Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2009 по делу n А17-3459/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

уведомив арендодателя об отказе от договора за 60 календарных дней, поэтому договор в таком случае считается прекращенным с даты, следующей за датой истечении 60-дневного срока, исчисляемого с момента получения арендодателем письменного уведомления арендатора об отказе от договора. Договор также может быть расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке (пункт 9.2.3.) в случае однократного невнесения арендатором арендных платежей и стоимости коммунальных услуг.

Арендная плата за март 2009 года внесена ответчиком частично, учтена истцом в размере 30 000 руб. по платежному поручению № 84 от 06.04.2009 (л.д.-84). Размер неоплаченной арендной платы за март составляет 155 100 руб. Задолженность ответчика по аренде за март и апрель 2009 года с учетом частичного платежа составляет 340 200 руб.

Платежным поручением № 94 от 13.04.2009 (л.д.-83) ответчик возместил истцу затраты за предоставленные в марте 2009 года коммунальные услуги в размере 12 413 руб. 53 коп. Счет № 36 от 08.05.2009 на сумму 8588 руб. 62 коп. за оказанные коммунальные услуги в апреле 2009 года ответчиком не оплачен (л.д.-135-138).

Претензией от 20.04.2009 (л.д.-45) истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности до 27.04.2009.

Письмом от 23.04.2009 № 16-09 (л.д.-44) ответчик потребовал снижения арендной платы до разумных пределов, а также сообщил о своем намерении арендовать также и первый этаж здания на тех же условиях, что и магазин «Купец». Кроме того, обратился с просьбой пересчитать арендную плату за март и апрель 2009 года из расчета аренды первого этажа, в противном случае ООО «Стрид» освобождает арендованное помещение к 01.05.2009.

Заявлением от 24.04.2009 (л.д.-43) истец известил ответчика о расторжении договора аренды с 01.05.2009 в связи с задолженностью по арендной плате (пункт 9.2.3. договора аренды № 5). Заявление ответчиком получено 24.04.2009. От передачи помещения собственнику по акту ответчик уклонился.

Передаточный акт 01.05.2909, составленный предпринимателем в присутствии двух свидетелей, отражает состояние помещения, в нем зафиксированы показания приборов учета.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей, оплате коммунальных услуг послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Ивановской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции, установив, что между сторонами подписан договор аренды, правильно применил нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В статьях 606 и 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав обстоятельства дела, суд сделал правильный вывод о том, что действия истца соответствуют условиям договора и требованиям действующего законодательства. Факт получения и пользования данным имуществом согласно договору аренды подтверждается материалами дела, доказательств внесения арендной платы в спорный период в размере и порядке, установленных договором аренды, в материалы дела со стороны ответчика суду не представлено. В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика долга по арендной плате в размере 340 200 руб.

Доказательств, свидетельствующих о неправомерности указанного вывода, суда материалы дела не содержат и заявителем жалобы не представлены, в связи с чем доводы заявителя о том, что спорный договор аренды является незаключенным, следовательно, не порождает для ответчика обязанности уплачивать арендную плату, арендатор не пользовался имуществом, не могут быть приняты апелляционной инстанцией как основания к отмене решения. Материалами дела подтверждается, что после подписания договора аренды стороны совершали действия по его исполнению, в том числе ответчик частично внес арендный платеж за март 2009 года (30 000 руб. по платежному поручению от 06.04.2009 № 84, л.д.-49, счет от 11.03.2009 № 21, л.д.-81), оплатил стоимость коммунальных услуг за март 2009 года в размере 12 413 руб. 53 коп. (платежное поручение от 13.04.2009 № 94, л.д.-50, акт от 07.04.2009 № 35, л.д.-40), неоднократно обращался к истцу с просьбой о снижении размера арендной платы. При этом, спорный договор аренды от 01.03.2009 подписан ответчиком без возражений и разногласий.

Ссылку заявителя на передаточный акт от 01.03.2009 (л.д.-80) о возврате помещения истцу суд апелляционной инстанции полагает несостоятельной, поскольку в материалах дела имеется передаточный акт от 01.03.2009 (л.д.-25) о передаче спорных помещений арендатору, а, кроме того, получение спорных помещений арендатором и пользование ими подтверждается имеющимися материалами дела, в том числе и перепиской сторон (л.д.-44, 98, 100, 139, 140).

