Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу n А33-5639/2010. Изменить решение

согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно подпунктам «а», «з» пункта 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;  итоговая величина стоимости объекта оценки;  описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик обязан использовать как минимум два подхода к оценке и согласовать (обобщить) результаты, полученные в рамках применения различных подходов к оценке. В случае неприменения одного из подходов оценщик в отчете должен   обосновать отказ в применении такого подхода.

Из представленного истцом отчета от 08.10.2009 № 427-09 об определении рыночной стоимости заложенного имущества, выполненного закрытым акционерным обществом  «Аудит и Консалтинг», следует, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1427,60 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск,  ул. Красной Звезды, зд. 1, помещение 31, оценщиком применен только один подход - доходный.

На странице 26 отчета (т.1, л.д. 114) оценщик указал, что применение затратного подхода в данном отчете нецелесообразно, так как он не позволяет учесть все факторы, определяющие в конечном итоге рыночную стоимость объекта оценки.

На странице 28 отчета (т.1, л.д. 116) указано, что оценщик счел возможным и целесообразным применить сравнительный подход к оценке стоимости объекта недвижимости в качестве индикативного метода.

На странице 29 отчета (т.1, л.д. 117) указано, что оценщик счел возможным применить методы доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки. В разделе 5.1.4 отчета оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом, составляет 8 427 514  рублей.

Раздел 5.2 отчета «Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества на основе сравнительного подхода» выводов о  рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной сравнительным подходом, не содержит.

Из содержания раздела 5.3 отчета «Согласование результатов» следует, что расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен доходным подходом, два других подхода - затратный и сравнительный не применялись.

Принимая во внимание, что оценщиком при определении рыночной стоимости заложенного имущества в нарушение пунктов 6, 7, 20, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» применен только один подход, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете от 08.10.2009 № 427-09,  не может быть признана достоверной и иметь доказательственное значение.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется в решении суда.

Согласно пункту 6 названого информационного письма при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Из материалов дела следует, что спор относительно порядка определения начальной продажной цены заложенного имущества (по рыночной или залоговой стоимости) между сторонами отсутствовал. Истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих об обращении к ответчику по поводу установления начальной продажной цены заложенного имущества иной, чем согласованная в договоре об ипотеке залоговая стоимость. Истец также не представил доказательств того, что ответчик извещался о проведении оценки заложенного имущества на предмет установления его рыночной стоимости.

С учетом того, что отчет от 08.10.2009 № 427-09 выполнен с нарушением требований действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что надлежащих доказательств, обосновывающих требование истца об установлении размера начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 428 000 рублей, в материалы дела не представлено.

При этом,  в пункте 1.4 договора об ипотеке от 29.07.2008 №6486/1 стороны согласовали залоговую стоимость нежилого помещения в размере 25 675 000 рублей.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 428 000 рублей.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела иное согласованное решение об определении стоимости заложенного имущества сторонами не принималось, суд апелляционной инстанции считает правомерным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 25 675 000 рублей.

Принимая во внимание вышеизложенное и в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции  в части установления начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «23» июня 2010 года по делу                    № А33-5639/2010 изменить в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества. Установить начальную продажную стоимость в размере 25 675 000,0 рублей.

В остальной части решение отставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества «АЛЬФА-БАНК» в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Русский профиль плюс» 2 000 рублей судебных расходов.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

Н.А. Кириллова

В.В. Радзиховская