Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 по делу n А28-10253/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

        ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, ã. Êèðîâ, óë. Õëûíîâñêàÿ, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

26 февраля 2009 года

Дело № А28-10253/2008-257/28  

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания  председательствующим,

при участии в судебном заседании:

представителей истца Михеевой Г.Г., действующей на основании постановления от 24.01.2008, Сапегина А.Б., действующего на основании доверенности от 11.01.2009, Куклина С.М., действующего на основании доверенности от 11.01.2009,

представителей ответчика Посаженникова С.В., действующего на основании доверенности от 15.08.2008, Ходыревой О.Г., действующей на основании доверенности от 26.02.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общественной организации «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» и общества с ограниченной ответственностью «Дирекция гостиницы «Интурист» на решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по делу        № А28-10253/2008-257/28, принятое судом в составе судьи Прозоровой Е.Ю.,

по иску общественной организации «Федерация профсоюзных организаций Кировской области»

к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция гостиницы «Интурист»,

третье лицо: муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации г.Кирова,

о признании недействительной ничтожной сделки,  

установил:

общественная организация «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» (далее Федерация, истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция гостиницы «Интурист» (далее ООО «Дирекция  гостиницы «Интурист», ответчик) о ïðèçíàíèè íåäåéñòâèòåëüíîé íè÷òîæíîé ñäåëêè - ñîãëàøåíèÿ î ïåðåäà÷å ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ïî äîãîâîðó àðåíäû ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà îò 10.11.2006.

Исковые требования основаны на статьях 165, 166, 168 части 1 статьи 388,  части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы тем, что передача земельного участка и прав на него третьим лицам возможны только на основании договора субаренды, а Федерация заключила соглашение î ïåðåäà÷å ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ïî äîãîâîðó àðåíäû ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà îò 10.11.2006 в отсутствие указанного договора.

Впоследствии истец указал также на нормы части 1 статьи 49, части 1 статьи 117 ГК РФ, предусматривающих, что общественная организация вправе заключать сделки, соответствующие целям деятельности, предусмотренным уставом, оспариваемая сделка не соответствует целям деятельности, указанным в уставе истца.

Ответчик указал, ÷òî èñòåö íå ïðåäñòàâèë äîêàçàòåëüñòâ òîãî, ÷òî îñïàðèâàåìûì ñîãëàøåíèåì áûëè íàðóøåíû êàêèå-ëèáî åãî ïðàâà è çàêîííûå èíòåðåñû.

Третье лицо считает требования законными и обоснованными, указывая,  что пðè çàêëþ÷åíèè ñïîðíîãî ñîãëàøåíèÿ ñîãëàñèå àðåíäîäàòåëÿ îòñóòñòâîâàëî, ÷òî, в свою очередь, ïðîòèâîðå÷èò äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó, сîãëàøåíèå íå çàðåãèñòðèðîâàíî â óñòàíîâëåííîì çàêîíîì ïîðÿäêå, ÷òî âëå÷åò åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòü.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по настоящему делу соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10.11.2006 признано недействительной ничтожной сделкой.

При этом суд исходил из того, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Ïóíêò 9 ñòàòüè 22 Çåìåëüíîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè (далее ЗК РФ) ïðåäóñìàòðèâàåò, ÷òî ïðè àðåíäå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íàõîäÿùåãîñÿ â ãîñóäàðñòâåííîé èëè ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè íà ñðîê áîëåå ÷åì ïÿòü ëåò àðåíäàòîð çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èìååò ïðàâî, åñëè èíîå íå óñòàíîâëåíî ôåäåðàëüíûìè çàêîíàìè, â ïðåäåëàõ ñðîêà äîãîâîðà àðåíäû çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïåðåäàâàòü ñâîè ïðàâà è îáÿçàííîñòè ïî ýòîìó äîãîâîðó òðåòüåìó ëèöó, â òîì ÷èñëå ïðàâà è îáÿçàííîñòè, óêàçàííûå â ïóíêòàõ 5 è 6 íàñòîÿùåé ñòàòüè, áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïðè óñëîâèè åãî óâåäîìëåíèÿ. Äàííîé íîðìîé çàêîíà ïðåäóñìîòðåíà ïåðåäà÷à ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ïî äîãîâîðó àðåíäû çåìåëüíîãî ó÷àñòêà àðåíäàòîðîì òðåòüåìó ëèöó áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà òîëüêî ïî ñðî÷íîìó äîãîâîðó ñâûøå ïÿòè ëåò. Ïîñêîëüêó äîãîâîð àðåíäû ¹ 28276 âîçîáíîâëåí íà íåîïðåäåëåííûé ñðîê, äëÿ äàííîãî âèäà äîãîâîðà èíûå óñëîâèÿ ïåðåäà÷è ïðàâ Çåìåëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì íå óñòàíîâëåíû, ñîîòâåòñòâåííî, íîðìû ñòàòüè 22 Çåìåëüíîãî êîäåêñà Ðоссийской Ôедерации íå ìîãóò ðåãóëèðîâàòü äàííîå ïðàâîîòíîøåíèå è ïóíêò 4 äîãîâîðà àðåíäû íå ñîäåðæèò êàêèõ-ëèáî óñëîâèé íà ïåðåäà÷ó ïðàâ è îáÿçàííîñòåé òðåòüèì ëèöàì, сëåäîâàòåëüíî, íåïîñðåäñòâåííî ïðèìåíåíèþ ïîäëåæàò ïîëîæåíèÿ ïóíêòà 2 ñòатьи 615 ÃК ÐÔ, òо есть, ïðè ïåðåäà÷å èñòöîì ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ïî äîãîâîðó àðåíäû îòâåò÷èêó â ñèëó çàêîíà òðåáîâàëîñü ñîãëàñèå àðåíäîäàòåëÿ - Óïðàâëåíèÿ (Êîìèòåòà) ïî äåëàì ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè ã. Êèðîâà. Òàêîå ñîãëàñèå ïîëó÷åíî íå áûëî, ñîãëàøåíèå î ïåðåäà÷å ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ïî äîãîâîðó àðåíäû áûëî çàêëþ÷åíî â íàðóøåíèå ïункта 2 ñòатьи 615 ÃК ÐÔ.

 ñèëó ñòàòüè 168 ÃК ÐÔ ñäåëêà, íå ñîîòâåòñòâóþùàÿ òðåáîâàíèÿì çàêîíà èëè èíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ, íè÷òîæíà, åñëè çàêîí íå óñòàíàâëèâàåò, ÷òî òàêàÿ ñäåëêà îñïîðèìà, èëè íå ïðåäóñìàòðèâàåò èíûõ ïîñëåäñòâèé íàðóøåíèÿ.

Íè÷òîæíàÿ ñäåëêà íåäåéñòâèòåëüíà íåçàâèñèìî îò ïðèçíàíèÿ åå òàêîâîé ñóäîì, согласно ïункт 1 ñòатьи 166 ÃÊ ÐÔ.

Íå ñîãëàñèâøèñü ñ ïðèíÿòûì ïî äåëó ñóäåáíûì àêòîì, ÎÎ «Ôåäåðàöèÿ ïðîôñîþçíûõ îðãàíèçàöèé Êèðîâñêîé îáëàñòè» обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит мотивировочную часть решения Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 изменить, включив в судебный акт в качестве основания ничтожности сделки нарушение части 1 статьи 49  и часть 1 статьи 117 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что данные нормы предусматривают заключение общественной организацией сделок соответствующих целям деятельности, предусмотренным уставом. Оспариваемая сделка не соответствует ни одной из целей деятельности, указанной в уставе истца. Несоответствие целям деятельности является также то обстоятельство, что право аренды передано от общественной организации к коммерческой организации безвозмездно.

ÎÎÎ «Äèðåêöèÿ  ãîñòèíèöû «Èíòóðèñò» òàêæå íå ñîãëàñíà ñ ïðèíÿòûì ïî äåëó ðåøåíèåì îò 20.09.2009, ïðîñèò îòìåíèòü ðåøåíèå ïî äåëó è ïðèíÿòü íîâûé ñóäåáíûé àêò, êîòîðûì îòêàçàòü èñòöó â óäîâëåòâîðåíèè çàÿâëåííûõ òðåáîâàíèé.

По мнению заявителя жалобы, судом нарушены нормы материального и процессуального права, решение не может считаться законным и обоснованным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что приоритет при регулировании земельных правоотношений имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 22 ЗК РФ регулирует отношения по всем договорам аренды, независимо от вида собственности земельного участка, в том числе и продленных на неопределенный срок.

Заявитель жалобы считает, что поскольку договор аренды земельного участка не содержит условие о передаче прав и обязанностей третьему лицу необходимо применять диспозитивную норму (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ), то есть, согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчику не требовалось.

Отсутствие в пункте 4 договора аренды условий о передаче прав и обязанностей по договору аренды не является в силу статьи 421 ГК РФ основанием для признания оспариваемого соглашения недействительным, в данной части суд неправильно применил пункт 2 статьи 615 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ, к правоотношениям сторон необходимо было применять пункт 5 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, суд не полно выяснил обстоятельство выдачи разрешения на ввод объекта - гостиницы «Интурист» в эксплуатацию, соответственно выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает, истец не доказал, что оспариваемая сделка нарушила его права и охраняемые законом интересы, повлекла для него какие-либо неблагоприятные последствия и целью предъявления настоящего иска является их восстановление.

По мнению ответчика, суд дал правовую оценку доводам истца, но не указал мотивы, по которым отверг возражения ответчика, и не применил законы, на которые ссылался ответчик, в частности  статьи 4, 10, 12 ГК РФ, статью 60 ЗК РФ.

ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Дирекция гостиницы «Интурист» указало, что суд обоснованно применил к отношениям сторон нормы пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункт 5 статьи 22 ЗК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 17.05.2007 не является согласием администрации на передачу прав аренды. Данный документ является административным актом, а не волеизъявлением администрации в отношении передачи прав по договору аренды земельного участка. Кроме того, истец является заинтересованным лицом, поскольку является стороной по соглашению, являлся застройщиком объекта недвижимости, является собственником части помещений, расположенных на указанном земельном участке.

ООО «Дирекция гостиницы «Интурист» в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами  ее не согласилось, считает, что истцом заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации г.Кирова отзывов на апелляционные жалобы не представило, просило рассмотреть апелляционные жалобы без участия своего представителя, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей  третьего лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела по апелляционной жалобе дополнительных документов, ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между управлением муниципальных земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова (арендодатель) и Федерацией профсоюзных организаций Кировской области (арендатор) в соответствии с распоряжениями администрации города Кирова     № 1834 от 03.10.1995 и № 686 от 31.03.1997 пописан договор аренды № 28276 части земельного участка, имеющей кадастровый номер У0369-030/012, площадью 11530 кв.м по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, на срок с 01.01.1997 по 28.02.1999.

Согласно пункту 2 договора вышеназванный участок предоставлен арендатору для строительства объекта - гостиницы «Интурист» с нормативным сроком строительства в 41 месяц.

В соответствии с пунктом 4 договора, арендатору запрещается предоставлять полностью или частично земельный участок третьим лицам без заключения подготовленного и согласованного с арендодателем договора субаренды (поднайма).

Договор аренды части земельного участка № 28276 зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова 15.05.1997 года, регистрационная запись № 1 (л.д.-8-10).

10.11.2006 между ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» (арендатор) и ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист» (новым арендатором) (в дальнейшем ООО «Дирекция гостиницы «Интурист») заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка (далее соглашение).

Руководствуясь пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор передает, а новый арендатор принимает все свои права и обязанности по договору аренды № 28276 части земельного участка, расположенного по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, общей площадью 11530 кв.м (пункт 1 соглашения).

Согласно пункту 4 соглашения, арендатор обязуется в письменной форме уведомить арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с пунктами 7 и 10 соглашения, стороны обязуются  провести государственную регистрацию соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области (л.д.-14).

10.11.2006 Федерация профсоюзов письмом № 152 уведомила Управление (комитет) по делам муниципальной собственности г.Кирова (далее Управление) о передаче ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 28276, которое было получено адресатом 13.11.2006 ( л.д.-16).

14.12.2006 письмом № 10825 Управление сообщило, что не принимает данное уведомление о состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды, ввиду передачи в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, при условии, что здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности (л.д.-102).

08.04.2008 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Кирова и ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» подписано соглашение о расторжении договора аренды (регистрационная запись № 1 от 15.05.1997) земельного участка по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19 (л.д.-96).

Гостиница «Интурист» как оконченный строительством объект введен в эксплуатацию распоряжением администрации г.Кирова 17.05.2007.

ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» является собственником помещений гостиницы (первый, второй, третий этажи) и помещения магазина (этаж первый, цокольный, подвальный) в здании гостиницы, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.10.2000 и 30.06.2005 (л.д.-18-19).

ООО «Дирекция гостиницы «Интурист» является собственником помещения техно-бытовой части цокольного этажа гостиницы, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2008 (л.д.-17).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 стати 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок.

Как