок, оборудование автономной котельной, трещины по стенам, перекрытиям, влияющие на безопасность эксплуатации здания (письмо от 10.07.2013).

Сопроводительным письмом от 27.11.2013 № 129 закрытое акционерное общество «Медбиоэкономика-Сервис» направило в адрес общества с ограниченной ответственностью «Стройка» дополнительное соглашение от 27.11.2013 № 6 и предложило в срок до 05.12.2013 подписать соглашение, сообщив, что в противном случае будет вынуждено обратиться в суд.

11.12.2013 ОАО «Научно-технический прогресс» выдано техническое заключение по результатам обследования спорного здания, в соответствии с которым на момент обследования здание находится в эксплуатационном режиме, осадочных деформаций строительных конструкций после устройства чаш бассейнов в подвальном помещении и на 1 этаже на момент обследования не выявлено, деформаций перекрытия над подвалом на момент обследования не выявлено, все работы выполнены согласно рабочей документации, разработанной ООО «АДБ «Атриум» в 2007 г.

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание по ул. Взлетная, 13, составленный по состоянию на 26.04.2001.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 28.06.2001 № 4235, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом и общество с ограниченной ответственностью «Стройка» заключили договор аренды от 28.06.2001 № 4235.

Возникшие из договора аренды правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт передачи ответчику нежилого здания по договору аренды от 28.06.2001 № 4235 во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи 01.07.2001 (л.д. 18 т.1).

Данным актом подтверждается, что   переданы ответчику в следующем техническом состоянии: здание находится в неудовлетворительном состоянии: нет коммуникаций, частичное остекление, имеется разрушение старых стен, имеется перепланировка не соответствующая техплану.

Дополнительным соглашением от 25.06.2007 арендодатель по договору аренды от 28.06.2001 № 4235 изменен на ОАО «Медбиоэкономика-сервис» (л.д. 26 т1.).

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды.

Доводы истца о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы обоснованно отклонены судом первой инстанции, в апелляционной жалобе истец не настаивает на данном основании расторжения договора.

В апелляционном суде истец в качестве основания расторжения договора аренды от 28.06.2001 № 4235 настаивает на том, что ответчиком без согласия истца произведена реконструкция здания и реконструкция отопительной системы,  ответчиком нарушены условия эксплуатации нежилого здания.

Из представленных в материалы дела документов следует, что на момент подписания договора аренды от 28.06.2001 № 4235 и передачи здания по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, указанное здание находилось в неудовлетворительном состоянии: отсутствовали коммуникации, имелось лишь частичное остекление, имелось разрушение старых стен, перепланировка не соответствовала техплану.

В соответствии с техническим заключением от 14.12.2004 №1-1091 в здании ведется капитальный ремонт,  здание оборудовано автономной системой отопления от собственной котельной (л.д. 143 т. 1).

Сведения о том, что здание оборудовано  автономной системой отопления от собственной котельной были известны арендодателю с июня 2007 года (письмо исх. 1106/1 л.д. 140 т.1, содержащее ссылку на заключение), вместе с тем в разумный срок арендодатель не предъявил   иск о расторжении договора, что лишает арендодателя права требовать в настоящем деле расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Довод истца о том, что реконструкция не была оформлена в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке, отклоняется апелляционным судом, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение незаконной реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования реконструкции арендодателем.

Пунктом 3.3.7 договора аренды от 28.06.2001 № 4235  предусмотрено, что арендатор имеет право производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, при условии согласования изменений с арендатором.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что  работы по устройству чаш бассейнов, проведенные ответчиком в спорном здании в период действия договора аренды, были согласованы им с арендодателем.

Письмом от 27.09.2005 № 05-7955 (л.д. 193 т. 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что данное письмо не является разрешением арендодателя, поскольку подвальное помещение было передано ответчику позднее, в 2007 году.

Апелляционный суд учитывает, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю осуществляло права собственника Российской Федерации в отношении всего здания. В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе разрешить заинтересованному лицу произвести реконструкцию здания даже при отсутствии правоотношений аренды между собственником и заинтересованным лицом.