Оценка факта заключенности договора аренды и права истца на обращение с иском произведена также судом первой инстанции, и суд апелляционной инстанции с ней согласен.

Согласно статье 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений статьи 622 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность возмещать затраты по содержанию арендованного помещения за все время его использования.

В обоснование требований о наличии долга по коммунальным услугам истец представил счета-фактуры от 08.05.2009 № 36 (л.д.-135), от 12.05.2009 № 44 (л.д.-136), что соответствует условиям договора (пункт 6.3. договора).

Доказательств оплаты данных счетов-фактур ответчиком не представлено. Расчет задолженности по возмещению стоимости коммунальных услуг проверен судом и обоснованно признан правильным в размере 8 588 руб. 62 коп., ответчиком по существу не оспаривается, контррасчет не представлен.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей за апрель 2009 года.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы, возмещению затрат на оплату коммунальных услуг ответчиком до настоящего времени в полном объеме не исполнена, и наличие задолженности подтверждается материалами дела, истец правомерно начислил проценты на сумму задолженности на основании статьи 395 ГК РФ за период с 05.05.2009 по 31.08.2009 в размере 12 813 руб. Расчет процентов проверен судом апелляционной инстанции и соответствует разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13/14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, являющихся основанием для уменьшения подлежащих начислению процентов, освобождения от ответственности, суду не представлено, контррасчет в материалах дела отсутствует.  

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Часть 3 названной статьи предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Для договоров аренды такими условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды, а также размер арендной платы (часть 3 статьи 607, статья 654 ГК РФ).

Апелляционная инстанция с учетом положений статьи 431 ГК РФ полагает, что объект аренды (пункт 1.1 предварительного договора) и размер арендной платы в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежемесячно, сторонами подписанного договора согласованы (в том числе в дополнительном соглашении от 21.01.2009 о размере арендной платы, л.д.-99), в связи с чем арендодатель фактически получал встречное предоставление за переданные в аренду нежилые помещения. При передаче спорных помещений под размещение бильярдных столов и бара у сторон не было сомнений в определенности объекта аренды, факт приема ответчиком помещений подтверждается передаточным актом от 08.12.2008 и не оспаривался в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах, арбитражным судом первой инстанции правомерно, как не соответствующие фактическим материалам дела, не приняты доводы истца о несогласованности предмета предварительного договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Кроме того, в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Как правильно указал суд первой инстанции, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Предметом предварительного договора от 08.12.2008 является обязательство сторон в последующем заключить основной договор аренды (пункт 1.1.) на условиях, согласованных в предварительном договоре (пункт 1.2.), и в предусмотренный им срок (пункт 2.1.).

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что платежи, внесенные в рамках исполнения ответчиком условий предварительного договора нельзя рассматривать в качестве аванса по основному договору аренды.

При этом, предметом рассматриваемого является именно арендная плата, согласованная сторонами в договоре аренды от 01.03.2009, за март и апрель 2009 года.      

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предварительный договор от 08.12.2008 № 3 соответствует требованиям закона и оснований для признания его незаключенным не имеется, между сторонами возникли договорные отношения, а уплаченные истцом денежные суммы были перечислены истцом в рамках исполнения условий предварительного договора. В платежных документах ответчик указывал, что платеж производится на основании предварительного договора от 08.12.2008, следовательно, ответчик не заблуждался относительно назначения платежей. Данный вывод не противоречит имеющимся в деле доказательствам и нормам права.

В соответствии со статьями 65 и 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Ссылка заявителя на указание судом в решении платежного поручения от 06.04.2009 № 94 и его отсутствие, не может быть принята апелляционной инстанцией как основание к отмене или изменению решения, поскольку является опечаткой и может быть устранена судом в соответствии со статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

На основании изложенного, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы –  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.10.2009 по делу     № А17-3459/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стрид» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                               В.Г. Сандалов

Судьи                         

                               Д.Ю. Бармин

                               Т.Е. Пуртова