Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

стоимости.

Вместе с тем,  судом первой инстанции  правомерно отмечено, что с учётом положений статей 24.18 – 24.20 Закона об оценочной деятельности, споры о результатах определения кадастровой стоимости земельного могут быть инициированы до момента внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Пунктом 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее – Информационное письмо № 92) предусмотрено, что в силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма № 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела и обосновано установлено судом первой инстанции, кадастровая стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края».

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что, пресекательный срок на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка путём подачи самостоятельного иска об оспаривании такой оценки истёк.

В соответствии с абзацем восьмым пункта 1 Информационного письма № 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Учитывая вышеизложенные разъяснения законодательства, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что дальнейшее оспаривание кадастровой стоимости земельного участка возможно только путём обращения с заявлением о признании нормативного правового акта, постановления Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Красноярского края» недействительным в части, затрагивающей интересы ЗАО «Центральный парк».

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований заявитель ссылается на применение кадастровой стоимости земельного участка в отношениях, основанных на договоре аренды земельного участка № 3696 от 28.05.2002, где ЗАО «Центральный парк» выступает арендатором.

В соответствии с пунктом 2  Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) даны разъяснения, в соответствии с  которыми  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.  Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как следует из материалов дела, в обоснование недостоверности оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка заявитель ссылается на письмо  ООО «НПФ «Недра» от 16.01.2013, согласно которому оценщик не учёл отнесение спорного земельного участка к «Памятному месту, связанному с историей и культурой города».

Повторно оценив представленное истцом в материалы дела вышеуказанное письмо с учетом  вышеприведенных  разъяснений законодательства, суд  апелляционной инстанции полагает, что  оно  не может являться  надлежащим  доказательством, подвергающим  достоверность кадастровой стоимости спорного земельного участка, по следующим основаниям.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов установлен Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. № 39 (далее – Методические указания).

В соответствии с пунктом 2.2.  Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель населённых пунктов осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Методических указаний состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов стоимости обосновывается.

Учитывая вышеизложенное, суд  апелляционной инстанции соглашается с тем, что  то обстоятельство, что оценщик при оценке кадастровой стоимости спорного земельного участка не учёл отнесение спорного земельного участка к «Памятному месту, связанному с историей и культурой города»,  не может являться основанием для вывода о недостоверности отчёта об оценке кадастровой стоимости, поскольку для целей оценки имеет значение не единичный фактор, а совокупность  факторов.  Кроме того,  как обоснованно отмечено судом первой инстанции, совокупность факторов должна быть обоснована компетентным субъектом (государственным оценщиком).

Судом первой инстанции также обоснованно учтено, что согласно Рекомендациям по установлению нормативной цены земли, утверждённым Заместителем Председателя Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству в примерный перечень факторов, влияющих на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов не включён такой фактор как отнесение земельного участка к «Памятному месту, связанному с историей и культурой города».

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявителем не доказано надлежащими доказательствами (экспертным заключением, иной независимой оценкой) недостоверность кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Довод заявителя о влиянии фактора отнесения спорного земельного участка к «Памятному месту, связанному с историей и культурой города» на кадастровую стоимость земельного участка  обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку носит вероятностный характер и не может быть положен в основу решения об удовлетворении требований заявителя.

    Довод заявителя о том, что  письмо от 16.01.2013 является надлежащим доказательством; данное письмо имеет такое же юридическое оформление, как и сам отчет, является несостоятельным, поскольку  письмо ООО «НПФ «Недра» от 16.01.2013  не является отчетом  и ни по форме, ни по содержанию не соответствует требованиям, предъявляемым к отчету оценщика, установленным  статьей 11 Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.

  Более того,  указанное письмо  подготовлено в ответ на обращение ЗАО «Центральный парк», а не в связи с установленным порядком исправления кадастровых ошибок, в соответствии с которым оценщик осуществляет перерасчет кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка только в рамках гарантийных обязательств по государственному контракту и только по обращению заказчика работ в соответствии со статьей  28 Федерального закона от 27.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», письмом Росрегистрации от 03.04.2009 № 3-1324-ГЕ «Об исправлении ошибок при расчете кадастровой стоимости земельного участка»).

Обязательным условием перерасчета является принятие решения органа кадастрового учета (филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю) об исправлении кадастровой ошибки, ни оценщик, ни иные органы государственной власти, организации не вправе самостоятельно определять наличие кадастровой ошибки, а также способы ее исправления.

Таким образом, письмо ООО «НПФ «Недра» от 16.01.2013 не доказывает наличие кадастровой ошибки, так как неиспользование информации об отнесении земельного участка к охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, автоматически не ведет к получению недостоверных результатов государственной кадастровой оценки.

В материалах дела имеются копии отчета № 4-2011 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края по состоянию на 01.01.2011», утвержденного Генеральным директором ООО «Научно-производственная фирма «Недра» 28.07.2011 (далее - Отчет) и приложения № 7 к Отчету - отчет № 02/06-2011 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационное и лечебно-оздоровительного назначения в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Красноярского края», которая является частью Отчета. В указанных отчетах подробно описана методика и применяемые подходы при проведении ООО «НПФ «Недра» кадастровой оценки земель населенных пунктов, указаны все факторы стоимости, которые применял оценщик. Такой фактор как «отнесение к охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения» оценщиком применен не был.

Более того,  суд апелляционной инстанции соглашается  с доводом ответчика о том, что  применение такого фактора было бы нарушением Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, в соответствии с пунктом 10 которого при применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. При таких обстоятельствах, установление кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости в размерах и по основаниям, указанным в письме от 16.01.2013 привело бы к нарушению ФСО № 4.

 Довод апеллянта о том, что суд  первой инстанции должен был по собственной инициативе назначить экспертизу письма ООО «НПФ «Недра» от 16.01.2013 также не основан на нормах действующего законодательства.

В соответствии с частями 1, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Как следует из материалов дела, истцу по делу, ООО «НПФ «Недра» предлагалось представить обоснования произведенного перерасчета.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции,  никаких документов и информации, кроме письма от 16.01.2013 представлено не было, ходатайств о назначении каких-либо экспертиз не заявлялось.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

 Таким образом, у суда первой   инстанции отсутствовали  основания  для назначения экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции должен был исследовать вопросы соблюдения порядка проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского