Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 апреля 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А33-17350/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 9 апреля 2014  года.

Полный текст постановления изготовлен         11 апреля 2014  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,

секретаря судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от закрытого акционерного общества «Медбиоэкономика-сервис»: Шевцовой И.Г., представителя по доверенности от 09.01.2014 №1,

от общества с ограниченной ответственностью «Стройка»: Бурлак Т.П., представителя по доверенности от 17.10.2013,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Медбиоэкономика-сервис»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от  31 января 2014 года по делу № А33-17350/2013, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

закрытое акционерное общество «Медбиоэкономика-сервис» (ИНН 2466148937, ОГРН 1072466004654, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройка» (ИНН 2466083380, ОГРН 1022402658695, г. Красноярск) о:

1.      досрочном расторжении договора аренды №4235 от 28.06.2001;

2.      обязании возвратить нежилое здание (Лит А,А1), общей площадью 1705,7 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13;

3.      взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., государственной пошлины в размере 8000 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец привел следующие обстоятельства.

Ответчиком проведена реконструкция объекта, которая не была надлежащим образом оформлена арендатором.

Ремонт, проведенный арендатором, является исполнением им своего обязательства по договору аренды.

Переоборудование подвала, в том числе устройство чаш бассейнов, не является капитальным ремонтом, является несогласованной реконструкцией, проведенной без согласия арендодателя.

Техническое заключение от 02.11.2001 по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания развлекательного центра по ул. Аэровокзальная в г. Красноярске не относится к арендованному объекту, поскольку имеет ссылку на адрес по другой улице.

Ремонт был произведен в 2009 году, в нарушение условия договора, содержащегося в пункте  3.3.7,  - без разрешения арендодателя.

Перепланировка и реконструкция нежилого здания (Лит А, А1), общей площадью 1 705,7 кв.м. расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13 в соответствии с требованиями законодательства оформлена не была.

При этом ответчиком в материалы гражданского дела представлено Заключение от 11.12.2013 ОАО «Научно-технический прогресс», в котором, также как и в Акте комиссионного осмотра нежилого здания № 1-2013 от 07.05.2013, зафиксировано проведение капитального ремонта и реконструкции здания.

В 2005 году ТУ Росимущество в Красноярском крае письмом исх. № 05-7955 от 27.09.05 не имело возможности согласовать реконструкцию первого этажа и подвального помещения, поскольку данное имущество не было передано в аренду ответчику, и поступило в пользование арендатора в 2007 году.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами заявителя не согласился, указав, что не отрицает факт произведения ответчиком капитального ремонта и перепланировок, но при согласовании всех работ в здании произведено в установленном порядке, что подтверждается дополнительными соглашениями к договору, в том числе подписанными с правопреемником предыдущего владельца – истцом. По требованию истца ответчиком внесена все платежи, в том числе неустойка за незначительную просрочку оплаты, что исключает расторжение договора по этому основанию. Выполненными работами ответчик устранил неудовлетворительное состояние здания, приведя его в более лучшее, чем до сдачи в аренду, состояние. Нарушение условий эксплуатации здания не доказано и не допущено.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

28.06.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Стройка» заключен договор аренды № 4235, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения федеральной собственности общей площадью 1240,20 кв.м., в том числе: 1 этаж полностью, за исключением помещения трансформаторной подстанции площадью 78, 4 кв.м.; 2 этаж полностью (комнаты с 1 по 19), в здании, расположенном по адресу: г.Красноярск, ул. Взлетная, 13, для организации семейного центра отдыха.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 1.2. договора: с 01.07.2001 по 01.07.2004.

В силу пункта 3.1.1. договора арендодатель обязан в пятидневный срок с момента подписания настоящего договора, предоставить арендатору помещения по передаточному акту (приложение № 2), в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в пользование.

Согласно пунктам 3.3.6., 3.3.7., 3.3.8. договора арендатор обязуется произвести за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений без зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. Порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока аренды. Все произведенные отделимые улучшения переданного в аренду имущества являются собственностью арендатора.

В соответствии с пунктом 5.3. договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2001, в следующем техническом состоянии: здание находится в неудовлетворительном состоянии: нет коммуникаций, частичное остекление, имеется разрушение старых стен, имеется перепланировка не соответствующая техплану.

ОАО «Научно-технический прогресс» выдано техническое заключение от 02.11.2001, по результатам обследования спорного здания установлено его не удовлетворительное состояние.

В связи с заявлением арендатора о значительных затратах на проведение капитального ремонта арендуемых помещений и длительном сроке его проведения, стороны дополнением от 01.06.2002 № 1 продлили срок действия договора от 28.06.2001 № 4235 до 01.07.2011.

Договор аренды от 28.06.2001 № 4235 и дополнительное соглашение к нему от 01.06.2002 № 1 зарегистрированы в установленном законом порядке 04.07.2003.

Дополнительным соглашением № 2 стороны предусмотрели, что ответчик принял в аренду нежилые помещения общей площадью 1293,1 кв.м., том числе: помещение №3, литера А (инвентарный номер 20204, кадастровый номе: 24:50:040131:0000:100040:1001, общей площадью 613,80 кв.м., на первом этаже и помещение №5, литера А (инвентарный номер 20204, кадастровый номер 24:50:040131:0000:100040:1002, общей площадью 679,30 кв.м., на втором этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, дом 13 для организации семейного центра отдыха.

Согласно техническому заключению ОАО «Научно-Технический прогресс» от 14.12.2004 № 1-1091, по результатам обследования спорного здания, выявлено, что частично выполнен капитальный ремонт здания, установлено не удовлетворительное состояние стен по наружному виду и отмечены осадочные деформации фундаментов наружных стен здания.

Письмом от 27.09.2005 № 05-7955 Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Красноярскому краю согласовало ответчику реконструкцию здания по адресу: ул. Взлетная, 13.

На основании Распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю № 07-2096р от 29.12.2006, передаточного акта от 07.03.2007, 11.04.2007 и 25.05.2007 зарегистрировано право собственности ОАО «Медбиоэкономика-сервис» на нежилое здание (лит. А, А1), общей площадью 1705,70 кв.м., по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13 и на земельный участок площадью 1643,00 кв.м., по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 501449, серии 24 ЕЗ № 527763.

Письмом от 11.06.2007 № 1106/1 ответчик предложил истцу рассмотреть вопрос о возможности зачета сумм по капитальному ремонту спорного здания в стоимость аренды, сообщив о неудовлетворительном состоянии здания как при его передаче, так и на момент подписания технических заключений.

Дополнительным соглашением от 25.06.2007 внесены следующие изменения в договор аренды от 28.06.2001 № 4235:

- арендодатель изменен на ОАО «Медбиоэкономика-сервис»;

- арендодатель передает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду нежилое здание (литер А, А1), общей площадью 1705,70 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, в том числе: подвальное помещение общей площадью 353,3 кв.м.;

- вид деятельности арендатора и назначение арендуемого имущества: оказание оздоровительных услуг населению; оказание банковских услуг населению; торговая деятельность; общепит;

- срок действия договора установлен по 31.12.2020;

- за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 70,00  рублей за 1 кв.м. в месяц без НДС, за аренду подвального помещения 25,00 рублей за 1кв.м. в месяц без НДС. Размер арендной платы в месяц 103500-50 рублей 50 копеек без НДС. Арендная плата за период с 01.06.07 но 30.06.07 вносится арендатором в срок до 30.06.07;

- арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца;

- за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. В случае просрочки платежей в течение двух месяцев Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды;

- арендатор вправе заключать договора субаренды, но только с письменного согласования арендодателя.

Дополнительное соглашение зарегистрировано 06.08.2007.

Письмом от 12.09.2007 № 37 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать проект ремонта помещений здания по ул. Взлетная, 13, предоставив проект ремонта задания. Согласно отметке письмо получено истцом 14.09.2007.

Ответным письмом от 20.09.2007 № 86 истец согласовал ответчику проект ремонта здания по ул. Взлетная, 13.

Дополнительным соглашением от 02.04.2008 стороны предусмотрели внести изменения в пункты 3.3.6. и 3.3.9. договора аренды от 28.06.2001 № 4235, по условиям которых арендатор обязался произвести за свой счет капитальный ремонт здания. При проведении капитального ремонта арендатор имеет право произвести улучшения неотделимые от арендуемого здания. По окончании работ арендатор обязан направить в адрес арендодателя акт, определяющий стоимость произведенных арендатором работ и улучшений, подписание Акта означает согласие со стоимостью произведенных работ и улучшений.

Истец, ответчик и общество с ограниченной ответственностью «Галлион 2001» 29.01.2009 подписали Акт о приемке выполненных работ, в соответствии с которым стороны подтвердили выполнение в полном объеме работ в соответствии с дополнительным соглашением от 02.04.2008 к договору аренды № 4235 от 28.06.2001, сводным сметным расчетом и справкой № 7 от 25.01.2009 на сумму 8 581 336 рублей 79 копеек. Стороны претензий и замечаний по вышеуказанным работам не имеют.

В материалы дела представлена справка о стоимости выполненных работ № 7 от 25.01.2009 на сумму 8 581 336, 79 руб., подписанная со стороны истца и ответчика.

16.09.2011 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение № 5 к договору аренды от 28.06.2001 № 4235, по условиям которого арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Срок действия договора установлен по 31.12.2030. Арендная плата была установлена в размере 169 993 руб. Арендатор обязуется производить перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, при условии согласования изменений с арендатором. Краткосрочные договоры субаренды сроком до одного года арендатор вправе заключать самостоятельно без каких-либо ограничений.

Дополнительное соглашение от 16.09.2011 № 5 зарегистрировано 03.02.2012.

Комиссией закрытого акционерного общества «Медбиоэкономика-Сервис» 07.05.2013 проведен комиссионный осмотр нежилого здания по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 13, по результатам которого составлен акт № 1-2013.

Ссылаясь на задолженность по оплате арендной платы в июне 2013 года, истец обратился к ответчику с претензией от 13.06.2013 № 52, в которой просил в срок до 17.06.2013 погасить имеющуюся задолженность в размере 169993 руб. за июнь 2013 года.

Платежным поручением от 14.06.2013 № 117 на сумму 169993 руб. истец произвел оплату истцу арендной платы за июнь 2013 года по договору аренды от 28.06.2001 № 4235.

Платежным поручением от 14.06.2013 № 118 на сумму 679 руб. 97 коп. истец произвел оплату истцу пени от сумы долга за арендную плату за июнь 2013 года по договору аренды от 28.06.2001 № 4235.

Платежным поручением от 21.06.2013 № 120 на сумму 169993 руб. ответчик произвел оплату истцу арендной платы за июль по договору аренды от 28.06.2001 № 4235.

Письмом от 04.07.2013 № 62 истец сообщил ответчику о выявленных при осмотре несоответствиях фактической планировки помещений здания техническому паспорту, предложив в срок до 05.08.2013 предоставить следующие документы:

- проектную и исполнительную документацию по проведенной перепланировке