Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу n А28-9562/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

08 апреля 2015 года

Дело № А28-9562/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 года.   

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания   Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истцов – Балезина А.Н., по доверенности от 01.09.2014,

представителя ответчика – Пипуныровой С.Л., по доверенности от 29.12.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.01.2015 по делу № А28-9562/2014, принятое судом в составе судьи Погудина С.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» (ОГРН: 1034316534042; ИНН: 4346050186),

общества с ограниченной ответственностью Салон «Престиж-плюс» (ОГРН: 1024301336740; ИНН: 4346056886)

к муниципальному образованию «город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН: 1034316546978; ИНН: 4348010693)

третье лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения,  «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации»

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» и общество с ограниченной ответственностью Салон «Престиж-плюс» (далее соответственно - ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ», ООО Салон «Престиж-плюс», совместно - истцы) обратились в Арбитражный суд Кировской области с иском к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, ответчик) с требованием об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, площадью 253,1 кв. метра, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Горького, д. 26, помещение 1002 с кадастровым номером 43:40:000410:538 (далее также - спорный объект недвижимости, нежилое помещение) на условиях проекта договора по цене 7 291 319 рублей без учета НДС с рассрочкой платежа на пять лет.

Исковые требования основаны на положениях статей 421, 432, 445, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы несогласием с установленной ответчиком стоимостью нежилого помещения, по которой помещение предложено истцу к выкупу.

Истцы в судебном заседании заявили об уточнении исковых требований, просили обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, 7 388 800 (семь миллионов триста восемьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей, без учета НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

2.2. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателями в следующем порядке:

2.2.1 Сумма основного долга, подлежащая уплате ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» составляет 6 502 144 (шесть миллионов пятьсот две тысячи сто сорок четыре) рубля (без НДС).

2.2.2 Сумма основного долга, подлежащая уплате ООО Салон «Престиж-плюс» составляет 886 656 (восемьсот восемьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей (без НДС)».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражным судом Кировской области привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (далее – ФГУП «Федеральное БТИ», третье лицо).

Решением  Арбитражного суда Кировской области от  22.01.2015 исковые требования удовлетворены; суд обязал муниципальное образование «Город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова заключить с ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ», ООО  Салон «Престиж-плюс» договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 253,1 кв. м., расположенного по адресу: г. Киров, ул. Горького, д. 26, помещение 1002, с кадастровым номером 43:40:000410:538, на условиях проекта договора с изложением пунктов 2.1, 2.2 в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи имущества, определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, 7 388 800 (семь миллионов триста восемьдесят восемь тысяч восемьсот) рублей, без учета НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

2.2. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателями в следующем порядке:

2.2.1 Сумма основного долга, подлежащая уплате ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» составляет 6 502 144 (шесть миллионов пятьсот две тысячи сто сорок четыре) рубля (без НДС).

2.2.2 Сумма основного долга, подлежащая уплате ООО Салон «Престиж-плюс» составляет 886 656 (восемьсот восемьдесят шесть тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей (без НДС)».

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением  суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит  решение отменить, в иске истцу отказать.

По мнению заявителя жалобы,  решение  суда первой инстанции  принято с нарушением норм права, суд не применил подлежащие применению нормы статей 13, 17.1, 22.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что привело к вынесению незаконного решения.

Заявитель жалобы указывает, что недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки может быть установлена только экспертизой самого отчета об оценке, а не проведением повторной оценки объекта недвижимого имущества. Проведенная по делу судебная экспертиза ООО «КРЭОЦ» не содержит сведений о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете третьего лица, не опровергает достоверности данного отчета.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что суд неверно определил предмет доказывания по делу. Истцы обязаны были доказать факт нарушения его прав и законных интересов.

Заявитель жалобы ссылается на то, что  отчет об оценке положенный судом в основу решения не может являться доказательством по делу.

 Истцы в отзыве на апелляционную жалобу указывают на достоверность величины рыночной стоимости  объекта судебной экспертизы.