Истец не пояснил, каким образом отсутствие правоотношений аренды в отношении подвального помещения, умаляет волеизъявление собственника на его реконструкцию.

Письмом от 20.09.2007 № 86 (л.д. 192 т. 1) непосредственно истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13.

02.04.2008 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 28.06.2001 № 4235 (л.д. 28 т.1), арендатор обязался произвести за свой счет капитальный ремонт здания. При проведении капитального ремонта арендатор имеет право произвести улучшения, неотделимые от арендуемого здания. По окончании работ арендатор обязан направить в адрес арендодателя акт, определяющий стоимость произведенных арендатором работ и улучшений, подписание Акта означает согласие со стоимостью произведенных работ и улучшений.

Таким образом, стороны установили  порядок согласования изменений, производимых арендатором.

Истец, ответчик и общество с ограниченной ответственностью «Галлион 2001» 29.01.2009 подписали Акт о приемке выполненных работ, в соответствии с которым стороны подтвердили выполнение в полном объеме работ в соответствии с дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды № 4235 от 28.06.2001, сводным сметным расчетом и справкой № 7 от 25.01.2009.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что  из акта  от 29.01.2009 (л.д. 189 т. 1) невозможно определить состав работ, поэтому данный акт не является одобрением произведенной реконструкции.

В акте имеется ссылка на локальный сметный расчет, с которым арендодатель был ознакомлен. Вместе с тем,   арендодатель не представил в материалы дела локальный сметный расчет в подтверждение довода о том, что по акту от 29.01.2009 были приняты только работы по капитальному ремонту, и  работы по реконструкции в данный акт не были включены.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о том, что прежний руководитель истца – Е.А. Григорьев, злоупотребляя своими полномочиями, действовал в интересах арендатора, поскольку данное обстоятельство не влечет недействительности последствий согласования работ по реконструкции. В силу пункта 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации данное обстоятельство может являться основанием для взыскания с руководителя убытков, причиненных юридическому лицу.

Таким образом, реконструкция здания была произведена с согласия арендодателя, нарушения пункта 3.3.7 арендатором не допущено, соответственно основания для расторжения договора по данному основанию отсутствуют.

Согласно техническому заключению ОАО «Научно-технический прогресс» от 11.12.2013 здание по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, находится в эксплуатационном режиме, осадочных деформаций строительных конструкций после устройства чаш бассейнов в подвальном помещении и на 1 этаже на момент обследования не выявлено, деформаций перекрытия над подвалом на момент обследования не выявлено, все работы выполнены согласно рабочей документации.

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов, следует, что благодаря проделанным ответчиком работам, в настоящее время здание по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, находится в лучшем техническом состоянии, чем на момент передачи его в аренду ответчику в 2001 году.

Доказательств нарушения ответчиком  условий эксплуатации нежилого здания истцом в материалы дела не представлено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, представленные в материалы дела доказательства, требование о расторжении договора аренды № 4235 от 28.06.2001 удовлетворению не подлежит.

Кроме того, апелляционный суд считает, что в действиях истца имеются признаки  злоупотребления своим правом на  расторжение договора.  После подачи искового заявления (02.10.2013) арендодатель предложил арендатору внести изменения в договор аренды о размере арендной платы и порядке ее ежегодного изменения (письмо от 27.11.2013 №129 (л.д. 153), дополнительное соглашение от 27.11.2013 (л.д. 154 т.1)). В письме истец указал, что  при отказе от заключения данного соглашения он будет вынужден обратиться в суд.  Таким образом, арендодатель был готов продлить договор аренды, несмотря на заявленные нарушения, в связи с чем у суда имеются обоснованные сомнения в том, что произведенная реконструкция нарушает права истца, и что иск заявлен не с целью понудить арендодателя изменить условия договора об арендной плате и порядке ее ежегодного увеличения.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается заведомо недобросовестное осуществление прав. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по возврату арендованного имущества возникает у арендатора при прекращении договора аренды.

Поскольку в настоящее время договор аренды № 4235 от 28.06.2001 является действующим, оснований для удовлетворения требования об обязании возвратить нежилое здание (Лит А,А1), общей площадью 1705,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, не