Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.10.2009 по делу n А29-1878/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

что арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя ежемесячно с оплатой до 10 числа текущего месяца согласно расчету. Сумма ежемесячной арендной платы в 2008 году составила 151 931 руб. 66 коп.

Условия договора от 25.12.2002 № 21 по срокам оплаты арендной платы ответчиком неоднократно нарушались, в связи с чем на основании пункта 4.2. договора аренды по состоянию на 21.10.2008 размер неустойки составил 12 914 руб. 20 коп.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2.4. договора аренды от 25.12.2002 № 21 ответчик подписал договоры субаренды на определенный срок со следующими субарендаторами:

1. ООО «Север» - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 21 (передана часть нежилых помещений общей площадью 50 кв.м для использования под розничную торговлю) на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (Т.1, л.д.-45-46). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 01.07.2008 (Т.1, л.д.-48);

2. ООО «Север» - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 21 (передана часть нежилых помещений общей площадью 84 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 (Т.1, л.д.-52-53). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 01.06.2008 (Т.1, л.д.-54);

3. ООО «ПКФ «Сириус» - договор субаренды нежилых помещений от 05.09.2007 № 13 (передана часть нежилых помещений общей площадью 43 кв.м) на срок с 05.09.2007 по 04.09.2008 (Т.1, л.д.-59-60). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 19.05.2008;

4. ООО «ПКФ «Сириус» - договор субаренды нежилых помещений от 05.09.2007 № 14 (передана часть нежилых помещений общей площадью 21 кв.м) на срок с 05.09.2007 по 04.09.2008 (Т.1, л.д.-64-65). Данный договор субаренды досрочно расторгнут сторонами 19.05.2008;

5. ИП Миллер С.Я. - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 10 (передана часть нежилых помещений общей площадью 43 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 (Т.1, л.д.-69-70). Данный договор субаренды досрочно расторгнут соглашением сторон 05.05.2008 (Т.1, л.д.-71);

6. ИП Миллер С.Я. - договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 11 (передана часть нежилых помещений общей площадью 21 кв.м) на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008 (Т.1, л.д.-75-76). Данный договор субаренды досрочно расторгнут соглашением сторон 05.05.2008 (Т.1, л.д.-77).

Пунктом 2.2.4. договора аренды также предусмотрено перечисление дополнительной арендной платы в размере 50 % на площади, сдаваемые в субаренду.

Взятые на себя обязательства по внесению дополнительной арендной платы по договорам субаренды нежилых помещений, переданных ответчику на основании договора аренды от 25.12.2002 № 21, надлежащим образом ответчиком не исполнены, в связи с чем сумма задолженности составляет     158 245 руб. 89 коп.

За несвоевременное внесение дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды с ответчика начислена неустойка (пени), предусмотренная пунктом 4.2. договора аренды. Размер неустойки составил     88 084  руб. 42 коп.

Учитывая, что договоры субаренды досрочно расторгнуты сторонами, а сумма задолженности по уплате дополнительной арендной платы по заключенным договорам субаренды нежилых помещений, переданных ответчику на основании договора аренды от 25.12.2002 № 21 в размере 158 245 руб. 89 коп., не была погашена, следовательно, в соответствии со статьей 395 ГК РФ могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых составил 16 399 руб. 54 коп.

10.07.2008 истцом в адрес ответчика была направлена претензия (Т.1., л.д.-82) с требованием оплатить дополнительную арендую плату по договорам субаренды в размере 50 % и пени. Требования истца не были удовлетворены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платежей, дополнительной арендной платы послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми с требованиями о взыскании долга и пени.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, договор № 12 субаренды нежилых помещений муниципальной собственности, подписанный между ответчиком и ООО «Шик», согласно пункту 1.3., со сроком субаренды с 20.08.2007 по 19.08.2008, т.е. сроком один год. Как правомерно указал суд первой инстанции, данный договор является незаключенным ввиду отсутствия обязательной государственной регистрации. Незаключенный договор не влечет правовых последствий, в том числе, относительно начисления дополнительной арендной платы.

Вывод суда первой инстанции о том, что поскольку договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 11 между ИП Микушевой Н.А. и ИП Миллер С.Я. подписан сторонами сроком на один год (до 31.12.2008), в установленном законом порядке также не зарегистрирован и в нарушение части 2 статьи 615 ГК РФ не согласован с собственником помещений, в связи с чем является ничтожным, апелляционная инстанция признает правильным и обоснованным. Данный договор в силу части 1 статьи 167 ГК РФ также не порождает обязательства по начислению дополнительной арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что договор субаренды нежилых помещений от 01.01.2008 № 21 между ответчиком и ООО «Север» расторгнут  соглашениями сторон № 1 и № 2 от 25.01.2008 (Т.2, л.д.-9, 11). 25.01.2008 по актам приема-передачи (Т.2, л.д.-10, 12) помещения возвращены ответчику. В связи с чем дополнительная арендная плата взысканию с ответчика после 25.01.2008 не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела расчеты задолженности ответчика по субарендной (дополнительной арендной) плате произведены истцом в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы за нежилые помещения и базовой арендной ставки, а не в соответствии с согласованными условиями договора. Доказательств того, что представленные расчеты соответствуют договорам субаренды, согласованы сторонами договоров, истец не представил.

В случае сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). Таким образом, размер арендной платы определяется сторонами договора субаренды, а перечисление 50 % субарендной платы арендодателю касается порядка исполнения обязательства по внесению арендной платы, но само по себе не влечет права арендодателя на одностороннее изменение субарендной платы. Ссылку на вышеназванную Методику договоры субаренды не содержат.

Кроме того, истцом не представлены в материалы дела доказательства изменения размера субарендной платы в установленном вышеуказанными договорами субаренды порядке. 

Вместе с тем, пункты 2.2.4. договоров аренды от 12.11.2002 № 104, 25.12.2002 № 21 предусматривают перечисление дополнительной арендной платы в размере 50 % на площади, сдаваемые в субаренду.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция полагает обоснованным взыскание с ответчика суммы долга в размере соответствующем условиям договоров субаренды и признанном ответчиком: задолженности по дополнительной арендной плате в сумме 102 711 руб., а, соответственно, процентов и пени.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к первоначальным исковым требованиям, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Кроме того, надлежащим образом документально не подтверждены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.08.2009 по делу      № А29-1878/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Эжвинского района муниципального образования городского округа «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                            В.Г. Сандалов

Судьи                         

                            Т.М. Дьяконова

                            Д.Ю. Бармин