Третье лицо Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку представителя не обеспечило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Законность Решение  Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» и ООО Салон «Престиж-плюс» являются арендаторами нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Горького, д. 26, помещение 1002 с кадастровым номером 43:40:000410:538 на основании договоров аренды №1984 от 25.12.1998 и №4169 от 20.01.2003 соответственно.

18.03.2014 истцы обратились в Департамент с заявлением от 18.03.2014 об их соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и намерении реализовать преимущественное право приобретения вышеуказанного арендуемого имущества.

В целях определения рыночной стоимости приватизируемого помещения Департамент заключил с ФГУП «Федеральное БТИ» муниципальный контракт № 66 от 07.04.2014 об оказании услуг, на основании которого указанным третьим лицом была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 19.03.2014.

Согласно отчетку об оценке №4300/070514Ц-66/Ю-01М/0942 от 15.05.2014 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на указанную дату без учета НДС составила 9 466 949 рублей 15 копеек.

18.06.2014 Администрация города Кирова приняла постановление №2476-П «Об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000410:538 по адресу: г. Киров, ул. Горького, д. 26, помещение 1002». Указанным актом Администрация постановила осуществить продажу указанного муниципального имущества субъектам малого предпринимательства ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» и  ООО Салон «Престиж-плюс» (площадью 223,7 и 29,4 кв.метра соответственно) по цене 9 466 949 рублей 15 копеек.

Письмом от 27.06.2014 № 10859-01-05ДМС ответчик предложил истцам в течение тридцати дней с даты его получения заключить договор купли-продажи муниципального имущества и выслал в адрес истцов копию названного постановления Администрации города Кирова, заключения об оценке и проекты договора купли-продажи.

Не согласившись с проведенной Департаментом оценкой недвижимого имущества, истцы обратились в общество с ограниченной ответственностью «Независимая экспертно-оценочная корпорация», которое по договору №72 от 10.06.2014 с истцом провело оценку спорного помещения.

Согласно отчету об оценке №72-2014 от 10.07.2014 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.03.2014 без учета НДС составляла  7 291 319 рублей.

Письмом от 18.07.2014 истцы направили в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, а также копию отчета об оценке №72-2014 от 10.07.2014. Согласно протоколу истцы выразили несогласие с выкупной ценой имущества, предложив редакцию пунктов 2.1 и 2.2, соответствующую указанному отчету.

В письме от 18.08.2014 ответчик отклонил полученные им протоколы разногласий, указан на отсутствие оснований для признания определенной ответчиком рыночной стоимости нежилого помещения недостоверной.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания договора и согласования покупной цены, истцы обратились в Арбитражный суд Кировской области с настоящим иском.

Определением от 24.10.2014 Арбитражный суд Кировской области удовлетворил ходатайство истцов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Кировский региональный экспертно-оценочный центр» Чопорову Ю.Г.

12.11.2014 в арбитражный суд поступило заключение эксперта ООО «Кировский региональный экспертно-оценочный центр» Чопорова Ю.Г., согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС на 18.03.2014 составила 7 388 800 рублей 00 копеек.

С учетом уточнения исковых требований истцы просят обязать Департамент заключить с ними договор купли-продажи муниципального имущества по цене, определенной заключением судебной экспертизы - 7 388 800 рублей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что  отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 данного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Наличие у истцов преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, факт направления ответчиком и получения истцами проекта договора купли-продажи следуют из материалов дела и подтверждены ответчиком.

Статья 4 Федерального закона № 159-ФЗ регламентирует порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 9, пункта 3 статьи 10 данного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимается орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с указанными законоположениями Администрация города Кирова приняла постановление от 18.06.2014 №2476-П, установив цену продажи имущества на основании отчета независимого оценщика, поручило Департаменту заключить договор купли-продажи имущества с ООО «Салон модной одежды «ПРЕСТИЖ» и ООО Салон «Престиж-плюс», во исполнение которого Департамент направил истцам проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика является обязательным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол