Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Данная категория дел рассматривается в соответствии с пунктом 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по правилам искового производства, с особенностями, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции верно установлено, что ОАО «Торгинвест» является ненадлежащим ответчиком, исходя из существа требования - оспаривание актов, принятых государственным органом

Судом первой инстанции верно установлено, что на основании статей 4, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявитель правомерно обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением об оспаривании действий (бездействия) государственного органа.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имуществом и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил, что 28.12.2004 между ОАО «Торгинвест» (арендодатель) и ООО «Хлебозавод» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 163-03/05, 18.09.2006 подписано трехстороннее соглашение перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 163-03/05 от 28.12.2004 между арендодателем ОАО «Торгинвест», арендаторами ООО «Хлебозавод», ООО «Хлебозавод 1». В соответствии с пунктами 1, 2 соглашения ООО «Хлебозавод», обладающий права и обязанностями по договору № 163-03/05 от 28.12.2004, передает свои права и обязанности по договору аренды «Хлебозавод 1», а последний с 20.09.2006 принимает на себя права и обязанности по договору аренды и обязуется использовать объект аренды в течение срока действия договора для тех же целей, что и ООО «Хлебозавод». Стороны соглашения договорились, что права и обязанности арендатора ООО «Хлебозавод» передаются ООО  «Хлебозавод 1» в объеме и на условиях, которые существовали на 20.09.2006, на ООО «Хлебозавод 1» возлагаются обязанности по выполнению за свой счет действий, необходимых для государственной регистрации соглашения в Норильском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю. Согласно пункту 7 соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации, а условия соглашения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 20.09.2006.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Хлебозавод» 25.12.2009 обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 163-/03/05 от 28.12.2004 на здание хлебокомбинат, Новый корпус и АБК, расположенное по адресу: г. Норильск ул. 50 лет Октября здание 16, площадью 11358,4 кв.м. Для государственной регистрации заявителем представлены все необходимые согласно Закона о регистрации прав документы - заявление, документ в подтверждение оплаты государственной пошлины за регистрационные действия, соглашение от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 28.12.2004 № 163-03/05.

Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (Норильский отдел) на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано заявителю в государственной регистрации, обременение права собственности по договору аренды недвижимого имущества прекращено по заявлению арендодателя ОАО «Торгинвест» в связи с тем, что первоначальный арендатор ООО «Хлебозавод», переименованный в последующем в ООО «Пекар», прекратил свое действие в связи с ликвидацией юридического лица, в пользу которого оно было зарегистрировано. Права и обязанности ООО «Пекар» могли перейти к ООО «Хлебозавод» с момента государственной регистрации соглашения, но до ликвидации ООО «Пекар».

Апелляционный суд считает обжалуемый отказ в государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества              № 163-/03/05 от 28.12.2004 незаконным по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

На основании статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды.

Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей регистрацией, с согласия кредитора.

Согласие ОАО «Торгинвест» на переход прав и обязанностей арендатора к заявителю подтверждается подписанием ответчиком трехстороннего соглашения от 18.09.2006.

Исходя из обязательности регистрации договора аренды недвижимого имущества (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации), заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 163-/03/05 от 28.12.2004 на здание хлебокомбинат, Новый корпус и АБК, расположенное по адресу: г. Норильск ул. 50 лет Октября здание 16, площадью 11358,4 кв.м., в котором ему было отказано в связи с тем, что обременение права собственности по договору аренды недвижимого имущества прекращено по заявлению арендодателя ОАО «Торгинвест» в связи с тем, что первоначальный арендатор ООО «Хлебозавод», переименованный в последующем в ООО «Пекар», прекратил свое действие в связи с ликвидацией юридического лица, в пользу которого оно было зарегистрировано.

Материалами дела подтверждается, что 22.12.2009 ОАО «Торгинвест» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (Норильский отдел) с заявлением о прекращении аренды на объект: здание, г. Норильск, ул. 50 лет Октября здание 16, площадью 11358,4 кв.м.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества № 163-03/05 и трехстороннего соглашения о переходе прав и обязанностей по договору. Материалами дела подтверждается, что стороны фактически исполняли условия заключенных им соглашений, передав спорные помещения в аренду, пользуясь ими, осуществляя и получая арендную плату.

Поскольку законодательством не предусмотрен срок, в течении которого необходимо зарегистрировать спорный договор аренды и соглашение к нему, учитывая фактическое его исполнение сторонами и отсутствие доказательств его расторжения, апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик – ОАО «Торгинвест» в одностороннем порядке предпринял действия к расторжению договора аренды, обратившись в регистрирующий орган с заявлением о его прекращении.

Согласно части 1 статьи 17 Закона о регистрации прав договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отказе в государственной регистрации спорного соглашения регистрирующим органом сделана ссылка на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав, согласно которому основанием для отказа является противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Действительно, на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды по решению регистратора на срок до 29.01.2010 (уведомление от 30.12.2009 № 38/024/2009-603), регистрирующий орган располагал ранее поступившим заявлением собственника имущества - ОАО «Торгинвест» (№ 38/024/2009 от 22.12.2009) о прекращении аренды здания, находящегося по адресу: г. Норильск, ул. 50 лет Октября, зд.16, в связи с ликвидацией лица в пользу которого зарегистрировано обременение (21.07.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности арендатора в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства).

Однако, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, и руководствуясь приведенными нормами права, соглашение от 18.09.2006 о переходе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества № 163-/03/05 от 28.12.2004 соответствует закону, не расторгнуто, не оспорено сторонами в судебном порядке, следовательно, подлежит государственной регистрации независимо от факта ликвидации арендатора.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что при регистрации прекращения договора аренды ОАО «Торгинвест» не представлено ни одного документа, включенного в перечень статьи 17 Закона о регистрации прав, подтверждающего прекращение договора.

Следовательно, апелляционный суд не усматривает невозможности регистрации соглашения от 18.09.2006 в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (сообщение об отказе от 04.02.2010 № 38/024/2009-603) в государственной регистрации соглашения от 18.09.2006 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в отношении здания хлебокомбинат - новый корпус и АБК, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. 50 лет Октября, здание 16, условный номер 24:55:0000000:04:429:001:006807280 и переданного на государственную регистрацию 25.12.2009 и решения от 03.02.2010 об аннулировании записи № 24-24-38/008/2005-007 от 09.03.2005 об обременении права собственности по договору аренды недвижимого имущества за № 163-03/05 от 28.12.2004 между ОАО «Торгинвест» и ООО «Хлебозавод» после переименования ООО «Пекар».

Поскольку оспариваемые отказ и решение являются незаконными, у суда имеются основания для удовлетворения вытекающего из них требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Хлебозавод», зарегистрировать в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 24-38/008/2005-007 от 09.03.2005 об обременении права собственности по договору аренды недвижимого имущества № 163-03/05 от 28.12.2004.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других