Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.01.2009 по делу n А82-3917/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

        ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, ã. Êèðîâ, óë. Õëûíîâñêàÿ, 3,  http://2aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

21 января 2009 года

Дело № А82-3917/2008-9  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.   

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания   судьей Кобелевой О.П.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виноградова Евгения Александровича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  07.11.2008 по делу № А82-3917/2008-9, принятое судом в составе судьи Суховерховой И.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Мышкинского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю Виноградову Евгению Александровичу,

о взыскании пени, расторжении договора аренды, обязании передать помещение,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации Мышкинского муниципального района (далее – истец, комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Виноградову Евгению Александровичу (далее – ответчик, предприниматель)  о взыскании пени за несвоевременную плату за аренду муниципального имущества в сумме 14811 рублей 12 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного 14 августа 2006 года между комитетом по управлению имуществом администрации Мышкинского муниципального района и ответчиком, обязании ответчика передать нежилое помещение, расположенное по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/1.

Предъявленные требования истец основывал на пункте 2 статьи 450, статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчиком допущены нарушения условий договора в части внесения в надлежащий срок арендной платы за 2007 год.

Ответчик иск не признавал, в отзыве на исковое заявление ссылался на понесенные им по согласованию с арендодателем затраты на капитальный ремонт и реконструкцию арендованного помещения, подлежавшие зачету в счет арендной платы; указывал на погашение задолженности по арендной плате за 2007 год.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от  07.11.2008 исковые требования комитета по управлению имуществом администрации Мышкинского муниципального района удовлетворены, договор аренды №85 от 14.08.2006, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации Мышкинского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Виноградовым Евгением Александровичем, расторгнут, ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения, взыскано 14811 рублей 12 коп. пеней.

В решении суд руководствовался нормами статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что имело место нарушение ответчиком обязательств по своевременной оплате предусмотренных договором платежей более двух раз подряд после наступления срока платежа.

Индивидуальный предприниматель Виноградов Е.А. с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить полностью решение суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений, оставить заявление комитета по управлению имуществом без рассмотрения.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с нарушением пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. истцом не был соблюден порядок досудебного урегулирования спора. Заявитель считает, что суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика о понесенных им затратах на капитальный ремонт здания, которые не были приняты к зачету арендодателем.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копия определения от 19.12.2008 о принятии апелляционной жалобы к производству, направленная заявителю жалобы в установленном порядке, адресату не доставлена и возвращена за истечением срока хранения, т.к. адресат не явился за получением копии судебного акта, несмотря на почтовые извещения 25, 27 и 29.12.2008, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В заседании апелляционного суда объявлялся перерыв до 21.01.2009 до 09 часов 45 минут, о чем была размещена информация на официальном сайте суда.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Мышкинского муниципального района Ярославской области и предпринимателем Виноградовым Е.А. был заключен договор №85 аренды нежилого помещения от 14.08.2006, по условиям которого комитет (арендодатель) предоставляет предпринимателю (арендатор) нежилое помещение площадью 83,6 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г.Мышкин, ул.Угличская, д.16/1 – для использования под магазин на время реконструкции (пункт 1.1. договора).

Основанием  для заключения договора аренды послужило постановление главы Мышкинского муниципального района от 14.08.2006 №560 (л.д.13).

Состав и площадь передаваемого в аренду помещения был согласован сторонами в приложении №1 к договору на основании поэтажного плана дома (л.д.9).

В приложении №3 к договору был установлен расчет арендной платы в сумме 97365 рублей 58 коп. (включая НДС). Причем, арендодателю было предоставлено право одностороннего изменения арендной платы без согласования с арендатором на условиях приведенных в пункте 7.4. договора.

По пункту 3.2. договора арендатор должен был вносить арендную плату не позднее 25-го числа последнего месяца каждого квартала равными долями либо ежемесячно.

Первоначально упомянутый выше договор был заключен на срок по 12.08.2007 (пункт 1.2. договора), т.е. на 364 дня, с условием о том, что если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за два месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях (пункт 4.4. договора).

В подтверждение передачи помещения сторонами составлен акт приема-передачи от 14.08.2006 (л.д.10).

По пояснениям комитета, не опровергнутым заявителем жалобы, действие договора №85 аренды нежилого помещения от 14.08.2006 по истечении его первоначально установленного срока было продлено в отсутствие возражений сторон на следующий срок.

В связи с невнесением арендатором арендной платы за 2007 год комитет направлял предпринимателю претензию от 28.02.2008 №02-28/0182, в которой предлагал погасить в течение 10 дней со дня получения претензии задолженность, уплатить пени и сообщал о возможности расторжения договора аренды. Данная претензия не была получена адресатом (л.д.19-22).

Уведомлением от 28.03.2008 исх.№02-28/0336 комитет сообщил предпринимателю о расторжении договора аренды с 01.05.2008 и предложил к указанной дате освободить помещение. Уведомление получено арендатором 02.04.2008 (л.д.16-18).

01.05.2008 арендодатель вручил арендатору письмо исх.№02-28/0476, в котором, указав на невыполнение требований арендодателя, предлагал расторгнуть договор аренды. К письму было приложено соглашение о расторжении договора аренды (л.д.25).

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды №85 от 14.08.2006 достигнуто сторонами не было и ответчик добровольно сумму пени не уплатил, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене в части исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа может служить основанием для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

В пункте 4.1.6. договора аренды от 14.08.2006 предусмотрено условие, по которому задержка по арендной плате более двух месяцев является основанием для расторжения арендатором договора в одностороннем порядке.

Законодательством установлен специальный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в соответствии с которым арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

При этом по смыслу положений статьи 619 Кодекса требование о расторжении договора аренды по основаниям, перечисленным в данной статье Кодекса, не подлежит удовлетворению, если арендатором в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров»).

В данном случае материалами дела подтверждается, что арендатор не вносил арендную плату за 2007 год в сроки, установленные в пункте 3.2. договора аренды, т.е. не позднее 25-го числа каждого квартала. Заявитель жалобы не представил доказательств, которые бы подтверждали наличие обстоятельств, исключающих его ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства.

Следовательно, арендодатель обоснованно начислил предусмотренные договором аренды пени (пункт 6.1. договора) и правомерно направил в адрес арендатора претензию от 28.02.2008, установив в претензии разумный срок на устранение допущенных нарушений (10 дней со дня получения претензии).

Указанная претензия не была доставлена адресату и возвращена отправителю организацией связи 03.04.2008 за истечением срока хранения, о чем свидетельствует копия почтового конверта и почтовая квитанция о возврате заказного письма (л.д.22).

Однако 02.04.2008 предприниматель получил уведомление от 28.03.2008, в котором содержалось указание на нарушение пунктов 4.1.3., 4.1.6. договора аренды (л.д.16).

02.04.2008 арендатор полностью внес арендную плату за 2007 год (с учетом частичной оплаты, имевшей место 29.02.2008), а также внес плату за 1-ый квартал 2008 года, что подтверждается извещениями по форме №ПД-4 (л.д.14).

Таким образом, арендатор устранил нарушение договорного обязательства незамедлительно по получении соответствующего требования арендодателя. На момент вручения арендатору письма от 01.05.2008 с предложением о расторжении договора, а также на момент предъявления иска по настоящему делу в суд (22.05.2008) задолженности по арендной плате за 2007 год на стороне предпринимателя не имелось.

Анализ условий, содержащихся в пункте 4.1. договора аренды, не позволяет придти к выводу о том, что между сторонами достигнуто соглашение о праве арендодателя на отказ от исполнения договора при наличии упомянутых в пунктах 4.1.3 – 4.1.6 договора.

Неуплата арендатором предусмотренных договором пеней в добровольном порядке не может быть расценена как безусловное и достаточное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, т.к. в статье 619 ГК РФ, пункте 4.1. договора от 14.08.2006 такое основание не указано. Истец не представил доказательств существенного характера такого нарушения применительно к пункту 2 статьи 450 ГК РФ.

Учитывая изложенное, иск о расторжении договора, основанный на норме пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункте  4.1.6. договора аренды, не подлежал удовлетворению.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды по изложенным в исковом заявлении комитета основаниям, неправильно применил к спору сторон положения статьи 619 ГК РФ, что является основанием для отмены решения в части данного требования.

В то же время, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения в части выселения ответчика из спорных помещений и для принятия в данной части нового решения исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В данном случае стороны в пункте 4.4. договора аренды предусмотрели иные последствия истечения срока договора в виде его продления на следующий срок, что не противоречит смыслу приведенных положений статей 610, 621 Кодекса.

Принимая во внимание, что первоначально договор был заключен на срок с 14.08.2006 по 12.08.2007 (что составляет 364 дня), по истечении данного срока действие договора в отсутствие возражений сторон либо их соглашения об установлении иного срока аренды было продлено по 11.08.2008 (т.е. на 364 дня, начиная от 13.08.2007).

Направление в адрес арендатора уведомления от 28.03.2008, письма от 01.05.2008, искового заявления от 20.05.2008, а также последующее предъявление комитетом иска о расторжении договора и обязании предпринимателя возвратить арендуемые помещения, поддержание исковых требований в суде первой инстанции и позиция комитета по отзыву на апелляционную жалобу определенно свидетельствуют об отсутствии у арендодателя по договору аренды №85 от 14.08.2006 намерения продолжать арендные отношения, о чем арендатор был в письменной форме уведомлен более чем за два месяца до истечения срока договора.

Таким образом, договор аренды прекратил действие с 12.08.2008 в связи с истечением его срока (пункт 4.4. договора), что влечет и окончание договорных правоотношений между сторонами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан