Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2014 по делу n А29-3941/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

26 ноября 2014 года

Дело № А29-3941/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.   

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя соответчика Лосевой Н.Н., действующей на основании доверенности от 10.09.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профит - Продукт»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.07.2014 по делу № А29-3941/2014, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Профит - Продукт» (ОГРН 1021100808080; ИНН 1103027091)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вэртас-Коми» (ОГРН 1061106010690; ИНН 1106021330),

к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ОГРН 1021100807716; ИНН 1103023523)

о переводе прав обязанностей по договору аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профит - Продукт» (далее - истец, ООО "Профит-Продукт", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации  муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - ответчик, Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Вэртас-Коми» (далее - соответчик, ООО "Вэртас-Коми") о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды на недвижимое имущество (помещение), расположенное по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, д. 58-Б, на условиях установленных при проведении аукциона №102 по лоту №8.

Исковые требования основаны на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 31.07.2014 в удовлетворении исковых требований Обществу отказано.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств соблюдения необходимых условий, при которых применимы положения статьи 621 ГК РФ, связанные с переводом права аренды по существующему договору на предшествующего арендатора (истца).

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив исковые требования.

По мнению ООО "Профит-Продукт", обжалуемое решение не соответствует критериям законности и обоснованности. В дополнении к апелляционной жалобе истец уточняет фактические обстоятельства, настаивает на наличии преимущественного права на заключение договора аренды, считает ошибочным вывод суда первой инстанции о нарушениях истцом предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что решение по делу принято на основании изучения судом всех материалов дела и без нарушения норм материального и процессуального права, а доводы истца направлены на переоценку фактов, получивших надлежащую оценку при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Соответчик в отзыве на апелляционную жалобу поясняет обстоятельства участия в аукционе, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель соответчика отклонила доводы апелляционной жалобы, огласила отзыв.

Истец и Администрация явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; Администрация заявила ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Коми проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 18.02.2013 Администрацией издано постановление № 883, согласно которому истец как субъект малого предпринимательства и арендатор по договору аренды от 03.01.2003 № 134, принял в пользование имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, д.58б, Лит.А-I, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1.2.5.12.15-36, общей площадью 312,60 кв.м.

18.02.2013 в соответствии с названным постановлением между Администрацией (Арендодатель) и ООО  «Профит-Продукт» (Арендатор) подписан договор №229 аренды недвижимого имущества.

Срок  аренды определен пунктом 1.2. договора: с 03.01.2013 по 31.12.2013.

20.12.2013 Администрацией проведен аукцион на право заключения договора аренды на 2014 года в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, в котором по соответствующему лоту приняли участие истец, ООО «Вэртас-Коми» и ОАО «Агентство «Вэртас».

Протоколом №263 комиссии по проведению торгов от 20.12.2013 (л.д.155-164) по лоту №8 была определена начальная цена 24695,40 руб.; шаг аукциона - 1234,77 руб. Из содержания протокола следует, что в ходе проведения аукциона предпоследнее предложение о цене договора внесено ООО "Профит-Продукт" и составило 264000 рублей, цена договора, предложенная ООО "Вэртас-Коми" составила 266741 рублей, после троекратного объявления которой ни один из участников не поднял карточку..

По итогам аукциона цена договора по лоту №8, предложенная участником аукциона №2 (ООО "Вэртас-Коми" Республика Коми, г.Усинск, ул.Строителей, д.7, офис 1а) составила 266741 рублей. Комиссия единогласно приняла решение о признании ООО "Вэртас-Коми" победителем аукциона по лоту №8.

23.12.2013 Администрация направила Обществу уведомление о возврате арендуемого имущества после окончания срока действия договора аренды.

28.12.2013 по итогам проведенного 20.12.2013 аукциона на право заключения договора аренды на 2014 год в отношении имущества, расположенного по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, д.58б, Лит.А-I, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1.2.5.12.15-36, общей площадью 312,60 кв.м - между ответчиком и ООО «Вэртас-Коми» заключен договор аренды №549 сроком с 01.01.2014 по 25.12.2014.

Письмом от 26.12.2013 №043, полученном Администрацией 27.12.2013г., истец просил перевести права и обязанности по договору аренды на помещение, расположенное по адресу: 169908, г.Воркута, ул.Ленина, д.58-Б по аукциону №102, лот №8 на ООО "Профит-Продукт" как имеющего преимущественное право.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Профит-Продукт» в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды на недвижимое имущество.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя соответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ за защитой нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает лицо  в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, при этом способы защиты должны быть обусловлены характером нарушения и тем правовым результатом, с целью получения которого лицо обращается в суд.

Выбирая конкретный способ защиты права в суде, и определяя, с каким иском следует обратиться в суд, необходимо исходить из основных задач судопроизводства в арбитражных судах, которые закреплены в статье 5 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Предметом настоящего иска является требование ООО "Профит-Продукт" о переводе на прав и обязанностей по договору аренды на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Вместе с тем статья 621 ГК РФ связывает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок с надлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Представленное в материалы дела письмо ООО «Профит-Продукт» от 26.12.2013 о переводе прав и обязанностей по договору аренды на помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, д.58б (с указанием на преимущественное право), не может быть принято судом в качестве доказательств соблюдения истцом статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.1. договора аренды №229 от 18.02.2013 по причине необходимости направить письменное уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее 30.11.2013. Заявка на участие в торгах от 05.12.2013 исследована судом в порядке статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств. Однако не может быть принята судом в качестве доказательства направления письменного уведомления, поскольку содержит волю субъекта арендных правоотношений на участие в торгах согласно требованиям Закона о защите конкуренции.

Кроме того, надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору также опровергается материалами дела, в частности, платежными поручениями, из которых следует, что истцом в период аренды допускались нарушения предусмотренных договором сроков внесения арендных платежей. Например, оплата за апрель 2013 года произведена 21.06.2013, за июль – 19.09.2013, за сентябрь – 27.11.2013.

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать