Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Как уже было отмечено судом апелляционной  инстанции, в рамках  настоящего дела судом первой инстанции назначена  по делу экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:050205:112, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Гагарина, 113. Проведение экспертизы поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» Чигриной Галине Васильевне.

Согласно отчету №272/13 от 16.10.2013, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности» Чигриной Г.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:050205:0112, площадью 2191 кв.м., расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Гагарина, уч. 113, по состоянию на 01.01.2011 составляет 3 874 000 рублей.

 В статье 11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 №254 (далее - ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Повторно оценив, представленный  в материалы дела отчету №272/13 от 16.10.2013,  суд апелляционной инстанции  соглашается с выводом суда первой инстанции о том,  указанный отчет соответствует  федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке», Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит указание на избранные подходы, методы оценки, содержит описание расчетов, доказательств недостоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости объекта  в материалы  дела не представлено.

Доводы ответчиков о том, что оценщиком не соблюдены требования федеральных стандартов, аналог №2 не имеет точного адреса, в аналоге №3 неверно указана площадь, имеется ссылка на решение Абаканского городского совета депутатов №356 от 23.10.2002, которое устарело и утратило силу были правомерно отклонены судом первой инстанции  по следующим основаниям.

Как следует из материалов  дела, в пункте 8 отчета указано: «Оцениваемый объект расположен в Республике Хакасия, в г. Абакане по ул. Гагарина, 113 в 8-ой градостроительной зоне, для него дифференциальная базовая ставка земельного налога равна 11,19 руб. Объект-аналог №1 расположен во второй градостроительной зоне, где дифференцированная базовая ставка земельного налога равна 15,54 руб., поэтому понижающая корректировка для него на местоположение получена из расчета: (15,54 – 11,19)/15,54=0,2799 или 27,99%. Аналоги №№2,3 расположены в 7-ой градостроительной зоне, где дифференцированная базовая ставка земельного налога равна 3,11 руб. (Решение Абаканского городского совета депутатов №356 от 23.10.2002), поэтому к ним применяли повышающую корректировку из расчета: (11,19-3,11)/11,19=0,7221 или 72,21%».

Из представленных в дело пояснений эксперта Чигриной Г.В. следует, что в отчете были использованы объекты-аналоги из газеты «Шанс» с той информацией, которая необходима для расчетов (площадь, назначение, стоимость земельного участка, адрес). Для определения корректировки на местоположение объектов аналогов, используемых в отчете, необходимо иметь кадастровый номер этого объекта, который не разглашается собственником (не печатается в СМИ), поэтому в отчете не применяется дифференцированная базовая ставка земельного налога, которая определена для каждой градостроительной зоны, где расположены аналоги (по адресам), других или иных сведений для корректировки на местоположение нет. Расчет корректировки на местоположение с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (по кадастровым номерам) отличается незначительно от рассчитанной корректировки на местоположение по решению Абаканского городского совета депутатов №356 от 23.10.2002.

При таких обстоятельствах, суд  первой инстанции обоснованно принял его в качестве допустимого доказательства по делу и  установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:050205:0112, площадью 2191 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Гагарина, уч. 113, равную его рыночной стоимости в размере 3 874 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования  истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:02:010523:95, расположенного по адресу: Россия, Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Советская, 102, равной его рыночной стоимости в размере 466 000 рублей суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет №105.1-1-05/13 от 13.05.2013 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правилам пунктов 4, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 17.1 ФСО №3, пунктов 19, 22 ФСО №1, поскольку не содержит указаний на избранные подходы, методы оценки, не имеет описание расчетов. Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции  пришел к выводу, что представленный истцом отчет оценщика не является надлежащим доказательством достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Поскольку иных доказательств недостоверности сведений о кадастровой стоимости земельного участка истец суду не представил, у суда первой инстанции отсутствовали  основания для удовлетворения  указанного требования истца.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит основания для переоценки указанных выводов суда первой инстанции, руководствуясь следующим.

В силу статьи 12 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В статье 11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 №254 (далее - ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Суд апелляционной  инстанции,  повторно  исследовав представленный истцом отчет №105.1-1-05/13 от 13.05.2013 соглашается с тем, что  отчет не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», правилам пунктов 4, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 17.1 ФСО №3, пунктов 19, 22 ФСО №1, поскольку не содержит указаний на избранные подходы, методы оценки, не имеет описание расчетов.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел  к выводу о том, что представленный истцом отчет оценщика не является надлежащим доказательством достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Поскольку иных доказательств недостоверности сведений о кадастровой стоимости земельного участка истец в материалы дела не представил, у суда первой инстанции обоснованно отсутствовали правовые основания  для удовлетворения заявленного истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:02:010523:95, расположенного по адресу: Россия, Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Советская, 102, равной его рыночной стоимости в размере 466 000 рублей.

Доводы истца, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о несогласии с оценкой суда первой  инстанции указанного отчета не влияют на правомерность выводов суда первой инстанции, постольку не опровергают недостоверность представленного отчета, доказательств обратного в материалы дела не представлено, соответствующего ходатайства о  проведении экспертизы, при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной  инстанции истцом заявлено не было, таким образом, доводы истца, не подкрепленные документально, являются несостоятельными.

Доводы апеллянтов о том, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является не надлежащим ответчиком по делу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости. Из части 3 статьи 16 Закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости; при этом, в части 4 названной статьи в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости указано решение суда.

Суд правомерно указал, что согласно статье 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета). Предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 настоящего Федерального закона, на основании