Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.01.2008 по делу n А33-4369/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №А33-4369/2007-03АП-1758/2007

14 января 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Гуровой Т.С., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тахтараковой Ж.В.,

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 25.12.2007 Куликовой К.А.,

третьего лица Бардиной О.В.,

третьего лица Гончаревич В.В.,

от третьего лица Бардиной О.В.: представителя по доверенности от 11.12.2006 Варфоломеева Е.А.,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Гончаревич Владимира Владимировича, г. Красноярск, Бардиной Ольги Владимировны, г. Красноярск, на решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июля 2007 года по делу №А33-4369/2007, принятое судьей Рудовой Л.А.

Открытое акционерное общество «Красноярскстройкомцентр» (ОАО) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к некоммерческому партнерству «Инвестстрой» (НП), к обществу с ограниченной ответственностью «Стройтехника» (ООО) о признании недействительным в силу ничтожности части договора подряда на производство работ, а именно п. 4.1 договора о передаче ОАО «Красноярскстройкомцентр» НП «Инвестстрой» права на долю незавершенного строительства, профинансированную из средств инвесторов, заключивших с инвестором договоры инвестирования в соответствии с приложением № 4.

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил признать недействительным в силу ничтожности часть договора подряда на производство работ от 17.06.2004, а именно пункт 4.1 договора о передаче ОАО «Красноярскстройкомцентр» НП «Инвестстрой» права на долю незавершенного строительства, профинансированную из средств инвесторов, заключивших с инвестором договоры инвестирования в соответствии с приложением № 4.

Определением арбитражного суда от 14.05.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бардина Ольга Владимировна, Гончаревич Владимир Владимирович.

Решением арбитражного суда от 16.07.2007 исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, третьи лица – Бардина О.В., Гончаревич В.В. обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просят решение суда первой инстанции отменить.

Заявители апелляционной жалобы полагают, что истец необоснованно ссылается на то, что  при отсутствии регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства условия договора о передаче доли в незавершенном строительстве в связи с этим являются незаконными. В договоре подряда от 17.06.2004 не говорится о передаче доли, а указывается на передачу прав в отношении долей, следовательно, в данном случае предметом являются права в отношении долей, а не доли незавершенного строительства как имущества.

Таким образом, по мнению заявителей апелляционной жалобы, никаких сделок с долями незавершенного строительства именно как с объектами недвижимости не производилось, оснований для государственной регистрации права и перехода права не имеется, следовательно, оснований у суда первой инстанции для удовлетворения иска не имелось.

Истец представил мотивированный отзыв, в котором считает, что доводы апелляционной жалобы не имеют значения для разрешения дела. Как указывает истец, передать права на долю в незавершенном строительства есть то же самое, что и передать долю в незавершенном строительстве. Кроме того, как следует из кассационной практики, в несозданном объекте недвижимости определение долей сторон невозможно, так как это противоречит требованиям статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании заявители апелляционной жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить и в удовлетворении иска отказать. Пояснили, что не могут зарегистрировать право собственности на квартиры.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики в судебное заседание не явились, хотя были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Третий арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие ответчиков.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно распоряжению Администрации города Красноярска от 01.11.2002 № 1530-арх Администрация города предварительно согласовала ОАО «Красноярскстройкомцентр» место размещения 2 многоэтажных жилых домов на земельном участке площадью 5 808, 021 кв.м, расположенном по ул. Ботанической – ул. Седова в Октябрьском районе г. Красноярска (л.д. 32).

02 декабря 2002 года между Администрацией г. Красноярска (арендодателем) и ОАО «Красноярскстройкомцентр» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 8007, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору на основании вышеназванного распоряжения от 01.11.2002 в аренду земельный участок, расположенный в Октябрьском районе г. Красноярска по ул. Ботанической – ул. Седова для проектирования 2 многоэтажных жилых домов. Срок действия договора определен с 01.11.2002 по 31.10.2003 (л.д. 34-37).

28 марта 2006 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (арендодателем) и ОАО «Красноярскстройкомцентр» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 412, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Ботаническая – ул. Седова, для использования в целях строительства 10-этажных жилых домов № 6 (2 блок-секции), 7 (3 блок-секции) с инженерным обеспечением в границах, указанных в плане участка, общей площадью 5 808, 02 кв.м. Срок аренды участка установлен с 05.12.2005 по 03.12.2006 (л.д. 38-43).

В соответствии с договором подряда на производство работ от 17.06.2004 ОАО «Красноярскстройкомцентр» (заказчик), ООО «Стройтехника» (генподрядчик) и НП «Инвестстрой» (инвестор) договорились о том, что генподрядчик в счет оговоренной стоимости выполняет собственными силами и силами субподрядных организаций работы по достройке жилого дома по адресу: ул. Ботаническая, жилые дома №№ 6, 7 в соответствии с условиями договора, заданием заказчика и проектно-сметной документацией (л.д. 48-55).

Согласно пункту 3.1 договора строительно-монтажные работы должны быть начаты в течение 10 дней после исполнения сторонами обязательств по пунктам 1.4, 1.5, 4.2, 4.4 и закончены в соответствии с согласованным сторонами графиком выполнения работ.

В соответствии с пунктом 4.1 договора заказчик передает инвестору права на долю незавершенного строительства, профинансированную из средств инвесторов, заключивших с инвестором договоры инвестирования в соответствии с Приложением № 4 и право на оформление документов, определяющих права собственности по объектам, указанным в пункте 1.1, в регистрационной палате. Заказчик подтверждает эти права выдачей инвестору нотариально заверенной доверенности.

Заказчик обязан за счет собственных средств полностью произвести расчеты с инвесторами по ранее заключенным им договорам инвестирования (п. 5.1). Физические и юридические лица, заключившие с какой-либо из сторон договор инвестирования, обязаны полностью возместить генподрядчику сложившиеся в процессе достройки их квартир затраты и до исполнения данного условия не имеют права на получение документов на квартиры, указанные в приложении № 3, 4 (п. 5.2).

Согласно пункту 6.1 договора оплата за выполненные работы по квартирам производится поэтапно, на основании оформленных должным образом счет-фактур, в течение 5 рабочих дней с момента подписания форм КС-2, КС-3. Окончательный расчет производится по завершению работ в течение 10 дней с момента подписания последнего акта приемки выполненных работ или с момента устранения всех недоделок по прилагаемому к акту перечню, если таковой будет иметь место (пункт 6.2).

31 января 2004 года НП «Инвестстрой» (генеральный инвестор) заключил договоры долевого участия физического лица в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ботаническая, 7а, с инвесторами - Бардиной Ольгой Владимировной (договор № 27) и Гончаревич Владимиром Владимировичем (договор № 20), предметом которых является совместная деятельность генерального инвестора и инвестора по финансированию строительства 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ботаническая, 7а, квартир № 77, № 26 соответственно. В рамках этих договоров генеральный инвестор организует деятельность, направленную на взаимодействие с застройщиком – заказчиком ООО «Стройтехника» (л.д. 88-90, 92-94).

Посчитав, что пункт 4.1 договора подряда от 17.06.2004 является недействительным в силу ничтожности, по основаниям отсутствия зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, истец обратился в арбитражный суд.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Третий арбитражный апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, в связи с неправильным применением норм материального права, выразившимся в неправильном истолковании закона, по следующим основаниям.

Арбитражный суд первой инстанции признал недействительным спорный пункт договора на основании того, что незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него, в том числе переход права подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ними».

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает содержание права собственности.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В данном случае оспариваемый договор относится к договору подряда, а не к договору купли-продажи недвижимости, в связи с чем спорный пункт договора (4.1) должен рассматриваться в совокупности с другими условиями договора, а не отдельно как сделка по передаче (продаже) незавершенного строительством  объекта. Указанный пункт содержит условие по передаче права на долю незавершенного строительства, а не условие по продаже доли незавершенного строительства. Кроме того, в данном пункте указано, что право передается инвестору на долю, которая профинансирована из средств других инвесторов, т.е. оспариваемый пункт содержит права сторон и связан с исполнением условий договора подряда на производство работ от 17 июня 2004 года в целом.

Согласно статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ними» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со статьей 25 вышеназванного Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Таким образом, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Договор подряда от 17.06.2004 не расторгнут в установленном законодательством и договором порядке, данный договор является действующим,