Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«30» сентября 2010 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-17264/2009

Резолютивная часть постановления объявлена «30» сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «30» сентября 2010 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей:  Белан Н.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от ответчика – открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ»: Анисимовой Е.А. – представителя по доверенности № 013 от 22.12.2009 (т.2 л.д. 49);

от ответчика - открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр»: Зайцевой М.А. - представителя по доверенности № ДВ/2010-37 от 25.01.2010; от истца - индивидуального предпринимателя Калимуллина М.Я.: Заблоцкого С.С. - представителя по доверенности от 21.09.2009;

от третьего лица - Спиридонова А.Л.: Лоншакова А.В. - представителя по доверенности от 08.06.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Спиридонова Андрея Леонидовича, Калимуллина  Марата Яхиевича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от  «07» мая  2010  года по делу  №А33-17264/2009, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель Калимуллин Марат Яхиевич (далее – истец, Калимуллин М.Я.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к открытому акционерному обществу «Сибирский энергетический научно-технический центр» (далее – первый ответчик, ОАО «Сибирский ЭНТЦ») и открытому акционерному обществу «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» (далее – второй ответчик,  ОАО «НИЦ Сибири» или АО-Недвижимость) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительной (ничтожной) сделки купли - продажи недвижимого имущества, оформленной договором купли-продажи № 07-468/100-О от 03.12.2007 в части продажи следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения № 009, расположенного в подвале, общей площадью 5,0 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009;

- нежилого помещения № 010, расположенного в подвале, общей площадью 22,1 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010;

- нежилого помещения № 011, расположенного в подвале, общей площадью 3,4 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011;

- нежилого помещения № 225, расположенного на втором этаже, общей площадью 405,8 кв.м. с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225 в части коридора № 81 общей площадью 65,9 кв.м (на момент вынесения решения номер помещения № 228 общей площадью 65,9 кв.м с кадастровым номером 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20228);

о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи недвижимого имущества и обязании открытого акционерного общества «Сибирский энергетический научно-технический центр» и открытого акционерного общества «Недвижимость Сибирского энергетического НТЦ» в солидарном порядке возвратить Калимуллину Марату Яхиевичу денежные средства в размере 6 991 986 рублей 53 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (ныне – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю), Спиридонов Андрей Леонидович.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.05.2010 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Калимуллина Марата Яхиевича отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец - индивидуальный предприниматель Калимуллин М.Я., третье лицо - Спиридонов А.Л., лицо, не привлеченное к участию в деле – общество с ограниченной ответственностью «Элина» обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 07.05.2010.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного апелляционного суда Восточно-Сибирского округа от 13.09.2010, производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Элина» прекращено.

Апелляционным судом установлено, что истец считает обжалуемый судебный акт необоснованным по следующим основаниям:

- общие помещения нежилого здания независимо от наличия записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество принадлежат собственникам помещения в данном здании, следовательно, ответчик не правомочен распоряжаться ими путем продажи, таким образом,  совершенная им сделка недействительна на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- судом первой инстанции неправильно применена статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделанные судом выводы лишили истца права оспорить сделку полностью, поскольку судом указано на невозможность совершения сделки без включения в нее обжалуемой части сделки;

- стороны сделки должны были исключить из предмета договора часть имущества, являющегося общим (подвальные помещения, коридор);

- вывод суда первой инстанции о невозможности заключения основного договора купли-продажи с корректировкой его предмета по сравнению с составом единого лота, выставленного на торги («недвижимое имущество» на «право заключения договора»), и невозможности исключения из договора спорных объектов неверен, поскольку не соответствует положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- решение суда первой инстанции в части отказа в применении последствий недействительности части сделки в виде взыскания с ответчика 6 991 986 рублей 53 копеек лишает истца возможности требовать в рамках нового иска применения последствий недействительности сделки в виде возврата уплаченной по спорному договору суммы в размере 38 107 778 рублей.

Третье лицо - Спиридонов А.Л. не согласен с обжалуемым судебным актом поскольку, по его мнению, судом первой инстанции неправильно применена статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделанные судом выводы лишили истца права оспорить сделку полностью, поскольку судом указано на невозможность совершения сделки без включения в нее обжалуемой части сделки. Кроме того, судом неправомерно не исследованы обстоятельства заключения и расторжения договора купли-продажи доли в праве собственности на спорные объекты между истцом и заявителем. Спиридонов А.Л. указал, что просит изменить решение, дав оценку доказательства ничтожности договора купли-продажи от 03.12.2007 как сделке не соответствующей закону, поскольку предметом сделки являлось общее имущество здания, применить последствия недействительности сделки.

Согласно отзыву на апелляционные жалобы, представленному «Сибирский ЭНТЦ», решение законно и обоснованно, подлежит оставлению без изменения.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 и от 09.06.2010 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 15.07.2010.

От третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю поступило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в отсутствие представителя управления на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Третьего арбитражного апелляционного от 15.07.2010 судебное заседание отложено до 18.08.2010.

В судебном заседании 18.08.2010 в связи с нахождением материалов дела в суде кассационной инстанции судебное заседание отложено до 23.09.2010.

В судебном заседании 23.09.2010, проведенном с участием представителей сторон и третьего лица – Спиридонова А.Л., лица, участвующие в деле поддержали ранее изложенные правовые позиции.

          Представитель истца пояснил, что спорные помещения являются общими для пользования, функционально данные помещения не связаны и расположены в разных местах здания, возврат денежных средств не произведен, истец лишен права собственности на спорные помещения: № 9, 10, 11, 209, стороны не отрицают то, что спорные помещения (бойлерная, коридор и  2 элеткрощитовые) являются общими, договор купли-продажи ¼ доли помещения № 204 расторгнут, реконструкции и разделение помещения не производилось, что подтверждается кадастровым паспортом.

На вопрос суда представитель индивидуального предпринимателя Калимуллина М.Я. Заблоцкий С.С. пояснил, что данной сделкой были нарушены права в части личного пользования и распоряжения собственными помещениями. Стоимость помещений была определена пропорционально всей площади здания.

Представитель Спиридонова А.Л. поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, считает спорную сделку является ничтожной.

Представитель второго ответчика пояснила, что местами общего пользования являются не только указанные четыре помещения, в помещении № 109 находится коридор и вестибюль, которые так же являются местами общего пользования, что подтверждено экспликацией и планом здания, которые имеются в материалах дела.

Представитель первого ответчика считает, что решение суда законно и обоснованно, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, пояснила, что сделка является законной, истец был ознакомлен с предметом торгов, не претендовал на помещение № 109 и № 204, помещение № 109 было раздробленно, истцом было продано ¼ доли помещения № 204, на момент продажи спорные помещения были едиными, являются вспомогательными.

В судебном заседании объявлен перерыв до 28.09.2010.

          В судебном заседании 28.09.2010, проведенном с участием тех же лиц, представитель истца пояснил, что материалами дела доказано, что собственником всех спорных помещений является  индивидуальный предприниматель Калимуллин М.Я., сделка между индивидуальным предпринимателем Калимуллиным М.Я. и Спиридоновым А.Л. расторгнута, что подтверждается расписками в материалах дела.

На вопрос суда об урегулировании спора мирным путем, представители сторон пояснили, что для решения данного вопроса необходимо объявить перерыв в судебном заседании, объявлен перерыв до 30.09.2010.

Судебное заседание 30.09.2010 проведено в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при участии представителей истца, ответчиков и третьего лица - Спиридонова А.Л.. Представители сторон пояснили, о том, что мировое соглашение не достигнуто.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 1.4 Устава ОАО «Сибирский энергетический научно-технический центр» Общество является правопреемником открытого акционерного общества «Красноярский проектно-изыскательский институт «Гидропроект».

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности серии 24 ЕЗ    № 505227, серии 24 ЕЗ № 505226, серии 24 ЕЗ № 505225, серии 24 ЕЗ № 458880, за ОАО «Сибирский энергетический научно-технический центр» на основании передаточного акта от 25.06.2004 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр.Мира, д. 94: № 009 общей площадью 5 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21009; № 010 общей площадью 22,10 кв.м., (24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21010); № 011 общей площадью 3,40 кв.м.  (24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:21011); № 225 общей площадью 405,80 кв.м.            (24:50:030245:0000:04:401:002:000357570:0001:20225).

Закрытым акционерным обществом «ЭНПИ Консалт» составлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (части здания – нежилых помещений общей площадью 1 654,9 кв.м.), расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, д. 94. в состав объекта оценки (лотов), представленных заказчиком - ОАО «Сибирский ЭНТЦ» - включены в качестве единого лота № 1 помещения №№ 009-011 (помещения 5, 50, 51, 65, 66, подвал) площадью 30,5 кв.м; № 109 (помещения 19, 29-31, 36, 39 – 1 этаж) площадью 79,4 кв.м., № 204 (2 этаж) в.м., № 225 (помещения 2-8, 10-17, 17а, 76-78, 81-87, 95-97, 100, 102 – 2 этаж) – 405,8 кв.м. В результате расчетов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.09.2007 по лоту № 1, общая площадь 525,4 кв.м., 1,2 этажи, подвал, функциональное назначение – офисное, вспомогательное, составила 18 469 000 рублей.

Оценщик в разделе 4.2 отчета установил следующее ограничивающее условие: итоговая величина стоимости, содержащаяся в отчете об оценке, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части итоговой величины стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если такое не оговорено в отчете (пункт 4). В разделе 13.4 отчета на странице 77 содержатся следующие сведения о составе объекта (помещений) лота № 1: помещения представляют собой отдельные блоки с кабинетной планировкой, коридором, санузлами, но не имеющие автономного (отдельного)  доступа в помещения, а только через помещения общего пользования на этаже. В подвале расположены бойлерная и подсобные помещения. Все помещения имеют простую отделку и находятся в рабочем состоянии.

Подпунктом 34 пункта 15.1 устава ОАО «Сибирский ЭНТЦ» установлено, что к компетенции Совета директоров Общества относится определение политики Общества в части совершения Обществом сделок, в соответствии с которой третьи лица получают права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в собственности Общества, и принятие решений о совершении Обществом указанных сделок в случаях, определенных политикой Общества, а также принятие решений по всем вышеуказанным вопросам, если политика Общества Советом директоров не определена.

На заседании Совета директоров ОАО «Сибирский ЭНТЦ», состоявшемся 22.10.2007,  одобрено совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве