Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2008 по делу n А82-682/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991г. №3020-1 жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, был отнесён к муниципальной собственности.

При этом, жилые дома, в том числе жилой дом по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 – был закреплён в муниципальную собственность как единый объект недвижимости. Указанный факт также подтверждается представленными Комитетом документами.

С введением в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) перестал быть односубъектным: Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Верховный Суд Российской Федерации Определением от 25.12.2000 (дело N 78-Г00-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением".

Указ Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" ввел новые понятия - "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности".

Таким образом, понятие общей собственности на места общего пользования было введено законодательством одновременно с предоставлением гражданам права на приобретение государственного и муниципального жилья в частную собственность.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлен правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на жилые и нежилые помещения жилого дома по адресу: г. Ярославль, Депутатский пер., д.3 – зарегистрировано за гражданами и юридическими лицами, не относящимися к муниципальным организациям.

С учётом изложенного, муниципальное образование, передавая помещения в частную собственность, утрачивало, в том числе, право собственности на помещения общего пользования: в рассматриваемом случае – на помещения технического подвала, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование.

Таким образом, является законным и обоснованным решение арбитражного суда первой инстанции об обязании Комитета передать ТСЖ «Депутатский» помещения подвала, исключив их из реестра объектов муниципальной собственности.

При вынесении решения судом первой инстанции установлено, что спорные подвальные помещения переданы Комитетом в аренду ООО «Весконт» на основании договора от 17.12.2004 г., в свою очередь ООО «Весконт» передало в субаренду индивидуальному предпринимателю Ишкову О.Н. часть помещений (договор субаренды от 29.01.2007 г.). Доказательства возврата помещений подвала Комитету в материалы дела не представлены.

Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников.

Поскольку на заключение договора аренды собственники жилых и нежилых помещений жилого дома, в том числе и собственники помещений подвала, согласие на заключение указанного договора не давали, передача спорного имущества в аренду не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

С учетом изложенного, Комитет не мог выступать в качестве арендодателя спорного имущества.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку занятие помещений ООО «Весконт» и индивидуальным предпринимателем Ишковым О.Н. основано на недействительной сделке, помещения подлежат освобождению. Следовательно, судом первой инстанции правомерно принято решение о выселении ответчиков.

Кроме  того, как   следует  из  договора  аренды  недвижимого  имущества  от  17.12.04г.  №  10571-Г, заключенного  между  Комитетом  по  управлению муниципальным  имуществом  мэрии  города  Ярославля  и  ОАО  «Весконт» (т. 2  л.д.  62) договор  на  аренду  292  кв.м. нежилых  помещений  (подвала) был  заключен  на  срок с  1 января  2005г.  по  30  декабря  2005г.  В  соответствии  с  пунктом  7.3  договора  если  арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом  после  истечения  срока  договора  при  отсутствии  возражений  со  стороны  арендодателя, договор  считается  возобновлённым  на  тех  же  условиях  на  тот  же  срок.

Письмом № 8856  от 24.10.06г. (т. 2  л.д. 93)  Комитет сообщил ООО  «Весконт» о  том, что  по  истечении  срока  договора  аренды недвижимого  имущества (подвала) договор  на  новый  срок  возобновляться  не  будет  и  Комитет  считает  его  расторгнутым  с  30  декабря  2006г.

Таким  образом, на  день  обращения  ТСЖ  «Депутатский»  с  настоящим  иском  в  суд, в  соответствии  со  статьями  620, 621  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации, между  Комитетом  и  ООО  «Весконт»  отсутствовали  договорные   отношения.

Договор  субаренды, подписанный  между  ООО  «Весконт»  и  индивидуальным  предпринимателем  Ишковым О.Н. 29  января  2007г.(т. 2  л.д. 69), является   ничтожным, поскольку   в  соответствии  со  статьёй   615  Гражданского   кодекса   Российской  Федерации  договор  субаренды  может  быть  заключён  только  в  период  действия   договора   аренды.

29  января  2007г. договорных отношений   между  Комитетом   и  ООО  «Весконт»   уже  не  существовало.

Таким  образом, ООО  «Весконт»   и  индивидуальный  предприниматель  Ишков О.Н.  занимали  спорные  помещения   без   наличия  на  то   правовых  оснований, что  является  основанием  для   выселения  их  из  занимаемых  помещений. 

С учетом изложенного, исходя из установленных по делу фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, апелляционная жалоба

удовлетворению не подлежит.

Определение о принятии апелляционной жалобы к производству от 22.01.2008 г. удовлетворено ходатайство Комитета о предоставлении отсрочки по уплате государственной пошлины до вынесения судебного акта по делу.

На  основании   статьи  110  Арбитражного   процессуального   кодекса  Российской  Федерации  государственная  пошлина подлежит взысканию с заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269,  статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области  от  30.11.2007г. по делу № А82-682/2007-35 оставить без  изменения, а  апелляционную  жалобу   Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без  удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Выдать  исполнительный  лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья                                                  А.В. Тетервак

Судьи                                                                                                 С.В. Самуйлов

                                                                                                  С.Г. Полякова