Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2015 по делу n А82-13999/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

16 марта 2015 года

Дело № А82-13999/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Хоровой Т.В., Кононова П.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Гизатулина С.Р., действующего на основании доверенности от 10.03.2015,

представителя третьего лица Смирновой А.Н., действующей на основании доверенности от 01.08.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.12.2014 по делу №А82-13999/2014, принятое судом в составе судьи Марусина В.А.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (ИНН: 7728029110, ОГРН: 1027700034493)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (ИНН: 7612042722, ОГРН: 1107612001375),

о признании незаконными действий, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения нежилого помещения, об обязании восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении,

установил:

закрытое акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – заявитель, ЗАО «Торговый дом «Перекресток», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – ответчик, Управление Росреестра, регистрирующий орган), выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении обременения нежилого помещения с кадастровым номером 76:23:010101:65875 в виде договора аренды недвижимого имущества от 09.11.2004 № 10536-Г, и об обязании ответчика восстановить в ЕГРП запись об указанном обременении.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Финансовые стратегии» (далее – третье лицо, ООО «Финансовые стратегии»).

Решением суда от 26.12.2014 требования заявителя были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра и ООО «Финансовые стратегии» обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Регистрирующий орган в апелляционной жалобе, ссылаясь на пункт 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», настаивает на том, что безосновательно привлечен к участию в данном деле в качестве ответчика, поскольку ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав и обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны; государственный регистратор в данном случае может быть привлечен к участию в деле лишь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Также Управление Росреестра указывает на то, что государственная регистрация расторжения договора аренды в одностороннем порядке была проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку в силу статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа; обращает внимание на то, что соответствующее условие было предусмотрено в пункте 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества от 09.11.2004 № 10536-Г.

ООО «Финансовые стратегии» в своей апелляционной жалобе, анализируя аналогичные нормы права, также ссылается на законность действий Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с совершением третьим лицом (арендодателем) односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды в соответствии с законом и предусмотренными договором условиями о возможности его расторжения в одностороннем порядке, которая не была оспорена в установленном порядке и признана судом недействительной; отмечает, что для погашения записи об обременении достаточно обращения в регистрирующий орган одной заинтересованной стороны. ООО «Финансовые стратегии» обращает внимание на то, что у Управления Росреестра имелась информация о совершении односторонней сделки арендодателем; на регистрацию были представлены все необходимые документы; следовательно, у ответчика отсутствовали предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) основания для отказа в проведении регистрационных действий.

По мнению ООО «Финансовые стратегии», согласно пункту 2.1.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендодатель обязан не менее чем за два месяца уведомить арендатора о досрочном расторжении договора или необходимости освобождения помещения в связи с постановкой его на капитальный ремонт, реконструкцию или сносом, договор прекращает действие по истечении данного периода; данному праву арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора корреспондирует равное право арендатора на односторонний отказ от договора аренды без каких-либо оснований, закрепленное в пункте 2.2.4 договора. Третье лицо замечает, что факт реконструкции, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, подтверждается материалами дела и участвующими в деле лицами не оспаривается. Кроме того, обращает внимание на несоответствие действительности утверждения суда о наличии между ЗАО «Торговый дом «Перекресток» и ООО «Финансовые стратегии» спора о продлении договорных отношений, рассматриваемого арбитражным судом (дело № А82-8484/2014); считает, что государственный регистратор является ненадлежащим ответчиком в данном деле.

Названные апелляционные жалобы ответчика и третьего лица с учетом пункта 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» назначены к рассмотрению в одном судебном заседании.

Общество представило письменный отзыв на апелляционные жалобы, в котором опровергает доводы ответчика и третьего лица, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не усматривает правовых оснований для его отмены.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Финансовые стратегии» поддержал требования апелляционной жалобы, представитель заявителя возражал против удовлетворения жалоб.

 Ответчик своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.11.2004 между комитетом по управлению муниципальным имуществом  мэрии города Ярославля (арендодатель) и ЗАО «Локсимер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 10536-Г (том 1 л.д. 16-21). Предметом договора являлись нежилые помещения общей площадью 1 921,7 кв.м. по адресу: г. Ярославль, Ленинградский проспект, д. 47, предназначенные для розничной торговли продовольственными товарами. В соответствии с пунктом 7.1 договора срок его действия был установлен до 31.12.2024. 26.11.2004 в ЕГРП была внесена запись № 76-01/23-334/2004-3 о договоре аренды.

В дальнейшем вследствие неоднократного совершения сделок права и обязанности арендатора по договору перешли к ЗАО «Торговый дом «Перекресток», а права и обязанности арендодателя – к ООО «Финансовые стратегии». Соответствующие изменения также внесены в ЕГРП.

23.05.2014 ООО «Финансовые стратегии» телеграммой уведомило Общество о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 09.11.2004 № 10536-Г в соответствии с пунктом 2.1.2 договора в связи с предстоящим проведением реконструкции нежилых помещений (том 1 л.д. 58).

05.08.2014 ООО «Финансовые стратегии» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды (том 2 л.д. 9-10). Вместе с заявлением в регистрирующий орган представлены следующие документы: доверенность представителя, разрешение на строительство от 14.05.2014, телеграмма в адрес ЗАО «Торговый дом «Перекресток» от 23.05.2014, уведомление о ее получении, акт сдачи-приемки  нежилых помещений от 28.07.2014 (том 2 л.д. 11-18).

18.08.2014 ответчик на основании данного заявления, проведя правовую экспертизу приложенных к нему документов, погасил содержащуюся в ЕГРП запись об обременении помещений по адресу: г. Ярославль, Ленинградский проспект, д. 47, в виде договора аренды.

Не согласившись с данными действиями регистрирующего органа ввиду отсутствия к тому правовых оснований, полагая, что условия договора аренды от 09.11.2004 № 10536-Г не предоставляют арендодателю права на одностороннее расторжение договора, а также отмечая, что соглашение сторон о расторжении договора не подписывалось и на государственную регистрацию не передавалось, ЗАО «Торговый дом «Перекресток» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с требованием о признании незаконными действий, выразившихся во внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения нежилого помещения, и об обязании ответчика восстановить в ЕГРП данную запись об обременении.

Суд первой инстанции, применяя совокупное толкование условий договора аренды недвижимого имущества от 09.11.2004 № 10536-Г, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя права на одностороннее расторжение договора; учел, что представленный в Управление Росреестра вместе с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды акт сдачи-приемки нежилых помещений от 28.07.2014 со стороны арендатора не подписан, вследствие чего не может свидетельствовать о согласии последнего с односторонним расторжением договора арендодателем, в связи с чем посчитал, что у ответчика не имелось достаточных оснований для погашения в ЕГРП  записи о договоре аренды. При таких обстоятельствах требования заявителя были удовлетворены, действия регистрирующего органа, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения нежилого помещения, были признаны незаконными, а на Управление Росреестра была возложена обязанность восстановить в ЕГРП данную запись об обременении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, заслушав представителей заявителя и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на пункт 56 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором отмечено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК ПФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В рассматриваемом случае требования ЗАО «Торговый дом «Перекресток» к Управлению Росреестра не являлись требованием об оспаривании зарегистрированного права или обременения; в данном деле Общество оспаривало действия по регистрации ответчиком прекращения обременения нежилого помещения; в качестве основания для признания их незаконными заявитель ссылался на нарушение регистрирующим органом процедуры, регламентированной положениями Закона № 122-ФЗ.

Установив, что действия по государственной регистрации прекращения обременения нежилого помещения затрагивают права и законные интересы ЗАО «Торговый дом «Перекресток» и в конечном итоге обращение в суд направлено на восстановление в ЕГРП записи о данном обременении, суд обоснованно рассмотрел данный спор по правилам, установленным главой 24 АПК РФ. Оснований полагать, что Управление Росреестра, действия которого проверялись на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в частности Закона № 122-ФЗ, является ненадлежащим ответчиком, вопреки аргументам заявителей апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции не усматривается. При этом право сторон гражданско-правового договора на разрешение спора, вытекающего из сделки, судом не исключено.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому