Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по делу n А82-10268/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

13 февраля 2015 года

Дело № А82-10268/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года. 

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания   Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Шкуро В.В., адвоката, действующего на основании доверенности от 30.05.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.11.2014 по делу № А82-10268/2014, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н. и арбитражных заседателей Коминой О.П. и Михайлова - Торопова Е.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны (ОГРНИП: 304760405600021; ИНН: 760404287363)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100; ИНН: 7601000992)

с участием в деле третьего лица: мэрии города Ярославля

об изменении договора купли-продажи от 30.03.2009, договора о залоге 11/з от 30.09.2009, возврате 5 083 867 рублей 52 копеек,

установил:

индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – ответчик, комитет, КУМИ) с иском (с учетом уточнения от 24.10.2014) о внесении изменений в договор купли-продажи от 30.03.2009, изложив пункт 2.2. в следующей редакции «Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества в виде нежилых помещений первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б в сумме 7 128 000 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

С учетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества цена продажи нежилых помещений первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б для покупателя составляет 107 000 руб.»; возврате предпринимателю 5 083 867 руб. 52 коп., уплаченных по договору купли-продажи от 30.03.2014 и снятии обременения (залог в силу закона) с нежилых помещений первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б; о внесении изменений в договор о залоге № 11/з от 30.03.2009, изложив пункт 1.3.3. в следующей редакции «Цена продажи имущества составляет 107 000 руб.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия города Ярославля (далее – Мэрия), представитель которой в судебном заседании требования предпринимателя считает необоснованными.

Решением  Арбитражного суда Ярославской области от  14.11.2014 в иске отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что  представленные истцом доказательства не подтверждают права предпринимателя на зачет произведенных им неотделимых улучшений; также суд на основании заявления ответчика применил исковую давность, согласившись с необходимостью исчисления давности с даты заключения спорных договоров.

Индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна с принятым решением  суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 14.11.2014 отменить, пункт 2.2 договора купли-продажи от 30.11.2009 изложить в следующей редакции: «Стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества в виде нежилых помещений первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б в сумме 7 128 000 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

С учетом стоимости произведенных покупателем неотделимых улучшений арендуемого имущества цена продажи нежилых помещений первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б для покупателя составляет 107 000 руб.»; обязать КУМИ мэрии г. Ярославля возвратить 5 083 867 рублей 52 копейки и снять обременения.; пункт 1.3.3. договора о залоге № 11/з 30.03.2009 в следующей редакции «Цена продажи имущества составляет 107 000 рублей.

Заявитель жалобы указывает, что в период аренды указанных помещений и с согласия арендодателя произведена реконструкция  нежилого здания под магазин «Оптика»;  ссылается на постановление мэрии города Ярославля от 20.12.2004 № 182, которое утвердило акт приемки в эксплуатацию здания после реконструкции части нежилого здания под магазин «Оптика» (реконструированная часть 80,7 кв.м.

Заявитель  поясняет, что фактически с 1998 года является единственным учредителем и директором ООО «Нонпарель», т.е. был арендатором указанного имущества и нес расходы по заключенным и перезаключенным договорам аренды и договорам подряда.

Заявитель жалобы ссылается на нарушения КУМИ условий приватизации арендуемого имущества; ссылается на плохое самочувствие в день подписания спорного договора; не согласен с пропуском исковой давности, которую применил суд.

КУМИ   в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей  указанных сторон.

Законность решения  Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно договору от 16.03.2004 нежилые помещения первого этажа №№ 1-4 площадью 75 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-а (в дальнейшем - ул. Собинова, 41-б)  находились у предпринимателя в аренде для использования под аптеку. До заключения вышеуказанного договора аренды, помещения находились в аренде у ООО «Нонпарэль», где единственным участником являлась Мирошниченко Е. А.

28.07.1999 Главным управлением архитектуры и градостроительства Мэрии ООО «Нонпарэль» выдано архитектурно-планировочное задание №263 на разработку проекта реконструкции части нежилого помещения под магазин «Оптика» по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-а.

Постановлением мэра города Ярославля № 1629 от 07.06.2001 ООО «Нонпарэль» разрешено произвести реконструкцию части нежилого здания под магазин «Оптика».

Впоследствии постановлением мэра города Ярославля от 10.01.2003 №131 был утвержден акт приемки в эксплуатацию после реконструкции части нежилого здания по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-а.

Постановлением мэра города Ярославля от 20.12.2004 № 182 в постановление мэра от 10.01.2003 №131 были внесены изменения; пункт 1 постановления изложен в следующей редакции: «Утвердить акт приемки в эксплуатацию после реконструкции части нежилого здания под магазин «Оптика» (реконструированная часть 80,7 кв.м. – выполне6нная ИП Мирошниченко подрядной организацией ООО «Пеком», надстройка мансарды - 54,9 кв.м. выполненной ООО «Нонпарэль» подрядной организацией ООО «Ледум»).

Согласно объяснениям предпринимателя содержание выполненных работ по реконструкции помещения отражено в следующих документах: локальном сметном расчете № 18 от 10.03.2004, справках о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 12.03.2004, № 2 от 30.04.2004, № 3 от 30.07.2004, № 4 от 31.08.2004, № 5 от 29.10.200, № 6 от 28.12.2004,  актах о приемке выполненных работ за март 2004 года № 18-1 от 27.03.2004, за апрель 2004 года № 18-2 от 30.04.2004, за июль 2004 № 18-3 от 30.07.2004, за август 2004 года № 18-4 от 31.08.2004, за октябрь 2004 года № 18-5 от 29.10.2004, за декабрь 2004 года № 18-6 от 28.12.2004.

Истец полагает, что все указанные действия по реконструкции и улучшения совершены с согласия КУМИ (арендодателя), выраженного в письме КУМИ от 17.08.2001 № 3041. Названным письмом, выданным директору ООО «Нонпарэль», КУМИ согласовывает без замечаний проект реконструкции нежилого помещения под магазин «Оптика».   

С целью реализации права на преимущественное приобретение арендованных помещений, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) предприниматель 04.02.2009 обратился с заявлением в КУМИ.

Во исполнение постановления мэра города Ярославля от 20.03.2009 №666 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б» сторонами подписан договор купли-продажи от 30.03.2009, согласно которому предприниматель приобрел нежилые помещения первого этажа №№ 1-5,20 общей площадью 75 кв.м. по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б за 7 221 000 руб. с рассрочкой на 5 лет.

Право собственности предпринимателя на помещения зарегистрировано в установленном законом порядке.

При обращении за реализацией преимущественного права на приобретение арендуемых помещений предприниматель о зачете в стоимость приобретаемых помещений стоимости неотделимых улучшений не заявлял; постановление мэра города Ярославля от 20.03.2009 №666, которым утверждались условия приватизации помещений, а также договор купли-продажи не содержат условий о зачете соответствующих расходов. Преддоговорный спор между сторонами отсутствовал.

На момент рассмотрения спора предприниматель платежные обязательства из договора от 30.03.2009 исполняются.

Письмом от 22.11.2012 №6028 КУМИ отказал предпринимателю в удовлетворении заявления о зачете стоимости произведенных затрат. Не согласившись с отказом КУМИ, предприниматель обратился в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Из изложенного следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Приведенная норма части 6 статьи 5 Закона N159-ФЗ подлежит применению с учетом правовых позиций, сформулированных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12, в силу которых в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N159-ФЗ носит императивный характер и такой возможности не предусматривает.

Настаивая на зачете соответствующих расходов, покупатель, обратившийся в суд, должен (часть 1 статьи 65 АПК РФ) доказать, что соответствующие улучшения были произведены им с согласия арендодателя; наличие улучшений и их неотделимый характер; стоимость таких улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

При этом по смыслу указанных норм и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 №9785/12 уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества допускается на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя. Истец должен доказать, какой объем произведенных арендатором работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В данном случае материалами дела подтверждается, что действия по ремонту и реконструкции помещений