Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А31-696/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт пользования помещениями в спорный период подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.

Доказательств своевременного внесения арендных платежей ответчиком не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что арендные платежи, в том числе за период с сентября по декабрь 2013 года внесены с нарушением согласованных сторонами сроков.

Доводы ответчика о том, что истцом неправомерно увеличена арендная плата с 01.11.2012, в связи с чем образовавшаяся переплата за ноябрь, декабрь 2012 года должна быть зачтена в счет будущий оплаты, отклоняются как необоснованные.

Правомерность направления ответчику уведомления об изменении размера арендной платы получила надлежащую оценку в решении Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2013 по делу № А31-1807/2013 между теми же сторонами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть  расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.

В договоре стороны согласовали, что неполное внесение более двух сроков подряд арендной платы также является основанием для расторжения договора.

В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отражено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В рассматриваемом случае, заявляя требование о расторжении договора аренды со ссылкой на положения пункта 4.2.6 договора, истец существенность нарушения условий договора обосновывает систематичностью и длительными просрочками, допущенными Компанией, в оплате части ежемесячного размера арендной платы.

Рассмотрев указанные доводы, суд приходит к выводу о том, что допущенные Компанией нарушения могут быть квалифицированы как существенные с учетом следующего.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между сторонами имелся спор относительно правомерности повышения Обществом размера арендной платы на 10 %.

Решением суда от 02.10.2013 по делу № А31-1807/2013 были удовлетворены требования о взыскании с Компании задолженности за период с ноября 2012 года по август 2013 года, позиция Общества по повышению арендной платы была признана обоснованной.

Указанное решение предметом обжалования не было и вступило в законную силу.

В рамках настоящего дела истцом были заявлены требования о взыскании недоплаченной арендной платы за период с сентября 2013 года по декабрь 2013 года.

Не смотря на вступление в законную силу судебного акта, подтвердившего правомерность позиции Общества, Компания доплату арендной платы за указанный период произвела только 22.07.2014.

Между тем, исходя из положений статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, подтверждается факт систематичного, в течение длительного периода времени, ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, что влекло необходимость неоднократного обращения арендодателя в суд за защитой нарушенных прав, в указанной части суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о существенности допущенных ответчиком при исполнении договора нарушений.

Тот факт, что к моменту рассмотрения требования о расторжении договора задолженность была погашена, не имеет правового значения ввиду следующего.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Исковое заявление о расторжении договора заявлено в суд 28.01.2014, при наличии непогашенной задолженности по решению суда, а также по платежам за сентябрь-декабрь 2013 года, при этом последующее погашение задолженности не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.

Ссылки заявителя на то, что истцом не заявлялось требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года, отклоняются в силу следующего.

В материалы дела представлена претензия от 14.10.2013, в которой истец просил оплатить образовавшуюся за сентябрь, октябрь 2013 года задолженность  в сумме 51 098 рублей 92 копеек в срок до 15.11.2013 (т.1 л.д.41). Также претензией от 18.11.2013 (т.1 л.д.37) истец уведомил арендатора о расторжении договора и просил освободить помещение в срок до 01.01.2014 и передать его арендодателю.

Как указывалось выше, на момент направления претензии не только наступил срок уплаты платежей по арендной плате, предусмотренный договором, но также было вынесено и вступило в законную силу решение суда о взыскании арендной платы за период более 6 месяцев.

Действий по погашению задолженности в полном объеме непосредственно после получения претензии от 14.10.2013 ответчиком предпринято также не было; как указывалось выше, задолженность за сентябрь-декабрь 2013 года погашена 22.07.2014.

При изложенных обстоятельствах, рассмотрев содержание претензий от 14.10.2013 и от 18.11.2013, суд апелляционной инстанции полагает, что Обществом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; исковое заявление предъявлено в суд 28.01.2015, по истечении полутора месяцев с момента получения ответчиком претензии (02.12.2013) при отсутствии ответа на неё, указанный срок суд апелляционной инстанции считает разумным, соответствующим общим положениям гражданского законодательства.

Вторым основанием для заявления требований о расторжении договора истцом заявлено несоблюдение ответчиком договоренности о проведении им капительного ремонта объекта аренды.

Данная позиция основана истцом на неисполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.12 договора, по своевременному проведению за свой счет текущего и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества; текущего и капитального ремонта фасада здания. Возможность расторжения договора по указанному основанию предусмотрена пунктом 4.2.5 договора.

Возражая против указанного довода, ответчик указал, что козырек не относится к арендованному помещению, ни к фасаду здания, в силу чего обязанность по его ремонту не может быть возложена на Компанию.

Необходимость капитального ремонта козырька подтверждается материалами дела, в том числе результатами проведенной по делу экспертизы, и последним не оспаривается.

Из материалов дела следует, что арендованное помещение находится в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются, в том числе крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Судом на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, является ли козырек, расположенный над входом в помещение, общедомовым имуществом.

Между тем, указанный вопрос является правовым, в отношении которого требуется вывод суда о применении норм права; для решения вопроса требуются специальные знания относительно того, к какому из видов строительных конструкций относится спорный элемент.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Таким образом, при рассмотрении вопроса относительно спорного козырька у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания руководствоваться выводом эксперта при ответе на вопрос № 1 экспертизы.

Из исследовательской часть экспертного заключения (т. 3 л.д. 15) следует, что козырек выполнен из сборных железобетонных консольных плит толщиной 100 мм; вылет козырька составляет 1,0 м, козырек является продолжением покрытия пристроенной часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанную исследовательскую часть заключения, приходит к выводу о том, что она не может быть признана достаточной для решения вопроса о статусе козырька.

Из материалов дела, в том числе фотографий (т. 2 83-88, т. 3 л.д. 21-23)  следует, что козырек не может быть отнесен к входной группе нежилого помещения, так как расположен по всей длине пристроенной части; при этом в экспертном заключении содержатся данные исключительно о вылете козырька, но отсутствует информация о размере железобетонных плит, о их протяженности до 1-метрового вылета козырька, данные об устройстве крыши встроенного здания, в том числе о том, являются ли данные железобетонные плиты частью верхней ограждающей конструкцией пристроенной часть здания, предназначенной для защиты помещений от атмосферных воздействий.

Исследовательская часть заключения не содержит указаний на то, что были запрошены и исследовались проектные документы на многоквартирный жилой дом.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к заключению, что истцом не доказаны основания для выводов о наличии у Компании обязанности по ремонту спорного козырька и необоснованности выводов суда первой инстанции в указанной части.

Вместе с тем, с учетом того, что имеются основания для расторжения договора ввиду его существенного нарушения ответчиком, выводы суда об удовлетворении исковых требований являются обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015  по делу № А31-696/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Копейка-М.О.»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

И.Ю. Барьяхтар

Судьи                         

Т.М. Поляшова

Т.В. Чернигина