Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по делу n А31-2914/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, пункта 1 статьи 12 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статья 4 Закона № 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии со статьей 16 названного Закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

При этом согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

В соответствии с пунктом 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности: проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор – также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

С учетом указанных методических рекомендаций, Управление Росреестра, рассматривая заявление Департамента о прекращении ограничения (обременения) земельного участка правом аренды и приложенные к нему документы, обязано было установить наличие оснований к совершению истребуемых регистрационных действий, в том числе выяснить действительное содержание положений договора аренды как правоустанавливающего документа, не ограничиваясь при этом формальной проверкой соблюдения процедуры уведомления арендатора о досрочном расторжении договора.

По мнению ответчика, изложенному в апелляционной жалобе, государственная регистрация расторжения договора аренды в связи с отказом арендодателя от исполнения договора была произведена правомерно, в связи с чем также обоснованно была погашена содержащаяся в ЕГРП запись об обременении земельного участка правом аренды. При этом регистрирующий орган не согласен с выводом суда о том, что рассматриваемый договор аренды предусматривает право одностороннего отказа от исполнения договора только в случае его продления на неопределенный срок, отмечая, что такая возможность в силу пункта 4.1.4 договора имеется и в иных предусмотренных законом случаях. Так, статьей 328 ГК РФ и пунктом 6.2.1 договора аренды допускается досрочное расторжение договора по инициативе Департамента при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке ее внесения вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждениями Управления Росреестра о наличии в данном случае оснований для расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом в силу следующего.

Согласно статье 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10.

Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд в том случае, если такое условие предусмотрено договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 № 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В качестве положения, наделяющего арендодателя правом на одностороннее расторжение договора, Управление Росреестра указывает на пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 29.01.2013, из буквального прочтения которого следует, что досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя возможно при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения, а также на пункт 6.3 договора, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора в порядке, установленном пунктами 4.1.4 и 4.3.5 договора, договор считает расторгнутым по истечении срока, указанного в пунктах 4.2.5 и 4.4.6 договора, со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, суду необходимо применять правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений. Однако, в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить действительное содержание условий договора, допустимо использование альтернативного способа толкования условий договора.

Истолковав положения пунктов 6.2, 6.3 договора по правилам, предусмотренным статьей 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к однозначному выводу о том, что рассматриваемым договором аренды арендодатель не наделен правом на односторонний отказ от его исполнения при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы до тех пор, пока договор аренды в связи с истечением срока его действия не будет продлен на неопределенный срок, на что прямо указано в пунктах 4.1.4, 4.3.5 договора, на которые имеется ссылка в пункте 6.3. Поскольку срок действия данного договора аренды истечет лишь 20.01.2016, у арендодателя право на односторонний отказ от исполнения договора еще не возникло.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Из содержания рассмотренных положений договора аренды, предусматривающих обязанность одной из сторон договора предупредить другую сторону о расторжении договора, следует, что в данных условиях сторонами предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды, предусмотренный статьей 452 ГК РФ.

Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом расторжения договора в одностороннем порядке до истечения срока действия данного договора. Каких-либо действий по включению такого условия в договор путем заключения дополнительных соглашений со стороны арендодателя, как сильной стороны договора аренды, не предпринималось.

При таких обстоятельствах при правильном установлении действительного содержания условий договора аренды земельного участка от 29.01.2013 регистрирующий орган в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов не мог признать имеющим юридическую силу и влекущим соответствующие правовые последствия волеизъявление Департамента, направленное на одностороннее расторжение договора аренды в связи с односторонним отказом от его исполнения.

Таким образом, у ответчика отсутствовали достаточные правовые основания для погашения в ЕГРП записи об обременении земельного участка договором аренды.

Погашение в ЕГРП соответствующей записи не может не влиять на права и законные интересы Общества как стороны договора аренды земельного участка.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопреки мнению Управления Росреестра в рассматриваемом случае имелась предусмотренная статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность условий, необходимых для признания незаконными действий регистрирующего органа, в связи с чем выводы суда являются правильными.

Доводы регистрирующего органа о том, что в обжалуемом решении суда отсутствует указание на способ устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда, поскольку статьей 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, принять дополнительное решение в случае, если по какому-либо требованию не было принято решение. Кроме того, следует отметить, что из существа заявленных требований и мотивировочной части обжалуемого судебного акта видно, какие именно регистрационные действия являлись предметом оспаривания, и в связи с признанием их незаконными ответчик не лишен возможности самостоятельно в пределах своей компетенции выбрать способ устранения допущенных нарушений.

Таким образом, решение Арбитражного суда Костромской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе с регистрирующего органа в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 16.06.2015 по делу № А31-2914/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может