Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

отсутствии законодательных ограничений.  В решении также указано, что ссылки истца на статьи 133, 134,  244 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание,  поскольку нежилые помещения, здания являются делимыми и на них не может распространяться правило сложной вещи, за исключением случаев предусмотренных законом.  Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет понятие «места общего пользования» только по отношению к жилым помещениям в многоквартирных жилых домах. В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей долевой собственности на места общего пользования нежилого помещения, отсутствуют основания для применения по аналогии закона, не регулирующего спорные правоотношения.

В представленном суду инвентарном деле (архив БТИ) на здание, расположенное по адресу: г. Красноярск,  пр. Мира, д. 94, отражено, что в подвале, лит А10, А11, помещение 009 (бывшая часть помещения 006 – комната 65) как в погашенной, так и непогашенной части имеет назначение – электрощитовая; в помещении 010 (бывшая часть помещения 006) назначение комнаты 5 площадью 18,5 кв.м. – бойлерная, комнаты 50 площадью 2,3 кв.м. – душевая, комнаты 51 площадью 1, 3 кв.м. – подсобное;  помещение 011 (бывшая часть помещения 006 – комната 66 площадью 3,4 кв.м.) имеет назначение – электрощитовая; на втором этаже, лит А, помещение № 228 (согласно справке о переадресации от 19.03.2008 №1989 предыдущий адрес: г. Красноярск, пр-т Мира, зд. 94, часть помещения 225), комната 81, площадью 65.9 кв.м. является коридором. Согласно поэтажному плану из коридора, комната 81, имеются выходы на лестничные клетки.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2010 №№ 01/023/2010-817 - 01/023/2010-826 нежилые помещения №№ 203, 205-213 по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск,                      пр. Мира, д. 94 принадлежат на праве собственности Мартюшову А.В.

Как следует из  технического паспорта по состоянию на 28.09.2004 помещения 203 – 210 расположены на 2 этаже здания по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 94.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.09.2009 24 ЕИ 338180 обществу с ограниченной ответственностью «Элина» на праве собственности принадлежит помещение № 230 на 2 этаже здания по спорному адресу.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения № 230 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, 94, составленный по состоянию на 03.07.2009.

В соответствии с техническим паспортом нежилого производственного здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, проспект Мира, № 94 (лит. А, А3, А4, А10, А11, А13), составленным по состоянию на 11.09.2003 в подвале (лит. А10) помещения 65 площадью 3,4 кв.м. и 66 площадью 5,0 кв.м. являются электрощитовыми, помещение 5 площадью 18,3 кв.м. – бойлерной; на 2 этаже помещение (лит. А) помещение 81 – коридор с выходом на 2 лестничные клетки.

При сопоставлении поэтажного плана 2 этажа в инвентарном деле (архив БТИ), технического паспорта, составленного по состоянию на 11.09.2003 на здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 94, с техническими паспортами  помещений №№ 203 – 210  и нежилого помещения № 230, расположенных на 2 этаже здания по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 94 установлено, что помещения  №№ 203 – 210 и помещение № 230 имеют выход в коридор, помещение 228 (комната 81) площадью 65,9 кв.м., который ведет к выходу на 2 лестничные клетки.

ОАО «НИЦ Сибири» обратилось к собственнику помещений в нежилом здании по адресу пр. Мира, 94 Калимуллину М.Я. с письмом от 22.10.2008 № к20 о предоставлении постоянного доступа в помещение теплоузла, находящегося в собственности Калимуллина М.Я., для обслуживания и снятия ежедневных показаний прибора учета, а также на случай аварии, в связи с тем, что договор на тепло и водоснабжение нежилого здания по адресу пр. Мира, 94 со снабжающими организациями заключен ОАО «НИЦ Сибири».

ОАО «НИЦ Сибири» обратилось к Калимуллину М.Я. с письмом от 25.06.2009 № к128 о согласовании времени доступа в электрощитовую здания по адресу пр. Мира, 94 для проведения профилактических работ во ВРУ (вводно распределительное устройство).

По договору субаренды от 15.09.2009 № 2 ООО «Центр Воскресенский» (арендатор) сдал во временное владение и пользование за плату ОАО «НИЦ Сибири» (субарендатор) нежилые помещения № 009 площадью 5 кв.м., № 010 площадью 22,1 кв.м., № 011 площадью 3,4 кв.м., общей площадью 30,5 кв.м. под технические помещения, находящиеся в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д.94. Планы помещений и их описание приведены в приложении № 1 к договору (пункт 1.1 договора). Пунктом 1.3.1 договора в качестве существенного условия оговорено, что субарендатор использует помещение в целях обеспечения эксплуатации принадлежащих ему помещений по пр. Мира, 94. Срок действия договора субаренды установлен с 15.09.2009 по 01.09.2010 включительно. В соответствии с пунктом 5.1 договора субаренды арендная плата за каждый месяц включает в себя плату за пользование помещениями и составляет 30 500 рублей.

Согласно уставу некоммерческого партнерства «По управлению и эксплуатации нежилого здания «МИР» (далее – НП «МИР»), утвержденному протоколом собрания учредителей от 10.04.2010, выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.04.2010 НП «МИР» создано собственниками нежилых помещений здания по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 94 с целью управления, обслуживания, эксплуатации помещений, принадлежащих членам партнерства, обеспечению членов партнерства коммунальными и прочими услугами. Некоммерческое партнерство «По управлению и эксплуатации нежилого здания «МИР» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 12.05.2008.

По акту приема-передачи от 01.02.2010 ОАО «НИЦ Сибири» передало НП «МИР» находящееся в фактическом владении и пользовании ОАО «НИЦ Сибири» оборудование, используемое для эксплуатации нежилых помещений в здании, находящимся по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 94, нежилые помещения №№ 009, 010, 011 в соответствии с прилагаемым перечнем.

НП «МИР» письмом от 08.02.2010 исх. 04/10 сообщило, что помещения № 009 (электрощитовая), № 010 (тепловой узел-бойлерная), № 011 (электрощитовая) расположены по адресу пр. Мира, 94, являются техническими ввиду расположенного в них функционирующего оборудования и необходимы при эксплуатации всего здания в целом.

НП  «МИР» обратилось к Калимуллину М.Я. с письмом от 19.02.2010 № 08/10 о разрешении в организации беспрепятственного доступа в  технические  помещения № 009 (электрощитовая), № 010 (тепловой узел-бойлерная) для ежедневно-необходимого снятия показаний счетчиков.

Между НП «МИР» (заказчик) и ОАО «НИЦ Сибири» (исполнитель) заключен договор от 01.03.2010 № 002-ВР/2010 на оказание эксплуатационных услуг, выполняемых в порядке и объемах, приведенных в приложениях №№ 5,6,7 к договору.

В соответствии с заключением ОАО «Научно-технический прогресс» от 26.04.2010 № 327 помещения №№ 009, 011 используются под электрощитовые, в которых расположено электротехническое инженерное оборудование с распределительными устройствами (РУ) для электроснабжения всех офисных помещений здания; помещение № 010 используется под узел ввода теплоснабжения и водоснабжения, где расположено инженерное оборудование с приборами учета, запорной арматурой, вентилями и другим соответствующим оборудованием, обеспечивающим снабжение водой и теплом всего здания; нежилые помещения № 009, № 010,      № 011, расположенные по адресу: пр. Мира, 94 в Центральном районе г. Красноярска являются обособленными с инженерными коммуникациями для общедомового пользования (оригинал заключения обозревался судом в судебном заседании).

По определению суда ОАО «НИЦ Сибири» представило договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ от 08.07.2008 № 13/07801 с приложением № 2 и соглашением от 15.01.2009; соглашение № 117/300 от 12.02.2008 о перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на теплоснабжение от 21.07.2000 № 4078; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 16.02.2008; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 06.03.2008; соглашение о внесении изменений в договор на теплоснабжение № 4078 от 21.07.2000, датированное 20.06.2008; соглашение № 118/300 от 12.02.2008 о перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на электроснабжение от 02.10.2006 № 4078, с актом приема-передачи документации от 18.02.2008; соглашение к договору на электроснабжение от 18.11.2006 № 4078; протокол разногласий к договору на электроснабжение от 02.10.2006 № 4078.

В соответствии с соглашением от 09.02.2010 о расторжении договора купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 Калимуллин М.Я. (продавец) и Спиридонов А. Л. (покупатель) договорились расторгнуть договор купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 в части приобретения покупателем:   1/2 доли в праве общей собственности в каждом нежилом помещении № 009, № 010, № 011, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр-кт Мира, 94.

В соответствии с соглашением от 09.02.2010 о расторжении договора купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008 Калимуллин М.Я. (продавец) и Спиридонов А. Л. (покупатель) договорились расторгнуть договор купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008 в части приобретения покупателем 1/3 доли нежилого помещения № 228, расположенного на втором этаже здания по адресу: г. Красноярск, пр-кт Мира, 94.

Согласно распискам управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09.04.2010 для государственной регистрации приняты соглашения от 09.02.2010 о расторжении договора купли-продажи № 07-01 от 21.12.2007 и соглашения от 09.02.2010 о расторжении договора купли-продажи № 08-03 от 14.10.2008.

Справкой ООО «Статус» информирует, что ЗАО «ЭНПИ Консалт» в отчете № 77-26231607-07-871 от 27.09.2007 использовало сравнительный и доходный методы к оценке, при которых обязательно учитывается назначение помещений. С учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и подходов, примененных к оценке лота № 1 стоимость 1 кв.м. полезной площади (кабинетов) не равна стоимости 1 кв.м. площади вспомогательных помещений. Стоимость одного квадратного метра помещений вспомогательного назначения, таких как коридоры, бойлерная, электрощитовая, подсобных помещений, значительно меньше стоимости квадратного метра офисного помещения – полезной площади (кабинетов). Справка подписана директором Стеклянкиным Р.Ю., к справке приложена копия свидетельства 0000622 о членстве Стеклянкина Р.Ю. в саморегулируемой организации оценщиков.

В материалы дела представлены:

- исковое Мартюшова А.Г. к Калимуллину М.Я., поданное в Федеральный суд Центрального района г. Красноярска, об истребовании из чужого незаконного владения общего имущества и о признании права общей долевой собственности на общее имущество: комнату № 76, общей площадью 1,7 кв.м., на комнату № 77 общей площадью 2,8 кв.м., на комнату № 78, общей площадью 3,6 кв.м., на комнату № 81 общей площадью 65, 9 кв.м., помещения № 225, помещение № 010 общей площадью 22,1 кв.м.,  помещение № 009 общей площадью 5 кв.м., помещение № 109 общей площадью 79, 4 кв. м, расположенных в здании по пр. Мира, д. 94 в г. Красноярске;

- определение Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 18.01.2010 о возбуждении гражданского дела по иску Мартюшова А.Г. к Калимуллину М.Я. по иску об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности;

- определение Федерального суда Центрального района г. Красноярска от 19.03.2010 о прекращении производства по гражданскому делу по иску Мартюшова А.Г. к Калимуллину М.Я. по иску об истребовании общего имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности в связи с неподведомственностью данного спора суду общей юрисдикции;

- исковое заявление ИП Мартюшова А.Г. к ИП Калимуллину М.Я., поданное в Арбитражный суд Красноярского края, о признании права общей долевой собственности на общее имущество: комнату № 76, общей площадью 1,7 кв.м., на комнату № 77 общей площадью 2,8 кв.м., на комнату № 78, общей площадью 3,6 кв.м., на комнату № 81 общей площадью 65, 9 кв.м., помещения № 225, помещение № 010 общей площадью 22,1 кв.м.,  помещение № 009 общей площадью 5 кв.м., помещение № 109 общей площадью 79, 4 кв.м., расположенных в здании по пр. Мира, д. 94 в г. Красноярске.

Считая свои права нарушенными, поскольку по договору купли - продажи недвижимого имущества № 07-468/100-О от 03.12.2007 Калимуллину Марату Яхиевичу проданы нежилые помещения №№ 009, 010, 011, 225, включающие места общего пользования собственников нежилых помещений всего здания по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира,  д. 94, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статей 4, 9, 44, 46, 49, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно определив предмет и основание иска, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи указанных им объектов недвижимого имущества, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании ответчиков в солидарном порядке возвратить истцу денежные средства в размере 6 991 986 рублей 53 копеек.

Исследовав обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что настоящий спор подведомственен арбитражному суду