Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.09.2015 по делу n А31-2914/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

04 сентября 2015 года

Дело № А31-2914/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Ившиной Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сысолятиной К.А.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Костромской области:

представителя ответчика – Полушкиной Е.А., действующей на основании доверенности от 13.01.2015,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 16.06.2015 по делу №А31-2914/2015, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Прогресс» (ИНН: 4401134062, ОГРН: 1124401004023)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (ИНН: 4401050246, ОГРН: 1044408640561),

третье лицо: департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926),

о признании незаконными действий,

установил:

закрытое акционерное общество «Прогресс» (далее – заявитель, ЗАО «Прогресс», Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, Управление Росреестра, регистрирующий орган) по погашению содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи об обременении земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ленина, д. 150-г, правом аренды и об обязании ответчика восстановить в ЕГРП данную запись.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее – третье лицо, Департамент), являющийся стороной договора аренды земельного участка, в связи с расторжением которого ответчиком были совершены оспариваемые регистрационные действия по погашению в ЕГРП записи об обременении земельного участка.

Решением суда от 16.06.2015 обжалуемые действия ответчика признаны незаконными.

Не согласившись с принятым судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, Управление Росреестра обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Регистрирующий орган не согласен с выводом суда о том, что рассматриваемый договор аренды предусматривает право одностороннего отказа от исполнения договора только в случае его продления на неопределенный срок, отмечая, что такая возможность в силу пункта 4.1.4 договора предполагается и в иных предусмотренных законом случаях. Статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.2.1 договора аренды, по мнению ответчика, допускается досрочное расторжение договора по инициативе Департамента при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке ее внесения вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения. Управление Росреестра обращает внимание на то, что пределы проведения правовой экспертизы документов в сфере исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяют основания приостановления и отказа в государственной регистрации; поскольку в рассматриваемом случае договором аренды установлен момент прекращения договорных отношений, который связан не с погашением в ЕГРП записи об обременении правом аренды земельного участка, а с моментом получения уведомления о досрочном расторжении договора, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов ограничивалась лишь проверкой наличия полномочий у подготовившего документ лица, а также соблюдения процедуры уведомления арендатора о досрочном расторжении договора; при наличии соответствующего уведомления у регистрирующего органа имелись основания для осуществления регистрационных действий.

Кроме того, ссылаясь на статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на пункты 52, 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик полагает, что ЗАО «Прогресс» избран ненадлежащий способ защиты, который не может привести к восстановлению нарушенного права. Указывает на отсутствие в обжалуемом судебном акте выводов о нарушении прав и законных интересов Общества вследствие совершения регистрирующим органом обжалуемых действий, что свидетельствует об отсутствии предусмотренной частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, а также на отсутствие указаний на способ устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя.

ЗАО «Прогресс» в отзыве на жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению, решение суда – законным и обоснованным, отмечая при этом, что довод ответчика об отсутствии в решении суда указания на способ восстановления нарушенных прав является правомерным, и сообщая, что в настоящее время судом назначено для рассмотрения второе требование заявление ЗАО «Прогресс» об обязании Управления восстановить в ЕГРП погашенную запись. С учетом названных обстоятельств Общество просит изменить решение суда в части удовлетворения второго требования заявителя.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа настаивал на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.

Общество и Департамент своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Департамента от 21.01.2013 № 54/з закрытому акционерному обществу «Ресторан «Берендеевка» из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 44:27:050502:216, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Ленина, д. 150-г, площадью 4494 кв.м., для строительства гостиничного комплекса сроком на три года (т. 1 л.д. 99-100).

29.01.2013 между Департаментом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Ресторан «Берендеевка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:27:050502:216, площадью 4494 кв.м., расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Ленина, д. 150-г,  на срок с 21.01.2013 по 20.01.2016 для использования в целях строительства гостиничного комплекса (т. 1 л.д. 12-14).

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлены размер арендной платы и периодичность ее внесения (ежеквартально в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом).

По акту приема-передачи от 29.01.2013 земельный участок передан арендатору.

11.03.2013 договор аренды земельного участка от 29.01.2013 зарегистрирован в установленном порядке.

По договору уступки от 28.02.2013 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.01.2013 переданы новому арендатору – ЗАО «Прогресс» (т. 2 л.д. 9). Данный договор прошел государственную регистрацию 03.07.2013.

05.07.2013 Управление Росреестра направило в адрес Департамента уведомление о проведенной регистрации ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 44:27:050502:216 (т. 2 л.д. 37).

21.01.2015 Департамент обратился в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ограничения (обременения) земельного участка правом аренды, приложив к данному заявлению направленное в адрес арендатора уведомление от 10.10.2014 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и уведомление о вручении от 22.11.2014 (т. 2 л.д. 42-43, 56, 58).

Из уведомления от 10.10.2014 № 14035 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка следует, что согласно пункту 6.2 данный договор может быть расторгнут при задержке внесения арендной платы в течение 5 банковских дней либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока и ее последующего внесения; по состоянию на 01.10.2014 задолженность по арендной плате составляет 475 387 рублей 88 копеек, по пени на 08.10.2014 – 33 406 рублей 15 копеек. В этой связи Департамент со ссылкой на пункт 4.1.1 договора и пункт 3 статьи 619 ГК РФ уведомил ЗАО «Прогресс» о принятии решения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2013.

Согласно уведомлению о вручении почтового отправления названное уведомление получено Обществом 20.11.2014 (т. 2 л.д. 58).

На основании данного заявления ответчиком были произведены испрашиваемые регистрационные действия. Из имеющегося в материалах дела уведомления Управления Росреестра от 27.03.2015 № 44/001/024/2015-2683 следует, что по состоянию на 27.03.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 44:27:050502:216  какие-либо обременения в ЕГРП отсутствуют (т. 1 л.д. 21).

Не согласившись с действиями регистрирующего органа по погашению содержащейся в ЕГРП записи об обременении земельного участка, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Ленина, д. 150-г, правом аренды, Общество обратилось в Арбитражный суд Костромской области с требованием о признании таких действий незаконными и о возложении на ответчика обязанности восстановить в ЕГРП соответствующую запись.

Суд первой инстанции исходил из наличия различий в правовом содержании понятий «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения», а также процедуры их реализации и последствий; принял во внимание буквальное толкование условий договора аренды земельного участка (пунктов 4.1.4, 4.3.5, 6.2, 6.3), не позволяющих, по мнению суда, признать наличие у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении арендатором срока внесения арендной платы, и пришел к выводу, что Управление Росреестра при совершении регистрационных действий ошибочно квалифицировало уведомление о расторжении договора аренды как односторонний отказ арендодателя от договора аренды, так как такое уведомление являлось лишь доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ. Поскольку регистрирующим органом не была проведена надлежащая правовая экспертиза представленных Департаментом документов и была необоснованно погашена запись об обременении земельного участка, оспариваемые действия Управления Росреестра признаны незаконными.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

В пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

В рассматриваемом случае требования ЗАО «Прогресс» к Управлению Росреестра не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало действия по регистрации ответчиком прекращения обременения земельного участка; в качестве основания для признания их незаконными заявитель ссылался на нарушение регистрирующим органом процедуры, регламентированной положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). В частности, в заявлении имеется ссылка на статью 31 названного Закона, которой предусмотрена ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установив, что оспаривание действий по государственной регистрации прекращения обременения земельного участка затрагивает права и законные интересы ЗАО «Прогресс» и в конечном итоге обращение в суд направлено на восстановление в ЕГРП записи о данном обременении, суд обоснованно рассмотрел данный спор по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом оснований полагать, что заявителем был избран ненадлежащий способ защиты своих прав и законных интересов, судом апелляционной инстанции не усматривается.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных