Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2010 по делу n А29-6834/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

15 февраля 2010 года

Дело № А29-6834/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Лосевой Н.Н., действующей на основании доверенности от 25.03.2009 № 7,

представителя ответчика – Турубанова Д.Е., действующего на основании доверенности от 23.07.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Солар-Норд»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2009 по делу № А29-6834/2009, принятое судом в составе судьи Махмутова Н.Ш.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Солар-Норд»

к обществу с ограниченной ответственностью «ЮТэйр-Экспресс»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Солар-Норд» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «ЮТэйр-Экспресс» (далее – ответчик)  с иском, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 2.206.654руб.08коп., в том числе  2 196 455 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате и 10.198руб.92коп. пени за период с 01.02.2009 по 05.07.2009.

Исковые требования заявлены на основании положений статей 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование помещением в соответствии с условиями договора аренды № 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) от 01.11.2005 и дополнительного соглашения к нему от 01.02.2009, которым изменены площади арендуемых помещений и размер ежемесячной арендной платы, составившей  в новой редакции 654.382 рубля.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на то, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием согласования сторонами существенного условия договора - размера арендной платы за пользование помещениями, кроме того, считает, что договор аренды  в любом случае прекратил свое действие с 26.03.2009 в связи с фактическим освобождением помещений арендатором, реализовавшим предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределённый срок, с предупреждением об этом арендодателя за 2 месяца по условиям пункта 2.2.13 договора аренды, поэтому требования истца о взыскании арендной платы являются необоснованными, так как за пределами срока действия договора  может быть заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения.  

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что поскольку истец основывает свои исковые требования на условиях дополнительного соглашения от 01.02.2009 к договору аренды №03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) от 01.11.2005, которое признается судом незаключённым в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то требования истца о взыскании с ответчика задолженности по указанному дополнительному соглашению и пени, рассчитанной на сумму долга, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению; договор аренды от 01.11.2005 №03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) является заключенным, но срок его действия истек 31.12.2008.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 19.11.2009.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил нормы материального права, подлежащие применению, в частности, нормы статей 431,610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование своих доводов истец указал на то, что после 31.12.2008  договорные отношения продолжались до 26.03.2009, исковое заявление подано о взыскании задолженности по всему договору.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным.

Стороны в заседании апелляционного суда поддержали свои правовые позиции, оснований к заключению мирового соглашения не нашли.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 19.11.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании апелляционного суда согласно статье 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации  объявлялся перерыв до 10.02.2010 – 13 часов 30 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции  приходит к следующему.

Как свидетельствуют материалы дела, предметом иска явилось взыскание с ответчика 2.196 455руб.16коп. задолженности по арендной плате за период с марта по июнь (включительно) 2009 года из расчёта ежемесячного размера арендной платы в сумме 654.382 рубля, установленной сторонами в дополнительном соглашении от 01.02.2009 к договору аренды недвижимого имущества № 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) от 01.11.2005,  и 10.198руб.92коп. пени за период с 01.02.2009 по 05.07.2009.

 Судом установлено и сторонами не оспаривается, что 01.11.2005 между ООО «Солар-Норд» (Арендодатель) и ОАО «Комиинтеравиа» (Арендатор, правопредшественник истца) (л.д.69) заключен договор аренды недвижимого имущества №03.12.11-04/1 (12/01/1205-502), во исполнение которого по передаточному акту от 01.11.2005 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании по адресу: г.Сыктывкар, ул. Кирова, д.80 (номера и площадь помещений, размер арендной платы, поэтажный план помещений установлены соответственно приложениями №1,2,3 к договору) для использования в качестве офисных помещений.

Срок действия договора аренды стороны установили с 01.11.2005 по 29.10.2006 (л.д.11-16).

Дополнительным соглашением № 1 от 11.04.2006  к договору стороны изменили срок действия договора, установив его с 01.11.2005 по 31.12.2008 (л.д.17).

Названные дополнительные соглашения и договор аренды были в установленном порядке зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Коми.

В соответствии со статьями 606, 607 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 610 (пункт 1), 614 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, в ходе исполнения договора аренды от 01.11.2005 стороны неоднократно изменяли состав и площадь арендуемых помещений, размер арендной платы, о чём свидетельствуют имеющиеся в деле дополнительные соглашения № 2 от 29.06.2006, № 3 от 29.06.2007, № 4 от 14.03.2008, № 5 от 01.05.2008, № 6 от 31.10.2008 (л.д.18-32).

 Суд первой инстанции установил и сторонами не оспаривается, что последним дополнительным соглашением, прошедшим государственную регистрацию, является дополнительное соглашение № 6 от 31.10.2008.

Между тем, 01.12.2008 стороны подписали очередное дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора  до 31.12.2009, изменили состав и площадь арендуемых помещений, размер арендной платы (л.д.32-37). Далее дополнительным соглашением от 01.02.2009 стороны вновь изменили состав и площадь арендуемых помещений, размер арендной платы (л.д. 38-41).

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, следовательно, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Как установил суд первой инстанции, государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.12.2008, подписанного сторонами в период действия спорного договора, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, не осуществлена, поэтому обоснованно признал его незаключенным  на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и не порождающим для сторон правовых последствий в период действия спорного договора.

Истец, настаивая на взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с марта по июнь 2009 года включительно, представил суду расчет данного долга, из которого следует, что долг обсчитан истцом исходя из согласованного сторонами  в дополнительном соглашении от 01.02.2009 к спорному договору размера арендной платы 654 382 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на то, что договор аренды от 01.11.2005 является заключенным, но срок его действия истек 31.12.2008, поэтому истец, взыскивая долг по данному договору, неправомерно исчислил его исходя из размера арендной платы, установленного сторонами в незаключенном (незарегистрированном) дополнительном соглашении от 01.02.2009.

Суд второй инстанции не согласен с данным выводом.  

Согласно статье 621 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и ответчиком не оспорен факт пользования недвижимым имуществом после истечения срока действия договора (31.12.2008) при отсутствии возражений со стороны Арендодателя. Более того, материалами дела подтверждается, что на продолжение арендных отношений была направлена и воля сторон, о чем свидетельствуют платежные документы, подтверждающие внесение Арендатором арендных платежей по названному договору в январе-феврале и июле 2009, согласование сторонами размера арендной платы и уточнение площадей арендуемых помещений в дополнительном соглашении от 01.02.2009.

При таких обстоятельствах договор аренды считается возобновившим свое действие на тех же условиях на неопределенный срок .

При этом в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Пунктом 2.2.13 договора аренды от 01.11.2005 установлено, что Арендатор не позднее, чем за два месяца  должен письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Из материалов дела следует, что реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора по найму недвижимого имущества, ООО «ЮТэйр-Экспресс» направило контрагенту письмо от 27.02.2009 № 40/17-2053, в котором сообщило о расторжении договорных отношений  с 27.04.2009 и освобождении арендованных помещений (л.д.87). ООО «Солар-Норд» не отрицает факт получения 27.02.2009 названного уведомления ответчика о прекращении договора аренды. В материалы дела представлен ответ истца на данное письмо  от 12.03.2009 (л.д.89).

Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договорных отношений между сторонами с 27.04.2009.

В соответствии  с пунктом 2.2.14 заключенного между сторонами договора от 01.11.2005 по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении Арендатор обязан освободить имущество в срок, дополнительно согласованный сторонами и передать его Арендодателю по двустороннему передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктами 3.8 и 3.9 договора аренды от 01.11.2008 в случае несвоевременного возврата имущества Арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом, не использование имущества Арендатором не может служить основанием для отказа от уплаты арендной платы.

Апелляционный суд полагает, что в качестве  надлежащего доказательства возврата нежилых  помещений по настоящему делу в порядке, предусмотренном договором, следует расценить акт  приемки выполненных работ от 13.07.2009, подписанный обеими сторонами и фактически свидетельствующий о передаче помещений Арендатором Арендодателю (л.д.171).

При  данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и предусмотренным договором пеням.

Следовательно, ответчик является должником по арендному обязательству за предъявленный в исковом заявлении период и с него в силу статей 309,310,614,622 Гражданского Кодекса Российской Федерации подлежит взысканию арендная плата в сумме 2 196 455 руб. 16 коп. согласно представленному истцом расчету за период с марта по июнь (включительно) 2009 года.

В соответствии с пунктом 3.7 заключенного между сторонами договора в случае просрочки оплаты арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день