Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2009 по делу n А82-3120/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

30 ноября 2009 года

Дело № А82-3120/2009-72

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

без участия в судебном заседании представителей сторон;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арматор»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2009 по делу     № А82-3120/2009-72, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Арматор»

к Департаменту недвижимости администрации городского округа г.Рыбинск,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Магазин «Ока»,

о признании договора аренды нежилого помещения недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арматор» (далее – ООО «Арматор», истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости администрации городского округа г.Рыбинск (далее – Департамент, ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 05.03.2004 № 1999 и дополнительного соглашения от 03.06.2005 недействительными.

Исковые требования основаны на положения статей 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы заключением договора аренды нежилого помещения от 05.03.2004 № 1999 с грубым нарушением требований закона.

Определением от 23.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Магазин «Ока» (далее – ООО «Магазин «Ока», третье лицо).

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, просил в иске отказать.

Третье лицо исковые требования поддержало, просило их удовлетворить.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.09.2009 в удовлетворении исковых требований ООО «Арматор» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 24.09.2009 по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно, поскольку вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Считает, что спорные подвальные помещения не могут быть отдельным объектом права собственности, поскольку они являются составной частью единого имущественного комплекса и связаны с недвижимым имуществом, находящимся в собственности ООО «Магазин «Ока», общим назначением.

Как указывает заявитель, ООО «Магазин «Ока» было создано в процессе приватизации государственного имущества, на базе промтоварного магазина, в состав которого входили торговые площади – весь первый этаж пятиэтажного жилого дома и складские помещения, занимающие большую часть подвала дома. Указанные подвальные помещения, по мнению истца, не могут быть отдельным объектом права собственности, поскольку являются составной частью единого имущественного комплекса и связаны общим назначением с недвижимым имуществом, находящимся в собственности ООО «Магазин «Ока». Об этом свидетельствует даже то, что вход в эту часть подвала осуществляется только из магазина, никаких наружных выходов нет. Полагает, что в силу статей 133, 135 ГК РФ спорные помещения должны следовать судьбе помещений, приобретенных ООО «Магазин «Ока». Считает, что использование этого подвала другими лицами возможно только после технического переоборудования с организацией других входов в подвал. Для обслуживания дома в целом и для пользования жильцов дома существует отдельный подвал, который в соответствии со СНиП 2.08.02.89 учтен отдельно от полезной площади здания, как технический.

В соответствии с Законом Ярославской области от 11.10.2006 № 59-з «О разграничении имущества и имущественных обязательств между городским округом город Рыбинск и Рыбинским муниципальным районом», на который ссылается ответчик в возражениях на иск, нежилое помещение (подвал) по адресу г.Рыбинск ул.Луначарского д.6, площадью 1155, 9 кв.м находится в муниципальной собственности городского округа г.Рыбинск. Однако общая площадь помещений магазина, занимающего весь первый этаж дома, составляет 738 кв.м, подвал ограничен стенами дома и за пределы стен не выходит, расположен в одном уровне.

Заявитель указывает, что спорные помещения никогда не использовались ни для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений, ни для иных целей, какими-либо другими лицами. Даже содержание подвала, его постоянное осушение из-за поступления ливневых и вешних вод, поддержание в исправном состоянии имеющихся трубопроводов, осуществляется только собственником магазина.

Как указывает заявитель, на момент заключения договора № 1999 от 05.03.2004 помещение по адресу г.Рыбинск, ул.Луначарского д.6, которое является складом (подвалом) магазина ООО «Магазин «Ока», не находилось в собственности Рыбинского муниципального округа, никаким документом это не подтверждалось, государственной регистрации права муниципальной собственности не было и нет в настоящее время.

Истец считает, что поскольку права муниципальной собственности на подвальные помещения магазина, являющиеся предметом спорного договора аренды, нет, то следует признать, что ответчик не может владеть, пользоваться и распоряжаться подвальными помещениями как самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем заключение указанного договора аренды Департаментом как арендодателем не соответствует закону

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, считает их несостоятельными, просит решение суда от 24.09.2009 оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Указал, что подвал состоит из самостоятельных подсобных помещений, они имеют различное назначение (подвал предназначен для складирования, а не для обслуживания магазина, как считает истец). Тот факт, что доступ к помещениям подвала возможен только через помещения магазина, по мнению ответчика, доводы истца не доказывают. Считает, что доступ к подвальным помещениям может быть обеспечен путем установления права ограниченного пользования помещением магазина в соответствии со статьей 304 ГК РФ.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, как указывает ответчик, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). До настоящего времени право муниципальной собственности городского округа город Рыбинск не оспорено.

Считает, что срок  исковой  давности  для  обжалования  договора  купли-продажи нежилого помещения от 16.02.1995, а также для признания незаконным включение в реестр муниципальной собственности спорного помещения подвала истек.

Кроме того, истец не является стороной договора купли - продажи нежилого помещения от 16.02.1995, его права указанным договором не затрагиваются, в связи с чем полагает, что истец не вправе оспаривать условия рассматриваемого договора, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Третье лицо отзыва на апелляционную жалобу к судебному заседанию не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 16.02.1995 (л.д.-13) объединенный Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Рыбинска и района (продавец) продает, а товарищество с ограниченной ответственностью магазин «ОКА» (покупатель) покупает нежилое помещение по адресу: г.Рыбинск, ул.Луначарского, д.6, магазин «ОКА» № 42, общей площадью 738 кв.м, строение – помещение встроенное.

По акту от 27.03.1995 (л.д.-46) указанное помещение передано покупателю.

05.03.2004 между Департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа (арендодатель) и ООО «Арматор» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 1999 (л.д.-23-25), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение), расположенное по адресу: г.Рыбинск, ул.Луначарского, д.6, общей площадью 209,1 кв.м для использования под подсобные помещения магазина (пункт 1.1. договора).

В пункте 7.1. договора сторонами согласован срок действия договора, который устанавливается с 05.03.2004 по 31.12.2004.

03.06.2005 дополнительным соглашением к названному договору (л.д.-26) стороны изменили площадь арендуемого помещения, установив ее в размере 217,1 кв.м (пункт 1.1.), а также срок действия - с 03.06.2005 до 30.12.2005 (пункт 7.1.).

Актом приема-передачи от 03.06.2005 № 92 (л.д.-30) подтверждается передача и принятие спорных помещений арендатором.

Полагая, что данный договор недействителен на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку заключен лицом, не имеющим права на передачу в аренду, имущества, указанного в договоре, что противоречит статье 608 ГК РФ, истец обратился в настоящим иском в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Статья 12 ГК РФ и статья 4 АПК РФ предусматривают право лица самостоятельно определять способы защиты гражданских прав.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (часть 2 статьи 166 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в пункте 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Поскольку ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной с момента ее совершения.

Оспаривая действительность договора аренды недвижимого имущества    № 1999 от 05.03.2004 и дополнительного соглашения к нему от 03.06.2005, истец ссылается на отсутствие у Департамента правомочий собственника по распоряжению имуществом, предусмотренных статьей 209 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора аренды № 1999 от 05.03.2004 спорное помещение не находилось в собственности Рыбинского муниципального округа, а также на наличие права на указанное помещение ООО «Магазин «Ока», которое приобрело нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рыбинск, ул.Луначарского, д.6, общей площадью 738 кв.м.

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В статье 209 ГК РФ установлено, что право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, право сдачи имущества в аренду является разновидностью правомочия распоряжения имуществом и принадлежит только собственнику или управомоченному собственником лицу.

Из материалов дела следует, что год постройки жилого дома № 6 по ул.Луначарского г.Рыбинска со встроенным промтоварным магазином - 1963.

Как указано в приложении № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти- и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Из пункта 2 упомянутого постановления следует, что объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к названному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий