Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 по делу n А82-3657/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

06 февраля 2015 года

Дело № А82-3657/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2015 года. 

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – закрытого акционерного общества «Электроник Системс», ОГРН 1107604015133; ИНН 7604189030

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24 октября 2014 года по делу № А82-3657/2014, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)

к закрытому акционерному обществу «Электроник Системс» (ОГРН 1107604015133; ИНН 7604189030)

о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды, выселении,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу «Электроник Систем» (далее – Общество, ответчик, заявитель) о взыскании 133 360 руб. 22 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 18.01.2012 № 11643-З (далее – Договор) за период с 01.06.2013 по 30.12.2013 (далее – спорный период), 17 644 руб. 52 коп. неустойки за период с 10.06.2013 по 30.12.2013, о расторжении Договора и выселении из занимаемого помещения.

Исковые требования Комитета основаны на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24 октября 2014 года иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении большей части исковых требований, за исключением требования о взыскании с ответчика задолженности по Договору в размере 29 667 руб. 50 коп.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что надлежащего уведомления об изменении ставок арендной платы по Договору истец ответчику не направлял, никаких договорных или законных оснований взыскивать с Общества суммы задолженности и неустойки у суда не было. Комитетом не представлено доказательств получения заявителем уведомления об изменении ставок арендной платы. Кроме того, в уведомлении речь идет о внесении изменений в сам текст Договора, что недопустимо без письменного согласования сторонами существенного условия Договора. В новой редакции пункта 3.1 и Приложения №1 Договора содержится не только новое значение ставки арендной платы, но и новая методика ее вычисления, при этом изменение методики или формулы расчета арендной платы в качестве основания изменения арендной платы стороны в Договоре не согласовали. Уведомление в качестве основания изменения арендной платы по Договору содержит указание на решение муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 №717 и на постановление мэрии города Ярославля от 27.09.2012 №2136, однако пунктом 3.2 Договора согласовано, что основанием изменения размера арендной платы является постановление мэра города Ярославля, а мэр города Ярославля и мэрия города Ярославля-это не один и тот же субъект.  Заявитель полагает, что необоснованно начислена доплата за 14 дней января 2012 года в сумме 5 446 руб. 81 коп., разница между суммой, подлежащей оплате и фактически оплаченной ответчиком, составляет 29 667 руб. 50 коп. Истцом в предъявленном иске в обоснование требований о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений не было представлено ни одного подтверждающего аргумента. Фактически между сторонами имеется спор о размере ежемесячной арендной плате, никаких требований о расторжении Договора ввиду существенных нарушений Обществом его условий Комитетом не заявлено. Заявитель полагает, что единственным в силу закона существенным условием договора аренды является условие о его предмете. Условия Договора, не прошедшего обязательную государственную регистрацию, касающиеся обстоятельств его расторжения не относятся к категории существенных и являются несогласованными, не порождающими соответствующих правовых последствий, на которые он направлен до момента его государственной регистрации.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что уведомление  №5589 от 29.10.2012 об изменении арендной платы по Договору было направлено в адрес ответчика и им получено, кроме того, данное уведомление в судебном порядке не оспаривалось. Право истца на одностороннее изменение арендной платы предусмотрено пунктом 3.2 Договора. Договор был заключен сроком с 18.01.2012 по 30.06.2015, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 18.01.2012, поэтому истцом обоснованно начислена арендная плата за 14 дней января 2012 года (с 18.01.2012 по 31.01.2012). Пунктом 4.2 Договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения, в частности, в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа. Согласно расчету задолженности оплата по Договору не производилась Обществом с июня 2013 года. 30.10.2013 арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление № 1954дв, в котором предлагалось расторгнуть Договор, оплатить задолженность, освободить помещение. Условия предписания ответчиком выполнены не были.

 Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, истец заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 24 октября 2014 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

18.01.2012 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений 1 этажа №№36-42, в том числе без разрешения перепланировано 121,6 кв.м, переустроено 13,1 кв.м) общей площадью 124,70 кв.м, (полностью обустроенное помещение), расположенное по адресу: Ярославская область, город Ярославль, Красноперекопский район, ул. Большие Полянки, д. 15, корпус 2, для использования под офис.

Пунктом 3.1 Договора сторонами согласовано, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1. Договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету (Приложение № 1) начисляется арендная плата в сумме 170 780 руб. 96 коп. с учетом НДС в год или 14 231 руб. 75 коп. с учетом НДС в месяц.

В силу пунктов 3.2, 3.3, 3.4 Договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью Договора. При изменении арендной платы доплата производится арендатором в течение 20 дней после направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы (разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного постановлением мэра).

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-ое число текущего месяца (пункт 3.5 Договора).

Согласно пункту 4.2 Договора в связи с существенным нарушением условий Договора, он подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях:

- использование арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в Договоре;

- существенное ухудшение арендатором состояния арендованного помещения;

- невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока;

- невнесение арендатором коммунальных платежей и платежей за электроэнергию более двух раз подряд по истечении установленных Договром сроков платежа;

- систематическое (два или более раз) невыполнение арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.4, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.14, 2.2.15, 2.2.16, 2.2.17, 2.2.19, 2.2.20, 2.2.21, 2.2.22, 2.2.23 Договора;

- неполное внесение два или более раз арендной платы в сроки, предусмотренные Договором.

При невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30 % за каждый день просрочки (пункт 5.1 Договора).

Срок действия Договора установлен с 18.01.2012 по 30.06.2015 (пункт 7.1 Договора).

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 18.01.2012 (л.д. 23).

29.10.2012 письмом № 5589 (л.д. 24) Комитет направил в адрес Общества  уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 269 768 руб. 65 коп. в год или         22 480 руб. 72 коп. в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 71.

Истец направил в адрес ответчика предписание от 30.10.2013 № 1954дв, в котором, ссылаясь на пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.2 Договора, предложил Обществу досрочно расторгнуть Договор, освободить и передать помещение в срок до 15 ноября 2012 года.

Ответчик требования истца оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 18.01.2012.

В соответствии с частью 1 статьи 610, частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

 Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации