Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.09.2007 по делу n А33-2814/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

07 сентября 2007 года

Дело №

А33-2814/2007-03АП-128/2007

г. Красноярск

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Гуровой Т.С., Магда О.В.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу   общества с ограниченной ответственностью «Покров», г. Красноярск,

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от  «05» июня 2007 года по делу    № А33-2814/2007,

принятое  судьей  Рудовой Л.А.

В судебном заседании участвовали:

от истца – Андреева Н.А. – представитель по доверенности от 20.03.2007,

- Славская С.В. – представитель по доверенности от 20.03.2007,

- Вичевич В.А. – представитель по доверенности от 20.03.2007,

от ответчика – Сапунов В.А. – представитель по доверенности от 5.03.2007.

Протокол настоящего судебного заседания вела секретарь судебного заседания Шкреба К.В.

Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании  05 сентября 2007 года. В полном объеме постановление изготовлено  07 сентября 2007 года.

Открытое акционерное общество «Красноярскагропроект» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Покров» о взыскании долга по арендной плате в размере 444 800 рублей.

Заявлением от 23.05.2007 истец  уменьшил размер исковых требований до 427 008 рублей за период с 07.09.2006 по 31.01.2007. Протокольным определением Арбитражного суда Красноярского края от 18-23.05.2007 на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление истца судом принято.

Определением от 19.04.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 05.06.2007 иск удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью «Покров» в пользу открытого акционерного общества «Красноярскагропроект» взыскано 427 008 рублей задолженности по арендной плате.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решением отменить, в иске отказать по следующим основаниям:

- истец не может считаться арендодателем по договору аренды № 3926 от 14.02.2001, в том числе предъявлять требования, вытекающие из данного договора, поскольку изменения в договор, касающиеся замены арендодателя, в установленном порядке не вносились. Сам факт перехода права собственности на объект аренды не изменяет арендодателя в договоре, заключенным с бывшим собственником;

- дополнительное соглашение № 6 от 10.07.2006 к договору аренды является ничтожным, поскольку истец не является арендодателем по договору аренды. В момент подписания указанного соглашения истец не обладал правом собственности на арендуемые ответчиком помещения, поскольку помещения получены истцом по передаточному акту 17.07.2006, а право собственности зарегистрировано за истцом 06.09.2006. В период действия договора размер арендной платы определялся согласно дополнительному соглашению № 5 от 12.12.2005 исходя из ставки 1319,79 руб. за 1 м2.;

- уклонение истца от принятия помещений подтверждается письмами ответчика № 31/07-01 от 31.07.2006, № 06/09-2006-ЭС-1 от 06.09.2006, письмом истца № 299 от 14.09.2006. Таким образом, ответчик не обязан вносить арендную плату с 05.09.2006, поскольку обязанность ответчика сдать помещение обусловлена исполнением истцом  своей обязанности его принять.

В отзыве на апелляционную жалобу истец не согласился с доводами заявителя на основании следующего:

- довод ответчика о несостоявшемся переходе прав арендодателя по договору не соответствует ст. 382, 608, 617 Гражданского кодекса Российской  Федерации;

- довод заявителя о несогласовании арендной платы в сумме 3 840 руб./м2 в год не соответствует требованиям ст. 168 и п.1 ст. 450 ГК РФ;

- письмо ответчика от 31.07.2006 № 31/07-01 Теруправлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю получено не было.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 12 час. 31.08.2007 до 16 час. 40 мин. 5.09.2007.

После окончания перерыва в судебное заседание прибыли те же представители истца, от ответчика прибыл представитель Баландюк Д.Р. по доверенности от 5.03.2007, от третьего лица – Толмачева А.С. – представитель по доверенности от 12.02.2007.

В судебном заседании представители сторон настаивали на доводах, изложенных соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Представитель третьего лица пояснила, что истцом с момента  государственной регистрации права собственности на здание по пр. Свободный 59 «а» обоснованно предъявляются к оплате арендные платежи, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

14.02.2001   Красноярский краевой комитет по управлению государст­венным имуществом администрации Красноярского края (арендодатель),  федеральное государственное унитарное предприятие (далее – ФГУП) «Востсибагропромпроект» (балансодержатель) и ООО «Покров» (арендатор) заключили договор аренды № 3926 на часть помещений площадью 431,0 кв.м. в здании федераль­ной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 59 «а», для размещения магазина и склада.

Помещения аренды согласованы сторонами в плане-схеме к договору.

Срок аренды установлен сторонами с 01.11.2000 по 01.10.2001.

Помещения переданы ООО «Покров» по акту приема- передачи от 01.11.2000 в технически исправном состоянии.

Сторонами согласована арендная плата в сумме 589,42 руб./м2 в год (п.2.1).

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 5.4 договора действие договора может быть прекращено по инициативе арендатора с соблюдением требований настоящего договора. Исходя из п. 3.3.15 договора в случае принятия решения о прекращении договорных отношений арендатор обязан письменно за 30 дней предупредить арендодателя об освобождении арендуемых помещений.

02.10.2001 сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 14.02.2001 № 3926, которым продлен срок аренды до 15.09.2002 и установлен размер арендной платы в сумме 739,8 руб./м2 в год.

26.11.2002  между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к до­говору аренды, которым продлен срок аренды до 15.08.2003. Размер арендной платы согласован сторонами в сумме 972,77 руб./м2 в год.

11.02.2004 сторонами подписано дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 14.02.2001 № 3926, в котором в связи с увеличением площади арендуемых помещений п. 1.1. договора изложили в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые комнаты № 37 площадью 11,4 кв.м. на 1 этаже; №№ 27, 28, 29, 30, 33, 32 площадью 278,0 кв.м. на 2 этаже и №№ 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 площадью 404,2 кв.м. на 3 этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный. 59 «а», для размещения магазина, офиса и склада».

Арендуемые площади согласованы сторонами в плане-схеме, приложенной к до­говору.

Срок аренды продлен сторонами до 15.07.2004.

Размер арендной платы с 1.01.2004 установлен сторонами в сумме 1114,07 руб./м2 в год.

9.02.2004 между ФГУП «Востоксибагропромпроект» и ООО «Покров» подписан акт приема-передачи нежилых помещений под офис общей площадью 278 м2 на втором этаже здания (№ 27, 28, 29, 30, 31, 32).

01.03.2005  сторонами подписано дополнительное соглашение № 4 к договору аренды от 14.02.2001 № 3926, которым продлен срок аренды до 15.06.2005. Размер арендной платы с 1.01.2005 установлен сторонами в сумме 1319,79 руб./м2 в год.

12.12.2005 сторонами подписано дополнительное соглашение № 5, в котором продлен срок аренды до 15.05.2006. Пункт 2.1. договора изложен в  редакции: «С 01.01.2005 за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1319,79 руб. за 1 кв.м. в год. Данная ставка будет изменена, в связи с изменени­ем базовой стоимости строительства, используемой при определении величины аренд­ной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2006 в односто­роннем порядке с последующим уведомлением арендатора».

Пункт 5.2. договора принят в редакции: «Условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если са­мим актом не предусмотрено иное».

Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора со­гласно п.3.3.2 договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменени­ем базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно п.3.3.2.) чаще одного раза в год».

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федераль­ным имуществом письмом № 05-9679 от 08.12.2005 уведомило ООО «Покров» об изменении размера арендной платы с 01.01.2006 согласно рыночной стоимости или рыночной арендной платы на основании оценки объекта недвижимого имущества, проведенной в установленном законом порядке в соответствии со ст. 8 Фе­дерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

27.04.2006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом направило арендатору - ООО «Покров» уведомление № 05-4044/4248. 4247, в котором сообщило о проведенной ООО «Региональный институт оценки и управления недвижимостью» оценке рыночной стоимости ставки арендной платы, согласно которой размер арендной платы помещений на втором этаже со­ставляет 320 руб. кв.м. в месяц или 3840 руб. кв.м. в год.

Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 18.05.2006 № 07-509р ФГУП «Востсибагропромпроект» приватизировано путем преобразования в ОАО «Красноярскагропроект».

17.07.2006 истцу - ОАО «Красноярскагропроект» по передаточному акту  передано нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Свобод­ный,  59 «а», в том числе, помещения по договору аренды № 3926 от 14.02.2001.

10.07.2006   ОАО «Красноярскагропроект» и  ООО «Покров» подписали дополнительное соглашение № 6, которым срок аренды продлен по 01.04.2007. Размер арендной платы согласован в приложении к дополнительному соглашению в сумме 3 840 руб./м2  в год. Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца.

31.07.2006 ООО «Покров» письмом № 33/07-01 сообщило об отказе с 01.08.2006 от аренды комнат, расположенных на втором этаже общей площадью 278,0 кв.м.

04.09.2006   ОАО «Красноярскагропроект» письмом № 274  уведомило ответчика о необходимости ремонта и приведения в рабочее состояние ранее арендуе­мых помещений на 2 этаже, их сдаче институту по акту приема - передачи.

06.09.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ОАО «Красноярскагропроект» на нежилое здание (Лит.Б, Б1), общей площадью 3720,70 кв.м, расположен­ное по адресу: г.Красноярск, пр. Свободный, д.59 «А».

Истец за период  с 07.09.2006 по 31.01.2007  предъявляет к взысканию с ответчика  арендную плату в сумме 427 008 руб. исходя из ставки 3 840 рублей/м2.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданско­го кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендода­тель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст.  294 Гражданского кодекса Российской  Федерации государственное  унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Исходя из ст. 295 данного кодекса  предприятие  вправе сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество  в аренду с согласия собственника.

Нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Свобод­ный,  59 «а», до передачи его в уставный капитал истца  находилось у него на праве хозяйственного ведения.

Как видно из материалов дела, стороны заключили договор аренды от  14.02.2001 № 3926, в соответствии с которым Красноярский краевой комитет по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края  и ФГУП «Востсибагропромпроект»  передали в аренду обществу с ограниченной ответственностью  «Покров» в том числе нежилые комнаты №  27, 28, 29, 30, 33, 32  общей площадью 278,0 м2 на 2 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный. 59 «а».

Оценив имеющиеся в деле документы, суд пришел к выводу о том, что и истец и КККУГИ, подписав договор, выразили обоюдное согласие на передачу спорных помещений в аренду ответчику. Участие третьего лица по делу  в подписании договора аренды следует расценивать как форму согласия представителя государственного собственника на передачу государственного имущества в аренду другому лицу.

Учитывая, что имущество до заключения аренды находилось в распоряжении истца, акт приема-передачи от 9.02.2004  нежилых помещений под офис общей площадью 278 м2 на втором этаже здания подписан истцом,  суд приходит к выводу о том,