Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

право на приобретение арендуемого имущества  субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3  Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом первой инстанции установлено, что предприниматели Бородулин А.В., Железова О.А. с 25.11.2003. по настоящее время являются арендаторами нежилого помещения № 113Н, площадью 340,6 кв. м. и 50, 5 кв.м. соответственно, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Советская, 79, задолженность по внесению арендной платы у данных лиц отсутствует.

Площадь арендуемого имущества не превышает предельно допустимого значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Основанием отказа заявителям в выкупе арендуемого помещения № 113Н администрация указала на включение его в Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного постановлением администрации от 31.03.2009. № 785-П.

Из заявления от 22.01.2010. следует, что предприниматели Бородулин А.В., Железова О.А. просят предоставить помещение № 113Н площадью 340, 6 кв.м. и 50,5 кв.м. соответственно, в собственность, а также выделить доли от общей площади 463, 7 кв.м. в данном помещении.

Заключением Черногорского филиала ГУП Республики Хакасия «Управление Технической Инвентаризации» от 15.02.2010 установлено, что проектируемое к выделу в натуре помещение площадью 340, 6 кв.м., находящееся в пользовании Бородулина А.В., не может считаться как единое помещение – это два нежилых помещения. Помещение № 1 (нумерация принята условно) имеет общую площадь 26 кв.м., помещение № 2 имеет общую площадь 294, 4 кв.м. В совокупности два названных нежилых помещения имеют общую площадь 320, 4 кв.м.

Исследовательская организация пришла  к выводу об имеющейся возможности выделить долю, находящуюся в пользовании Бородулина А.В. в натуре в виде двух нежилых помещений № 1 и № 2, только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из помещений № 14, № 15, № 16, либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Заключением установлено, что проектируемое к выделу в натуре помещение, находящееся в пользовании Железовой О.А., состоит из помещения № 14 общей площадью 45, 2 , а не как указано в заявлении 50, 5 кв.м, вход в помещение осуществляется с соседнего помещения, арендуемого другим пользователем – предпринимателем Бородулиным А.В.

Исследовательская организация пришла к выводу об имеющейся возможности выделить долю, находящуюся в пользовании Железовой О.А. в натуре в виде нежилого помещения № 14, только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из помещения № 14, либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Помещения площадью 340, 6 кв. м. и 50, 5 кв.м. к моменту рассмотрения спора в натуре не выделены, самостоятельными объектами недвижимости не являются, доказательства перепланировки помещения № 113Н и выдела в натуре доли помещения площадью 340,6 кв. м. и доли помещения площадью 50, 5 кв.м., находящихся в пользовании у предпринимателей, в материалах дела отсутствуют.

Из представленного в материалы дела заявления предпринимателей от 22.01.2010. не следует, что оно содержит требование о передаче арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Советская, 79, № 113Н, общей площадью 463,7 кв. м, в долевую собственность арендаторов.

Предприниматели Бородулин А.В. и Железова О.А. пользуются на основании возмездного договора частями нежилого помещения № 113Н в совокупности площадью 391, 1 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Советская, 79. Площади помещений предпринимателей в совокупности не составляют всю площадь данного помещения – 463, 7 кв.м.

Согласно Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом приобретения арендуемого недвижимого имущества, что следует из части 1 статьи 1 данного закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отчуждению подлежат арендуемые субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимого имущества в пределах установленных нормативными правовыми актами площадей.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», из смысла Закона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у администрации отсутствовали основания для удовлетворения заявления предпринимателей на предоставление преимущественного права на выкуп арендованных помещений, поскольку предпринимателям были переданы в аренду части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения.

Как следует из пункта 9 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009. № 134 в целях применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Таким образом, в целях реализации права на приобретение в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено право муниципального образования на распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение).

Основанием отказа от 19.02.2010 явилось то обстоятельство, что испрашиваемое имущество включено в Перечень муниципального