Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 по делу n А33-9647/2007. Изменить решение

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А33-9647/2007-03АП-1114/2007

«02» апреля 2008г.

Резолютивная часть постановления объявлена «28» марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «02» апреля 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей:  Хасановой И.А., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от истца – Чащиной М.Г. – представителя по доверенности от 9.10.2007,

от ответчика – Мирза А.Э. – представителя по доверенности от 5.10.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Волга»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «06» сентября  2008 года по делу № А33-9647/2007, принятое судьей Бычковой Л.К.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу  с ограниченной ответственностью «Сервис-Волга» (далее – ООО «Сервис-Волга») о взыскании 1 607 348 руб. 06 коп., в том числе 1 504 759 руб. 02 коп. задолженности по договору аренды от 21.02.2005 № 7894 и 102 589 руб. 04 коп. пени.

Заявлением от 27.08.2007 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил сумму иска до 2 144 357 руб., 90 руб. Просил взыскать арендные платежи в сумме 1 864 261, 20 руб. и пени в сумме 280 096, 70 руб.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.09.2007 исковые требования удовлетворены частично, с общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Волга» взыскано 1 939 261 руб. 20 коп., в том числе 1 864 261 руб. 20 коп. основного долга и 75 000 руб. пени.

Не согласившись с данным решением, общество  с ограниченной ответственностью «Сервис-Волга» обратилось с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в  которых просит решение суда первой инстанции отменить, мотивируя следующим:

- в качестве основания для пересмотра размера арендной платы истец ссылается на Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-у «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и отчет об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества. Из данного указа не следует, что он распространяется на ранее заключенные договоры аренды;

- истец не представил ответчику заблаговременно отчет, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность заявить свои возражения относительно содержащихся в нем выводов;

- письмо истца об изменении ставки арендной платы не может являться основанием для повышения арендной платы, поскольку истец не наделен правом определения размера арендной платы;

- поскольку письмо об изменении размера ставки арендной платы датировано 02.02.2007, новый размер арендной платы может быть установлен лишь со 02.02.2007;

- исходя из определения Арбитражного суда Красноярского края от 11.01.2008 по делу №А33-14874/2007, содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости права пользования нежилым помещением не является обязательной для сторон сделки, тем самым арендная ставка не подлежит безусловному автоматическому изменению;

-  судом не применены статьи  433, 651 Гражданского кодекса Российской  Федерации, договор аренды зарегистрирован 31.03.2005, однако изменения к договору не прошли государственную регистрацию.

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилось с доводами, изложенными в ней, на основании следующего:

- п. 5.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, если это изменение обусловлено вступившим в силу нормативно-правовым актом с момента его вступления;

- после вступления в силу Уаза Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг ответчик был уведомлен об изменении размера арендной платы  письмом от 2.02.2007 № 05-966;

-  внесение арендатором арендных платежей не в полном объеме подтверждено актом сверки по состоянию на 21.08.2007;

-  условия договора аренды соответствуют ст. 421 ГК РФ.

Определением от 28.11.2007 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А33-14874/2007.

Определением от 26.02.2008 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.03.2008. После окончания перерыва судебное заседание продолжено, состав представителей сторон не изменился.

Представители настаивали на доводах, изложенных в апелляционной жалобе и в отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.08.2002 серии 24 ВД № 007375  Красноярский край является собственником нежилого помещения № 82 условный номер 24:50:000000:19340:82 общей площадью 617, 2 м2, по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14.

21.02.2005 между Управлением имущественных отношений администрации Красноярского края (арендодатель) и  обществом с ограниченной ответственностью  «Сервис-Волга» (арендатор) заключен договор аренды  № 7894 (далее -  Договор).

В соответствии с пунктом 1.1.  Договора арендодатель передает арендатору в аренду встроенное помещение № 82 общей площадью 617,24 м2, расположенное на первом этаже пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (Лит.А)  (реестровый номер В240999900307), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14.

Срок действия договора установлен с 10.11.2004 по 01.11.2010 (пункт 1.2. Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 361 руб. 02 коп. за 1 м2 в год в торговом зале, 2 722, 05 руб. за 1 м2 в год за помещение бар-закусочной (без учета НДС). Данным пунктом также  предусмотрена возможность изменения арендодателем  в одностороннем порядке ставки арендной платы в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы с 01.01.2005 с последующем уведомлением арендатора.

Размер арендной платы в месяц определяется  в соответствии с расчетом (приложение № 1) (п.2.2).

Согласно пункту 2.3 Договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца. При этом за период  с 10.11.2004 по 01.04.2005 арендатор вносит арендную плату до 25.02.2005.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора условия договора как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления  арендатора, если это изменении обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. При этом арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.3.) чаще одного раза в год.

Нежилое встроенное помещение  № 82 общей площадью 617,2 м2 расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14, передано арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2004.

11.04.2005 между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение к договору от 21.02.2005 № 7894, согласно которому в п. 1.1 договора внесены изменения, данный пункт изложен в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение  № 81 общей площадью 668,4 м2 , расположенное на первом этаже пятиэтажного крупнопанельного жилого дома (Лит.А)  (реестровый номер В240999900307), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 14 для использования под магазин.

23.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края направило ООО «Сервис-Волга» письмо № 05-474 с уведомлением об установлении с 1.01.2006 новой ставки арендной платы 2032, 29 руб. за 1 м2. В качестве основания пересмотра размера арендной платы указан приказ Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края от 14.12.2005 № 05-97п-уг «О базовой стоимости строительства».   Указанное письмо  вручено ООО «Сервис-Волга» 08.02.2007, что подтверждается уведомлением о вручении (т.2).

02.02.2007 Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края направило ООО «Сервис-Волга» письмо № 05-966 с уведомлением об установлении с 1.01.2007 новой ставки арендной платы 6216 руб. за 1 м2. В качестве основания пересмотра размера арендной платы указан Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг «Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и отчет об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества № 320.   Указанное письмо  вручено ООО «Сервис-Волга» 07.02.2007, что подтверждается уведомлением о вручении (т.1, л.д. 15).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность  по арендной плате в размере 1 864 261 руб. 20 коп. за период с 01.01.2007 по 31.08.2007, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской  Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения № 82 (в настоящее время № 81) является Красноярский край. В соответствии с пунктом 1.1.Положения об Агентстве по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края, утвержденного Постановлением Совета администрации Красноярского края от 21.10.2005 № 269-п (далее – Положение),  агентство является основным уполномоченным органом исполнительной власти края по управлению государственной собственностью Красноярского края (далее - краевое имущество). Согласно пункту 4.13. Положения  к компетенции агентства относится заключение договоров о передаче краевого имущества, за исключением земельных участков, в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует их материалов дела, между правопредшественником истца   (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан  договор аренды  № 7894 от 21.02.2005 со сроком действия с 10.11.2004 по 01.11.2010.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской  Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из разъяснения, изложенного в п. 2 Информационного письма Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1.06.2000 № 53,  договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 21.02.2005 № 7894 зарегистрирован 31.03.2005.

Дополнительным соглашением  от 11.04.2005 стороны изменили п. 1.1 договора в части площади передаваемого в аренду помещения.  Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской  Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.  Учитывая, что  соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Данный вывод суда соответствует сложившейся судебной практике, изложенной в п. 9 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды помещения  изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской  Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

При указанных обстоятельствах предъявление истцом и взыскание