Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ,  не является арендатором недвижимого имущества № 2 по ул.Щорса, д.60, поскольку договор аренды нежилого помещения от 19.08.2003 № 7855, по которому ООО «МАТАДОР» являлся арендатором, расторгнут в одностороннем порядке Департаментом 01.01.2008, в связи с чем, у общества отсутствует право преимущественного выкупа спорного помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.08.2013 №30412, суд первой инстанции пришел к  выводу о правомерности отказа обществу в реализации права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 116,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 (далее - спорное помещение), в связи с тем, что общество «МАТАДОР» не соответствует условиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, исходя из следующего.

Суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании следующего.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом № 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что общество являлось арендатором спорного имущества на основании дополнительного соглашения №7 к договору № 7855 от 19.08.2003, подписанного 23.11.2004 между обществом и Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска.

Спорное имущество в 2008 году было передано Департаментом муниципального имущества спорного помещения в фактическое ведение (на баланс) Муниципального предприятия г. Красноярска «Правобережная дирекция муниципальных общежитий», в связи с чем, между обществом, Муниципальным предприятием г. Красноярска «Правобережная дирекция муниципальных общежитий» и Департаментом муниципального имущества 18.03.2008  подписано дополнение № 12 от 05.03.2008 к договору № 7855 от 19.08.2003, согласно  которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска «Правобережная дирекция муниципальных общежитий».

Вместе с тем, из материалов дела (в том числе письма МП города Красноярска «Дирекция специализированного жилищного фонда» - правопреемника МП «Правобережная Дирекция муниципальных общежитий» от 30.09.2013 №1618/05) следует, что государственная регистрация права хозяйственного ведения МП «Правобережная Дирекция муниципальных общежитий» на спорное муниципальное имущество (нежилое помещение общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60), переданное ООО «МАТАДОР» (дополнение №12 от 05.03.2008 к договору №7855 от 19.08.2003), не производилась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений части 3 статьи 215, статьи 294, части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальным предприятиям, которым передано в хозяйственное ведение недвижимое имущество, предоставлено право сдачи его в аренду с согласия собственника.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Поскольку на момент заключения дополнения № 12 от 05.03.2008 к договору № 7855 от 19.08.2003, согласно  которому с 01.01.2008 арендодателем является Муниципальное предприятие г. Красноярска «Правобережная дирекция муниципальных общежитий», право хозяйственного ведения на спорное имущество не было зарегистрировано за предприятием, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное предприятие не имело права на передачу спорного имущества  в аренду обществу.

Таким образом, дополнение № 12  от 05.03.2008 к договору № 7855 от 19.08.2003 и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом,  являются ничтожными сделками.

Следовательно, указанное дополнительное соглашение от 05.03.2008 как ничтожная сделка не может служить доказательством аренды обществом спорного помещения.

В связи с изложенным отклоняются доводы общества о том, что  дополнительное соглашение № 12 от 05.03.2008, подписанное по инициативе ответчика и им согласованное, является одобрением и подтверждением арендодателем полномочий МП «Дирекция специализированного жилищного фонда» как на принятие арендных платежей от арендатора, так и на подписание дополнительных соглашений на продление договора аренды; в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения № 12 от 05.03.2008 к договору аренды №7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом общества о том, что договор аренды № 7855 от 19.08.2003 после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010) был возобновлен на неопределенный срок, на основании следующего.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, определяющим значением для возобновления договора аренды на неопределенный срок является наличие у арендодателя воли на сохранение арендных отношений с данным арендатором.

Из материалов дела следует, что договором аренды спорного имущества от 19.08.2003      № 7855, заключенным  между Департаментом недвижимости Администрации г. Красноярска и предпринимателем Шабановым Шахином Джамалом Оглы, срок действия договора устанавливался с 01.04.2003 до 29.02.2004 (пункт 2.1 договора).

Пунктами 4.2.15, 4.2.16  договора установлено, что арендатор обязан за один месяц до истечения срока арендных отношений письменно уведомить арендодателя о  намерении продлить  срок договора аренды нежилого помещения. При отсутствии письменного намерения арендатора продлить срок настоящего договора, договор считается расторгнутым в связи с окончанием срока его действия.

В силу пункта 6.5 договора в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения № 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения № 7855 срок аренды нежилого помещения  продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения № 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован в регистрирующем органе за № 24:01:33.2004:880.

23.11.2004, в связи с заключением  между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью «МАТАДОР»  договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения   №   7855,   между обществом и Департаментом недвижимости Администрации г.Красноярска подписано дополнение № 7 к договору № 7855 от 19.08.2003, из условий которого следует, что арендатором по договору аренды нежилого помещения № 7855 от 19.08.2003 является общество.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 19.08.2003  № 7855,  дополнительное соглашение № 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения № 7855, иные дополнительные соглашения, заключенные между предприятием и обществом и согласованные Департаментом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о  наличии у Департамента  воли на сохранение арендных отношений по спорному имуществу, и наличии у общества намерений на продление срока действия договора аренды, что подтверждается фактом подписания дополнительных соглашений к договору аренды между обществом и предприятием и их согласованием Департаментом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды, а также доказательства, подтверждающие принятие обществом действий по возврату имущества ответчику.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010), рассматриваемый договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений Департамента.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ одним из условий приобретения арендуемого имущества в собственность является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из пояснений Департамента следует и обществом не оспаривается тот факт, что арендная плата с 01.01.2008 обществом Департаменту не перечислялась, после подписания указанного дополнительного  соглашения арендная плата перечислялась предприятию.    Материалами дела не подтверждается получение ответчиком от заявителя арендных платежей за аренду спорного помещения  в период с 01.01.2008.

Довод общества о том, что в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о порядке оплаты аренды (об изменение реквизитов для оплаты), предусмотренное пунктом 2 дополнения № 12 от 05.03.2008 к договору аренды №7855, является действующим и согласованным между истцом и ответчиком, основан на неверном толковании норм действующего законодательства и неправильной оценке фактических обстоятельств дела.

В соответствии со статьей  180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Включение в  дополнение № 12 от 05.03.2008 к договору аренды №7855  пункта 2 (об изменение реквизитов для оплаты) обусловлено заменой арендодателя по договору (что предусмотрено пунктом 1 указанного дополнения). Содержание данного дополнения не позволяет сделать вывод о том, что оно было бы заключено без включения в него пункта 1, предусматривающего замену арендодателя по договору.

Кроме того, как указывалось выше, данное дополнение  подписано  со стороны арендодателя неуполномоченным лицом – предприятием, которое не имело права на передачу спорного имущества  в аренду обществу и, следовательно, на подписание дополнения к договору аренды  № 7855 от 19.08.2003.

Таким образом, дополнение № 12  от 05.03.2008 к договору № 7855 от 19.08.2003, как и все последующие дополнения, заключенные между предприятием и обществом,  являются ничтожными сделками.

Следовательно, ответчик пришел к обоснованному выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения в связи с несоблюдением