Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.10.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

Ответчик не оспаривает и материалами дела подтверждается то обстоятельство, что на основании договора аренды от 6 мая 2000 года № 996 во владении общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Енисей-М» находятся нежилые помещения № 86 (комнаты №№ 17-19, 20, 24-25, 27-28, 31-33, 35-46, 52-56, 65-68, 78-79, 81), № 85 подвала (комнаты 2-9, 12), № 87 подвала, общей площадью 1133,7 кв.м, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, 4.

По условиям договора аренды от 6 мая 2000 года № 996 на общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Енисей-М» как на арендатора помещений возлагалась обязанность по возмещению амортизации имущества, эксплуатационных расходов и коммунальных услуг по отдельному договору балансодержателю (пункт 2.2.6 договора) и другим обслуживающим организациям, предоставляющим услуги (пункт 3.2 договора).

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и оценив условия договора аренды от 6 мая 2000 года № 996, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Енисей-М» в силу заключенной им сделки приняло на себя обязательство по несению бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся занимаемые им помещения.

Во исполнение указанного обязательства 7 марта 2005 года обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Енисей-М» (пользователем) заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» г. Красноярск (исполнителем) договор № 1217(э) на участие в эксплуатационных расходах, согласно пункту 1.1 которого исполнитель предоставляет пользователю услуги по эксплуатационному обслуживанию здания, направленному на обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, инженерного оборудования в местах общего пользования, придомовой территории, расположенного по адресу: ул. Каратанова, 4, а пользователь обязуется производить оплату оказываемых исполнителем услуг.

Таким образом, между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг, отношения по которому регламентированы как главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о недоказанности факта оказания обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» г. Красноярск услуг по договору от 7 марта 2006 года № 1217 (э).

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и в качестве управляющей организации выступает общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» г. Красноярск. Договор управления от 8 декабря 2006 года и приложения к нему свидетельствуют о его соответствии требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту «а» пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает в себя действия длительного характера. Предметом договора с управляющей компанией является содержание общего имущества дома, которое характеризуется поддержанием его в нормальном состоянии, то есть фактически не требуется составления каких-либо дополнительных документов об оказании услуг.

В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова, дом 4, истцом представлены договоры, заключенные с подрядными организациями (т.2-3):

- с муниципальным предприятием города Красноярска «Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест № 2» от 31 августа 2007 года, 9 февраля 2007 года, 20 марта 2008 года, 14 января 2009 года на содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда;

- с обществом с ограниченной ответственностью «ЕнисейЛифт» от 1 февраля 2008 года на комплексное техническое обслуживание лифтов (в том числе, по ул. Каратанова,4);

- с обществом ограниченной ответственностью «Агро-Лига» от 3 марта 2008 года, 1 декабря 2008 года, 1 января 2009 года на выполнение работ по дератизации, дезинфекции, изготовлению и установке металлических дверей в мусорные камеры и подвальные помещения;

- с обществом с ограниченной ответственностью «Коммунальное обслуживание и строительство» от 7 марта 2008 года, 12 марта 2008 года, 10 марта 2009 года, 30 июля 2009 года по текущему ремонту жилого фонда (на выполнение работ по ремонту почтовых ящиков, по ремонту подъездов, по ремонту кровли и водосточных систем);

- с обществом с ограниченной ответственностью «Арт-Ситль» от 4 мая 2009 года по текущему ремонту карниза кровли жилого дома по адресу: г. Красноярск, улица Каратанова, дом 4;

- с обществом с ограниченной ответственностью Инжсервис» от 29 мая 2008 года на техническое освидетельствование лифтов;

- с обществом с ограниченной ответственностью «Аврал» от 27 июня 2008 года, 14 января 2009 года на выполнение работ по уборке лестничных клеток;

- с обществом с ограниченной ответственностью «ЖилКомфорт» от 1 мая 2009 года по содержанию объектов жилого и нежилого фонда.

Из содержания всех указанных договоров следует, что объектом выполнения работ являлся жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Каратанова 4. В подтверждение исполнения обязательств по договорам истцом представлены акты выполненных работ по указанным договорам, справки о стоимости выполненных работ, локальные сметные расчеты, счета-фактуры, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг. В подтверждение оплаты представлены платежные поручения.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадает, следовательно, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений.

Согласно подпункту «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией.

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Там же указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения наравне с иными собственниками помещений в многоквартирном доме, и размер платы определяется решением общего собрания собственников, а до момента утверждения решением общего собрания собственников - решением органа местного самоуправления.

Из материалов настоящего дела следует, что размер платы за услуги управляющей компании собранием собственников помещений дома не установлен.

В свою очередь установленный органами местного самоуправления тариф представляет собой экономически  обоснованную плату, необходимую для обеспечения деятельности по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в конкретном муниципальном образовании.

Исходя из изложенных выше норм, расчёт платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев вне зависимости от конкретно выполненных управляющей организацией работ в конкретный период времени.

По смыслу пунктов 1.1, 5.1, 5.2 договора от 7 марта 2006 года № 1217 (э) оплата обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Енисей-М» эксплуатационных расходов производится ежемесячно исходя из утвержденного органами местного самоуправления тарифа (стоимость эксплуатации 1 кв.м. общей площади) и размера занимаемой пользователем площади.

Во исполнение обязательств по договору от 7 марта 2006 года № 1217 (э) общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Енисей-М» перечислило обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» г. Красноярск в общей сложности 24 191 рубль 32 копейки платежными поручениями от 4 мая 2008 года № 44, от 31 октября 2008 года № 113 и от 6 июня 2008 года № 34.

Из представленного истцом расчета, с учетом  уплаченных ответчиком сумм, следует, что задолженность по договору от 7 марта 2006 года № 1217(э) составляет: с 1 апреля 2008 года по 31 декабря 2008 года – 104 747 рублей 04 копейки, с 1 января 2009 года по 31 октября 2009 года – 133 107 рублей 80 копеек.

Расчет задолженности произведен истцом с применением тарифов за 1 кв.м., установленных решениями Красноярского городского Совета депутатов от 26 декабря 2006 года № В-268 на 2007 год, от 19 декабря 2007 года № В-386 на 2008 год и от 19 декабря 2008 года № В-63 на 2009 год, и площади арендуемых ответчиком помещений - 1 133,70 кв.м.

Проверив представленный истцом расчёт задолженности (т.6, л.д. 15) суд апелляционной инстанции признает его обоснованным.

Таким образом, с учетом частичной оплаты ответчиком эксплуатационных расходов, задолженность составляет 213 663 рубля 52 копейки.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Енисей-М» о необходимости уменьшения названной выше суммы задолженности в связи с самостоятельным несением обществом расходов на содержание общего имущества дома.

В подтверждение названного довода ответчик представил в материалы дела договоры на техническое обслуживание подъемно-транспортного оборудования, договоры на уборку прилегающей к фасаду магазина территории, по ремонту стены фасада и части складского помещения, на влажную уборку территории магазина; счета-фактуры, платежные документы.

Между тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что указанные расходы понесены ответчиком в целях эксплуатации собственного нежилого помещения, и, следовательно, являются собственными расходами истца.

Ответчик необоснованно ссылается на наличие в числе арендуемого им имущества подвальных помещений, грузовых лифтов и лестничных клеток, поскольку указанное имущество не  отвечает главному признаку общего имущества многоквартирного дома, закрепленному в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно предназначенность для обслуживания более одного отдельного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Названное ответчиком имущество включено в состав арендованных им помещений и предназначено именно для их обслуживания, что следует из являющейся приложением к договору аренды от 6 мая 2000 года № 996 экспликации (т.1, л.д. 29), а значит исключено из общего имущества дома. Доказательства обратного суду апелляционной инстанции не представлены.

Таким