Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу n А28-12748/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Суда Федерации, изложенную в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, и исходил из того, что Обществом не было исполнено обязательство по строительству объекта на спорном земельном участке.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

На основании пункта 2 статьи 621 Кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии со статьей 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае  неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

По смыслу статей 22, 42 и 46 ЗК РФ в каждом конкретном случае подлежат оценке действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из материалов дела, цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута. Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Срок договора аренды в данном случае истек, за разрешением на строительство Общество не обращалось. Арендодатель возразил против возобновления договора аренды.

Согласно материалам дела градостроительный план спорного земельного участка был утвержден 10.09.2010. В период с 10.02.2011 по 19.04.2011 Обществом получены технические условия на подключение к инженерным сетям водопровода и канализации; подписаны договор на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям МУП «Горэлектросеть» и договор на выполнение проектно-изыскательских работ.

Кроме того, договор подряда на выполнение геолого-проектных работ в природоохранной зоне для создания условий для строительства в отношении спорного земельного участка заключен Обществом с ООО «Северпроектстрой» 21.12.2011, то есть с истечением около двух лет после предоставления Обществу земельного участка и одного года после вступления в законную силу решения суда по делу №А28-7022/2010 об оспаривании Распоряжения Администрации от 28.01.2010 № 114-зр.

До истечения срока действия договора аренды техническая (проектная) документация в целях получения разрешения на строительство не подготовлена, за разрешением на строительство Общество не обращалось.

Между тем, материалами дела подтверждается, что у Общества имелось достаточно времени для подготовки всей необходимой документации для получения разрешения на строительство и для начала строительства до истечения срока действия договора. Оспаривание Распоряжения Администрации от 28.01.2010 № 114-зр не свидетельствует об отсутствии вины арендатора в использовании земельного участка, поскольку срок действий договора продолжался после вступления решения суда по делу №А28-7022/2010 длительное и достаточное время для совершения арендатором всех необходимых действий в целях, для достижения которых предоставлялся в аренду земельный участок.

Ответчик указывает, что для получения разрешения на строительство необходимо представить в составе проектной документации сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; ссылается на то, что проектирование сетей водоотведения было сопряжено с объективными трудностями, связанными с местом положения объекта капитального строительства.

Между тем, ответчиком не представлено доказательств и материалами дела не подтверждается, что в данном случае для получения разрешения на строительство Общество до истечения срока аренды предприняло все необходимые меры для получения документации, необходимой для получения разрешения на строительство, в том числе материалов, содержащихся в проектной документации.

Обстоятельств, объективно препятствующих ответчику начать строительство в течение срока аренды земельного участка, не имеется.

Ссылки ответчика на то, что для согласования интересов неограниченного круга лиц Общество производит сбор разрешительной документации от уполномоченных на то органов власти и организаций, подлежат отклонению, поскольку в данном случае из представленных доказательств и доводов ответчика не следует, что получение указанной документации влияло или могло повлиять на неиспользование земельного участка в целях, определенных договором.

В ходе осмотров спорного земельного участка 30.01.2013, 08.04.2014 установлено, что на участке размещены отдельно стоящие железобетонные столбы, заглубленные в грунт, строительство на земельном участке не ведется (акт от 30.01.2013 № 1, письмо от 08.04.2014 № 32-13-8179). В обоснование их наличия Общество ссылается лишь на кадастровый паспорт (лист дела 24 том 2). Однако, возникновение объекта права в виде незавершенного строительством объекта недвижимого имущества не подтверждается. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство, материалами дела не подтверждается наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства. В ходе осмотров не установлено и заявителем не подтверждено строительства на участке стен и количества этажей.

Доводы ответчика о том, что договором аренды не предусмотрено прекращение обязательств по нему и освобождение земельного участка после окончания срока договора аренды; здание еще не введено в строй, а значит, обязательства по договору аренды нельзя считать исполненными в полном объеме; распоряжение заместителя Главы Администрации от 10.09.2010 № 1805-зр является действующим, правильно отклонены судом первой инстанции. Арендодатель вправе заявить свои возражения против возобновления договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса и вправе требовать возврата земельного участка в порядке статьи 622 Кодекса при установленных по делу обстоятельствах.

Арендодателем от 05.11.2013 и от 19.12.2013 возражения против возобновления договора аренды, требования передать спорный земельный участок, мотивированные неиспользованием арендатором земельного участка в определенных договором целях, Обществу направлены и им получены 11.11.2013 и 26.12.2013 (лист дела 63 том 2).

В данном случае договор аренды земельного участка от 26.02.2010 № 60019 прекратил свое действие 27.01.2014. Ответчиком не представлено доказательств использования Обществом земельного участка в соответствии с целями, для которых он был предоставлен, а также не подтверждается невозможности использования земельного участка в предусмотренных целях в силу объективных (указывающих на отсутствие вины Общества) причин. Действий необходимых и направленных на использование земельного участка в предусмотренных целях Обществом не совершено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с 28.01.2014 у Общества отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка.

Земельный участок ответчиком не возвращен.

Довод ответчика о том, что доверенность от 09.01.2014 № 221-10-26, выданная Крутихиной Н.А. на представление интересов Администрации в суде (лист дела 19 том 5), не соответствует требованию закона, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку является неправомерным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно удовлетворил требования Администрации и обязал Общество освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000580:10, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Пермская, 40, и передать его по акту приема-передачи в течение 7 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Решение Арбитражного суда Кировской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 29.08.2014 по делу №А28-12748/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Землеустроительное бюро» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Л.И. Черных

Судьи                         

М.В. Немчанинова

Т.В. Хорова