Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2015 по делу n А82-13999/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, пункта 1 статьи 12 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Согласно статье 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статья 4 Закона № 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статьи 9 Закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии со статьей 16 названного закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

При этом согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

В соответствии с пунктом 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности: проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор – также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Руководствуясь приведенными нормативными положениями и оценив в ходе осуществления правовой экспертизы представленные с заявлением ООО «Финансовые стратегии» о регистрации соглашения о расторжении договора аренды документы, Управление Росреестра установило наличие предусмотренного в договоре аренды недвижимого имущества от 09.11.2004 №10536-Г права арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения данного договора. В своих апелляционных жалобах ответчик и третье лицо настаивают на том, что для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, в связи с чем полагают, что государственная регистрация расторжения договора аренды в одностороннем порядка была произведена правомерно.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с утверждениями заявителей апелляционных жалоб о наличии в рассматриваемом случае оснований для одностороннего расторжения договора аренды в силу следующего.

Согласно статье 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10.

Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 № 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В качестве положения, наделяющего арендодателя правом на одностороннее расторжение договора, Управление Росреестра и ООО «Финансовые стратегии» указывают на пункт 2.1.2 договора аренды от 09.11.2004 № 10536-Г, из буквального прочтения которого следует, что арендодатель обязан не менее чем за два месяца предупредить арендатора о досрочном расторжении договора аренды или необходимости освобождения помещения в связи с его постановкой на капитальный ремонт, реконструкцию или сносом.

Указание на «одностороннее» расторжение договора или «отказ от договора» в данном пункте отсутствует.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, суду необходимо применять правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно указанной норме при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений. Однако в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить действительное содержание условий договора, допустимо использование альтернативного способа толкования условий договора.

Истолковав пункт 2.1.2 договора аренды по правилам, предусмотренным статьей 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что он не наделяет арендодателя правом на одностороннее расторжение договора (односторонний отказ от договора). Признавая правомерным указанное утверждение, апелляционный суд исходит из следующего.

Случаи досрочного расторжения договора прямо определены сторонами в разделе 4 договора аренды. Из пункта 4.1 договора следует, что его расторжение производится по соглашению сторон или по решению суда. Данный раздел договора не содержит указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя или возможность расторжения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Пункт 2.1.2 договора, на который в качестве обоснования наличия у арендодателя такого права ссылаются заявители апелляционных жалоб, находится в разделе 2 договора аренды, устанавливающем права и обязанности сторон.

Безусловно, право арендодателя на односторонний отказ от договора, при его наличии, могло бы быть сформулировано сторонами в любом разделе договора, однако оно должно быть специально предусмотрено в тексте договора, чтобы считаться согласованным сторонами.

Вместе с тем буквальное прочтение названного пункта также не позволяет усмотреть в нем оговоренную сторонами возможность одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя. Из данного пункта договора следует лишь обязанность арендодателя предупредить арендатора о расторжении договора или о необходимости освобождения помещения в указанных в нем случаях.

Анализируя права и обязанности арендатора, корреспондирующие приведенной в пункте 2.1.2 договора аренды обязанности арендодателя, суд апелляционной инстанции установил, что согласно пункту 2.2.2 договора срок его действия может быть продлен в случае проведения арендодателем капитального ремонта (реконструкции) занятого арендатором помещения, связанного с временным прекращением его использования; далее, в пунктах 2.2.4, 2.2.5 договора содержится прямое указание на возможность одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Буквальное толкование условий договора не позволяет сделать вывод о том, что у сторон имелась действительная воля на наделение арендодателя правом досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Каких-либо действий по включению такого условия в договор в ходе неоднократного изменения условий договора путем заключения дополнительных соглашений со стороны арендодателя не предпринималось. Вместе с тем совокупный анализ условий рассматриваемого договора свидетельствует о том, что в случае проведения капитального ремонта (реконструкции) помещений арендатор по своему усмотрению может отказаться от освобождения занимаемых им помещений и продолжать вносить арендную плату в согласованном с арендодателем размере, а впоследствии претендовать на продление срока действия договора аренды на период выполнения работ по капитальному ремонту (реконструкции), при этом предусмотренная пунктом 2.1.2 альтернативность поведения арендодателя (уведомить арендатора о расторжении договора или о необходимости освобождения помещения) обусловлена вариативностью поведения арендатора в данном случае и наличием или отсутствием у него намерения на расторжение договора по своей инициативе (пункты 2.2.4, 2.2.5 договора).

При таких обстоятельствах при правильном установлении действительного содержания условий договора от 09.11.2004 № 10536-Г регистрирующий орган в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов не мог признать имеющим юридическую силу и влекущим соответствующие правовые последствия волеизъявление ООО «Финансовые стратегии», направленное на одностороннее расторжение договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание факт отсутствия подписи арендатора на представленном в Управление Росреестра на регистрацию прекращения обременения нежилого помещения акте сдачи-приемки нежилых помещений от 28.07.2014, а также отсутствие правового значения для решения спорного вопроса и отношения к порядку расторжения договора приложенного к заявлению разрешения на строительство от 14.05.2014. При изложенных выше обстоятельствах вывод суда об отсутствии у ответчика достаточных правовых оснований для погашения в ЕГРП записи о договоре аренды следует признать правильным.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имелась предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания незаконными действий регистрирующего органа, в связи с чем выводы суда являются правильными.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Росреестра и ООО «Финансовые стратегии» – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 1500 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

При подаче апелляционной жалобы ООО «Финансовые стратегии» по платежному поручению от 26.01.2015 № 29 уплатило государственную пошлину в размере 3000 рублей, в связи с чем на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1500 рублей подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе с регистрирующего органа в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального