Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А31-696/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

27 мая 2015 года                                                                         Дело № А31-696/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.         

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барьяхтар И.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Фоланиной Т.В., действующей на основании доверенности от 17.10.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Копейка-М.О.»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015 по делу № А31-696/2014, принятое судом в составе судьи Денисенко Л.Ю.,

по иску закрытого акционерного общества «Корпорация» (ИНН: 4401106386, ОГРН: 1104401001980)

к обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-М.О.» (ИНН: 5027098120, ОГРН: 1035005027947),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Жуленкова Татьяна Александровна (ИНН: 760500096146, ОГРН: 304760429300202),

о расторжении договора и взыскании долга по арендной плате,

установил:

закрытое акционерное общество «Корпорация» (далее – истец, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью «Копейка-М.О.» (далее – ответчик, заявитель, Компания) о расторжении договора аренды от 21.07.1999 №7034-Г и взыскании 102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь-декабрь 2013 года.

Определением от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Жуленкова Татьяна Александровна (далее – третье лицо, Жуленкова Т.А.).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска в отношении требования о взыскании с ответчика  102 197 рублей 84 копеек долга по арендной плате за период сентябрь-декабрь 2013 года в связи  добровольной оплатой ответчиком. Отказ от иска в части принят судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2015  исковые требования Общества удовлетворены, договор аренды от 21.07.1999 №7034-Г расторгнут, с ответчика с пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 065 рублей 94 копеек. Дополнительным решением от 27.03.2015 с Компании в пользу Общества взыскано также 20 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Компания с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению Компании, судом первой инстанции сделан не соответствующий условиям договора вывод о наличии у ответчика обязанности произвести ремонт козырька. Предметом договора являлась часть здания, состоящая из нежилого помещения, в том числе подвал. Как видно из плана арендуемой площади, последняя козырек не включает. Следовательно, бремя содержания козырька на арендатора не возложено и его несет истец, ввиду чего условия пункта 2.2.12 договора арендатором не нарушены.

Также заявитель полагает, что судом сделан не соответствующий законодательству вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с неполным внесением арендной платы более двух раз подряд. В нарушение статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о внесении доначисленной арендной платы в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года в адрес арендатора арендодателем не направлялось. У арендодателя не имелось безусловного основания для взыскания доначислений по следующим основаниям. Уведомление об увеличении арендной платы на 10% с 01.11.2012 было направлено 04.10.2012. Поскольку арендная плата по условиям договора может увеличиваться не чаще 1 раза в год, новый размер арендной платы ранее 31.12.2012 вводиться не может. Так как ответчик ноябрь, декабрь 2012 года оплатил по новой ставке (281 044 рубля 07 копеек), переплата должна быть зачтена в счет будущих оплат. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, а решение суда оставить в силе. Указывает, что ответчик неоднократно нарушал условия договора в части полного и своевременного внесения арендной платы за арендуемое помещение. Претензии истца о неполном внесении арендной платы оставались без удовлетворения. При этом изменение размера арендной платы происходило не чаще одного раза в год. В связи с существенным нарушением условий договора, договор подлежит безусловному досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае неполного внесении более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды. Обязанность по капитальному и текущему ремонту арендуемого имущества и фасада возложена на ответчика. Козырек в соответствии с проведенной в рамках дела судебной экспертизой, не является общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, предназначен исключительно для функционирования нежилого помещения и является его частью, а также имеет ненадлежащее техническое состояние – требует капитального ремонта, о чем истец ответчика также извещал.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению  муниципальным имуществом города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Смирновой Н.К. (арендатором) подписан договор от 21.07.1999 № 7034-Г аренды недвижимого имущества (т.1 л.д.11-14), а именно, части здания, состоящей из нежилых помещений 1 этажа №№ 1-3, 5-7, 9-16, 19-39, инв. № 21281, лит. А, общей площадью 744,8 кв.м (в редакции дополнительного протокола № 1 от 16.11.1999 к договору аренды № 7034-Г от 21.07.1999), расположенного по адресу: город Ярославль, Красноперекопский район, ул. Титова, д. 18, для использования под магазин продовольственных товаров на срок с 01.07.1999 по 30.06.2016 (согласно соглашению от 01.11.2010 №1/2010).

К договору аренды подписаны: дополнительный протокол от 16.11.1999 № 1, дополнительное соглашение  от 22.05.2001 № 1, дополнительное соглашение  от 12.11.2004 № 2, дополнительное соглашение от 20.04.2006 № 3, дополнительное соглашение  от 15.09.2006 № 4, дополнительное соглашение от 01.11.2010 № 1/2010, дополнительное соглашение от 01.10.2009 № 1-09, дополнительное соглашение от 30.12.2011 (т.1 л.д.15-26).

В соответствии с дополнительным соглашением от 19.09.2006 № 4 к указанному договору аренды, все права и обязанности арендатора перешли к ООО «КОПЕЙКА-ЯРОСЛАВЛЬ».

