Постановление третьего арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу n а74-741/2010 по делу об обязании передать товариществу собственников жилья техническую документацию на жилой многоквартирный дом.суд первой инстанции арбитражный суд республики хакасия

17.05.2009, решения собственников, технический паспорт жилого дома и справку ГУП РХ "Управление технической инвентаризации", суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомочности решения собрания собственников, на котором избран способ управления многоквартирным домом - управляющей компанией товариществом собственников жилья "Маяк".
Из материалов дела следует, что в заочном голосовании, проведенном истцом в период с 12.05.2009 по 17.05.2009, приняли участие собственники 1 572,9 кв. м жилого многоквартирного дома, что составляет 55,1% от общего числа собственников жилых помещений. Кворум для принятия решения (более 50%) имелся.
Наличие кворума для принятия решения является основанием для признания решения о выборе способа управления многоквартирным домом правомочным, так как оно принято в соответствии с положениями части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку собственники помещений для управления многоквартирным домом выбрали на общем собрании новую управляющую организацию товарищество собственников жилья "Маяк", государственная регистрация которой, как юридического лица не признана недействительной в установленном порядке, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у данного ТСЖ возникло право на управление спорным домом, который подлежит передаче ТСЖ в управление с момента проведения такого собрания и принятия соответствующего решения.
Как следует из протокола оформленного ответчиком 01.04.2009 проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Дзержинского, 6, в форме заочного голосования, которое приняло решение выбрать способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками, выбрать ответчика в качестве организации, с которой будет заключен договор на содержание и ремонт общего имущества.
В подтверждение проведения собрания представлены решения собственников по вопросам повестки дня общего собрания, согласно которым поставлены следующие вопросы:
1. какой из способов управления домом вы выбираете (предложено три варианта - непосредственное управление собственниками, управление ТСЖ, управление управляющей организацией) - собственники проголосовали за непосредственное управление собственниками;
2. в случае, если вы выбрали управление управляющей организацией (вариант 3), согласны ли вы на управление жилим домом ООО "ЖЭУ-7" - собственники проголосовали "да";
4. утверждение размера платы за содержание и ремонт, включающего в себя плату за услуги и работы по управлению домом и содержание, текущий, капитальный ремонт общего имущества - собственники проголосовали за общий тариф по услугам и работам, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту 5,35.
Собственники единогласно проголосовали за управление жилим домом обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление-7", в том числе включив в тариф соответствующую плату ответчику - услуги и работы по управлению.
Согласно договоров, подписанных на основании указанного собрания и принятых решения между собственниками и обществом с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление-7", собственники поручили ООО "ЖЭУ-7" обязанность по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества за плату. При этом, каждый собственник обязан ежемесячно оплачивать ООО "ЖЭУ-7" услуги и работы (п. 2.1. договора).
В соответствии с пунктом 5.1. договора собственники обязаны оплачивать ООО "ЖЭУ-7" ежемесячно 5,35 рублей за 1 кв. м общей площади, принадлежащей собственнику, в счет оплаты месячных услуг по содержанию работ по ремонту и производить оплату коммунальных услуг.
Из пункта 6.1. договора следует, что ООО "ЖЭУ-7" приобрело право требования технической и иной документации на дом у третьих лиц и ее последующее хранение.
Письмом от 12.11.2009 ООО УК "Коммунальник" сообщило истцу о том, что передача ему лицевых счетов жильцов спорного дома невозможна, поскольку дом обслуживает ООО "ЖЭУ-7", которое в свою очередь, заключило договор на обслуживание жильцов по учету и регистрации по месту жительства с ООО УК "Коммунальник".
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик выполнял функции управляющей компании, взимая за это соответствующую плату при наличии об этом решений собственников.
Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом и подлежащей передаче вновь выбранной управляющей организации, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общедомового имущества в многоквартирном доме.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).
Исходя из анализа положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ответственные лица (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, поэтому вновь назначенная управляющая организация вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании или иного ответственного лица, а последняя ответственна за сохранность технической документации и должна передать ее своему последователю в силу прямого указания закона.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законом порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата технической и иной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Таким образом, отсутствие документации у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.
Подпунктом 8 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что обязанность по передаче документации возникает, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание товарищества собственников жилья.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).
Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2001 N 17074/09.
В соответствии пунктом 6.1. договора на возмездное оказание услуг, подписанных между собственниками и ответчиком, ответчик приобрел право требования технической и иной документации на дом у третьих лиц и ее последующего хранения.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи технической документации управляющей компании - ТСЖ "Маяк", в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования об обязании ответчика передать техническую документацию истцу.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Судебный акт является законным и обоснованным, и не подлежит отмене в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика. Поскольку ответчику при обращении с апелляционной жалобой была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2000 рублей государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 апреля 2010 года по делу N А74-741/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", г. Черногорск, в доход федерального бюджета 2 000 рублей 00 копеек государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий судья
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи:
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА