Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» марта 2008г.

Дело №

г. Красноярск

А33-11907/2007-03АП-489/2008

Резолютивная часть постановления объявлена «25» марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «26» марта 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.

судей:  Магда О.В., Хасановой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тахтараковой Ж.В.,

при участии:

от Агентства по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края  - Чащиной М.Г., представителя по доверенности от 09.10.2007,

от общества с ограниченной ответственностью «Дар» - Гракова В.И., представителя по доверенности от 06.11.2007

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «21» января 2008 года по делу № А33-11907/2007, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дар» (далее- ООО «Дар») о расторжении договора аренды от 27.11.2001 № 4873, обязании ответчика возвратить нежилое помещение № 3 общей площадью 112,50 кв.м. на втором этаже в здании-памятнике «Дом Петрова» по пр. Мира, 74 в г. Красноярске и взыскании 412 578 руб. 97 задолженности и 21 987 руб. 54 коп. пени.

В ходе судебного разбирательства истец изменил основание искового требования о расторжении договора и просил расторгнуть договор на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  в связи  с существенным нарушением договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена служба по контролю   в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края.

Заявлением от 14.01.2008 истец уменьшил сумму иска до 366 623 руб. 90 коп., в том числе  259 066 руб. 42 коп. задолженности и 107 557 руб. 48 коп. пени. Протокольным определением от 14.01.2008 уменьшение суммы иска принято судом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.01.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- при определении размера арендной платы истец руководствовался Методикой определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности (приложение № 1), утвержденной указом Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг, поскольку  оценка арендованного ответчиком имущества  была произведена;

- с даты подписания акта приема-передачи  от 01.11.2007 до момента регистрации договора аренды 11.05.2007 истец на основании пункта 5.2 Договора ежегодно уведомлял ответчика об изменении ставки арендной платы, оплата за пользование помещениями производилась ответчиком в размере, установленном истцом на соответствующим год;

- письмо об изменении с 01.01.2007 размера  арендной платы до  131 625 руб. в месяц было получено ответчиком 17.03.2007, но при регистрации договора аренды указанное письмо ответчиком в регистрирующий орган представлено не было;

- данное письмо зарегистрировано истцом в установленном порядке 05.12.2007;

- с 01.01.2007 по 08.11.2007 ответчик вносил арендную плату не в полном объеме, при этом за период с июня по август 2007 арендные платежи оплачивались ответчиком из расчета 131 625 руб. в месяц, то есть по ставке арендной платы, установленной с 01.01.2007.

ООО «Дар» представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:

- для государственной регистрации договора  аренды от 27.11.2001 № 4873 требовалась государственная регистрация ранее возникшего права собственности Красноярского края на переданный в аренду объект недвижимости;

- право собственности Красноярского края на указанное здание было зарегистрировано только 10.04.2006, в связи с чем у ответчика отсутствовала возможность произвести регистрацию договора аренды;

- договор аренды от 27.11.2001 № 4873 считается заключенным с 11.05.2007, то есть с момента его государственной регистрации;

- изменения, в том числе связанные с реализацией права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы могли быть внесены в договор только после его заключения;

- расчет размера арендной платы, установленный арендодателем в одностороннем порядке с 01.01.2007, не согласован с ООО «Дар» на момент заключения договора аренды, и следовательно, не может являться основанием расчетов по договору;

- истцом не представлены доказательства  уведомления ООО «Дар» об изменении размера арендной платы после заключения договора аренды.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей  в судебное заседание не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства: 

27.11.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (правопредшественником Агентства по управлению краевым имуществом Администрации Красноярского края, арендодатель), Комитетом по охране  и использованию памятников истории и культуры  и ООО «Дар» (арендодатель) подписан договор аренды № 4873 (далее – Договор).

Согласно пункту 1.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.04.2005) арендодатель передает арендатору  в аренду нежилое помещение общей площадью 119,80 кв.м.  на 2-ом этаже  в здании-памятнике «Дом Петрова» краевой собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 74 для размещения магазина.

Срок действия  договора установлен с 01.11.2001 по 01.01.2020 (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора  арендатор вносит арендную плату в размере 1 817 руб. 45 коп. за 1 кв.м. Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью Договора.

Согласно пункту 2.3 Договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора условия договора, в том числе в части изменения ставки арендной платы, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом РФ, Красноярского края, с  момента вступления его в силу, если самим  актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в  письменном уведомлении об этом арендатора.

Нежилое помещение общей площадью 119,80 кв.м.  на 2-ом этаже  в здании-памятнике «Дом Петрова», расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 74 передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2001 (т.1, л.д. 13).

01.04.2005 стороны подписали дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым уточнили характеристики объекта аренды и согласовали размер арендной платы с 01.04.2005 . Так  объектом аренды стороны договорились считать нежилое помещение № 3 общей площадью 112,50 кв.м.  на втором  этаже  в здании-памятнике «Дом Петрова» краевой собственности (реестровый номер В240999900282), расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 74. Согласно расчету, являющемуся приложением № 1 к дополнительному соглашению с 01.04.2005,  размер арендной платы составляет 40 528 руб.88 коп. в месяц.

Письмом от 12.01.2006 № 05-197 арендодатель уведомил  арендатора об изменении ставки арендной платы с 01.01.2006 на основании  приказа Агентства от 14.12.2005 № 05-97п «Об утверждении на 2006 год базовой стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади. Согласно приложенному к письму расчету размер арендного платежа составляет 45 269 руб. 25 коп. в месяц.

Письмом от 28.02.2007 № 05-2035 арендодатель уведомил  арендатора об изменении ставки арендной платы с 01.01.2007 на основании  Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг «Об утверждении  методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности» и отчета об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества № 348. Согласно приложенному к письму расчету размер арендного платежа составляет 131 625 руб. 00 коп. в месяц. Указанное письмо вручено ответчику 17.03.2007, что подтверждается уведомлением о вручении № 32292.

Указанный договор зарегистрирован  Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 11.05.2007.

С 01.01.2007 истец производил начисление арендной платы исходя из установленного в расчете размера арендного платежа 131 628 руб. 00 коп.

Согласно расчету истца  задолженность ответчика за период  с 01.01.2007 по 31.08.2007 составила 259 066 руб. 42 коп.

Согласно выписке из реестра государственного имущества Красноярского края от 28.11.2007 № 10416 нежилое здание  (литер А, А3, А4) общей площадью 274,90 кв.м.является государственной собственностью Красноярского края и внесено в реестр государственного имущества по номером В2402999004147 (т.1, л.д. 9).

07.06.2007 истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение № 05-5528  с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной  плате и пени, а также с предложением расторгнуть договор. Указанное письмо вручено ответчику 26.06.2007, что подтверждается уведомлением о вручении  № 00859.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчиком погашена не была, внесение арендных платежей не в полном объеме является существенным нарушением условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как усматривается из материалов дела, в качестве основания исковых требований Агентство по  управлению краевым имуществом администрации Красноярского края указывает на то, что в период с 01.01.2007 по 31.08.2007 ответчик вносил арендную плату по договору аренды от 27.11.2001  № 4873 не в полном объеме.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что к договору аренды нежилого помещения  применяются правила о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные в пункте 2 статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды нежилого помещения по договору от 27.11.2001 № 4873 установлен более одного года. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2007. Следовательно, суд первой инстанции обоснованно  определил момент заключения договора  как дату его государственной регистрации – 11.05.2007. Поскольку обязанность по внесению арендной платы возникла у арендатора с момента заключения договора, начисление истцом арендной платы  за период с 01.01.2007 по 10.05.2007 является неправомерным.

В силу пункта 1 статьи  654 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о размере арендной плате является существенным условием для договоров аренды зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, в качестве приложения к договору аренды от 27.11.2001 № 4873 был зарегистрирован расчет арендной платы, действующий с 01.01.2006, согласно которому размер арендной платы  составляет  45 269 руб. 25 коп. в месяц без учета НДС. Факт регистрации данного расчета подтверждает согласование сторонами арендной платы с 01.01.2006 в  указанном размере.

Начисление  истцом с 01.01.2007 арендной платы в размере 131 625 руб. в месяц без учета НДС является неправомерным в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в  Информационном письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной