Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

федеральному государственному учреждению здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии к Красноярском крае» 16 199 руб. 23 коп.

Отчет об определении рыночной стоимости улучшений, произведенных нежилому зданию, расположенному по адресу: Россия, Красноярский край, Иланский район, с. Новопокровка, ул. Советская, 52, по состоянию на 20.05.2010, согласно которому стоимость произведенных улучшений (реконструкции) нежилого здания составила 369 211 руб. 75 коп.;

Истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 102 183 руб. 37 коп. стоимости улучшений арендованного у ответчика помещения, произведенных в период 2008-2009 годы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Спорные правоотношения сторон вытекают из договоров аренды и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды договором от 01.12.2008 установлен с 01.12.2008 по 01.11.2009 (пункт 4.1), договором от 01.11.2009 – с 01.11.2009 по 01.10.2010 (пункт 4.1).

Факт передачи ответчиком помещения, указанного в договорах аренды в арендное пользование, истцом не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Ссылки истца на то, что осуществленные им неотделимые улучшения арендованного имущества были вызваны ненадлежащим состояниям магазина, не позволяющим его эксплуатацию, несостоятельны.

Истец принял в аренду торговое место в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, как следует из пункта 1.1 договора от 01.12.2008. Также, согласно пункту 1.5 договора от 01.11.2009, передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта. Пунктом 1.3 договора от 01.11.2009 предусмотрено, что помещение оборудовано пожарной сигнализацией. Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению от 17.02.2005 №24.ИЦ.01.000.М.000380.02.05, гигиеническая оценка услуг розничной торговли индивидуальным предпринимателем Беляшовой Ларисой Геннадьевной соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Данные договоры аренды подписаны истцом без разногласий, следовательно, истец, принимая имущество в пользование, согласился с условиями договоров.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 2.1.1 договора от 01.12.2008, подпунктом 2.1.1 договора от 01.11.2009 предусмотрена обязанность ответчика производить капитальный ремонт за свой счет, подпунктом 2.2.3 договора от 01.12.2008, подпунктом 2.2.3 договора от 01.11.2009 - обязанность истца своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.

Как следует из пояснений истца, в настоящее время истец занимает здание, используя его под магазин, в связи с чем суд  апелляционной инстанции делает вывод о  том, что  указанные работы выполнены истцом по собственной инициативе, для собственных нужд.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Согласно подпункту 2.2.5 договора от 01.12.2008 истцу запрещено проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя. Аналогичное положение содержит подпункт 2.2.5 договора от 01.11.2009.

Доказательства обращения истца к ответчику за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательства такого разрешения, выданного ответчиком, истец в материалы дела не представил. А учитывая то обстоятельство, что имущество согласно условиям договора аренды передано в нормальном состоянии, истец не доказал необходимость несения им затрат  на ремонт имущества.

В материалы дела представлены копии договоров подряда на выполнение работ, товарных чеков, квитанций об оплате, из которых следует, что в арендуемом помещении  в декабре 2008 года производились работы по монтажу и накладке систем электроснабжения, пожарной сигнализации.

Согласно пункту 2.2. договора от 01.12.2008 истец обязался обеспечить противопожарную и электрическую безопасность, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического  и прочего оборудования немедленно сообщить об этом арендодателю (подпункт 2.2.4 договора).

В материалах дела отсутствуют обращения арендатора к арендодателю с сообщением об аварийности имеющихся систем электроснабжения, пожарной сигнализации. Кроме того, не представляется возможным установить, аварийность систем существовала на момент передачи в арендное пользование помещений или явилась следствием действий самого арендатора.

Ссылки заявителя на пожар в арендуемом помещении в подтверждение непригодности помещения и необходимости производства в нем ремонта отклоняются, так как из представленных документов и пояснений следует, что пожар в здании произошел в 2007 году. При этом истец не доказал, что на момент передачи ему помещений последствия пожара не были устранены ответчиком. Напротив, данное утверждение опровергается тем, что помещение было ему передано в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договора.

Ссылки истца на устную договоренность с ответчиком о производстве истцом капитального ремонта за свой счет, с дальнейшим выкупом истцом здания за  45 000 рублей, не нашли своего подтверждения.

Довод истца о ничтожности договора аренды нежилого здания магазина, расположенного по адресу: Красноярский край, Иланский район, с. Новопокровка, улица Советская, 52 от 01.12.2008, в связи с тем, что ответчик не является собственником сдаваемого в аренду имущества, подлежит отклонению.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.11.2009 (л.д. 32, т. 1), выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Беляшова Лариса Геннадьевна является собственником магазина (назначение: торговля и общественное питание) общей площадью 97,2 кв.м., расположенного по адресу: с. Новопокровка Иланского района Красноярского края, ул. Советская, д. 52, кадастровый номер 24:15:0000000:0:659.

Кроме того, в материалы дела представлено постановление № 5 от 14.04.2004 Совета «Ланского РАЙПО» (л.д. 100, т.1), согласно которому пайщику «Ланского РАЙПО» Беляшовой Ларисе Геннадьевне продан магазин в с. Новопокровка, ул. Советская, д. 21.

Решением главы сельсовета Остапенко Ю.В. от 26.03.2004 № 19-60-Р утвержден план расположения и нумерации  домов  по улицам населенных пунктов сельсовета, в котором магазину в с. Новопокровка присвоен № 52.

Ссылка истца на то, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение, является необоснованной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, факт неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства согласования с ответчиком производства  неотделимых улучшений, их объема и стоимости, не представлены доказательства необходимости выполнения данных работ, суд первой инстанции обоснованно отказал  в удовлетворении о взыскании с ответчика в пользу истца 102 183 руб. 37 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «25» октября 2010 года по делу № А33-8670/2010 оставить бефыч7 из изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Т.С. Гурова

И.А. Хасанова