11.04.2007 указанное выше недвижимое имущество было приобретено ЗАО «Высшая лига-инвестгрупп» по договору купли-продажи недвижимого имущества, в договоре аренды произошла замена прежнего арендодателя на ЗАО «Высшая лига-инвестгрупп».

На основании разделительного баланса от 15.03.2010 все права и обязанности по указанному договору аренды от арендодателя ЗАО «Высшая лига-инвестгрупп» перешли к истцу.

21   апреля   2010 были   внесены   изменения в ЕГРЮЛ в  связи с   изменением наименования с ООО «КОПЕЙКА - ЯРОСЛАВЛЬ» на ООО «Велорум-трейд».

На основании дополнительного соглашения № 1/2010 от 01.11.2010 все права и обязанности арендатора ООО «Велорум-трейд» перешли  к ответчику.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с  перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (пункт 3.5 договора).

Дополнительным соглашением от 22.05.2001 стороны изложили пункт 4.2.5 о досрочном расторжении договора в новой редакции: «В связи с существенным  нарушением договора  договор подлежит безусловному досрочному расторжению в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов, в том числе пункта 2.2.12 (обязанность производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества,  текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию  арендодателя)».

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора неполное внесение более двух раз подряд арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, также является основанием для досрочного расторжения договора.

Дополнительным соглашением от  01.11.2010  стороны  изложили пункт 3.2 договора в новой редакции, установив, что арендная плата пересматривается арендодателем  в одностороннем порядке не чаще одного раза в год не более, чем на 10% от действующей на момент увеличения суммы арендной платы, путем направления соответствующего письменного уведомления за один месяц до такого увеличения.

Дополнительным соглашением от 30.12.2011 стороны установили, что с 01.12.2010 по 14.05.2011 арендная плата составит 232 267 рублей 83 копеек, с 15.05.2011 – 255 494 рубля 61 копейка.

01.10.2012 ответчику направлено уведомление от 01.10.2012 №б/н от истца об увеличении арендной платы. Согласно содержанию данного уведомления с 01.11.2012 арендная плата по договору аренды от 21.07.1999 № 7034 увеличивается на 10 %, и составит  281 044 рубя 07 копеек в месяц, НДС не облагается. Подписания дополнительного соглашения сторонами для увеличения арендной платы при этом не требуется.

Ответчик  продолжал вносить арендную плату в прежнем размере.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды споры подлежат рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения арендодателя.

На дату обращения в суд с исковым заявлением за ответчиком в связи с неполным внесением арендной платы числилась задолженность по арендной плате в сумме 102 197 рублей 84 копеек за период с сентября по декабрь 2013 года.

Обосновывая исковые требования, Общество также ссылается на тот факт, что на сегодняшний день над входом в арендуемое Компанией помещение находится козырек, который требует капитального ремонта. На основании пункта 2.2.12 указанного договора аренды арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя. В адрес ответчика неоднократно были направлены уведомления о необходимости проведения капитального ремонта, но он выполнен не был.

Следовательно, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные пунктами 4.2.5, 4.2.6.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием произвести капитальный ремонт козырька, а именно 07.11.2012, 30.11.2012, что установлено решением суда Костромской области от 02.10.2013 года по делу № А31-1807/2013.

17.10.2013 в адрес ответчика были направлены претензии от 14.10.2013 с требованием в срок до 15.11.2013 года произвести капитальный ремонт козырька и оплатить задолженность за сентябрь и ноябрь 2013 года.

В связи с невыполнением арендатором существенного условия договора аренды истец 19.11.2013 года направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора аренды и освобождении помещения в срок до 01.01.2014 (т.1 л.д.37).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. В ходе рассмотрения дела задолженность по арендной плате за спорный период погашена ответчиком добровольно, что явилось основанием для отказа от иска в части взыскания арендной платы.

Определением от 19.11.2014 по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «АС ПКБ» Белову Валентину Юрьевичу.

На разрешение экспертного учреждения были поставлены следующие вопросы:

1. Является ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18, общедомовым имуществом?

2. Требует ли козырек, расположенный над входом в помещение, находящееся по адресу: г. Ярославль, ул. Титова, д. 18,  капитального ремонта?

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении (т.3 л.д.10-27), по первому вопросу эксперт указал на то, что обследуемый козырек является частью покрытия пристроенной части нежило­го помещения (магазина) расположенного на первом этаже, то есть является ограж­дающей конструкцией только для данного нежилого помещения, соответственно предназначен для обслуживания только данного нежилого помещения (магазина), он не является общедомовым имуществом. При ответе на второй вопрос эксперт указал, что козырек, расположенный над входом в помещение, находящейся по адресу: г.Ярославль, ул. Титова, д. 18, име­ет недопустимое техническое состояние - он требует капитального ремонта.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Обязательство ответчика по своевременному внесению арендной платы основано на подписанном между сторонами договоре.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно