Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу n А28-14705/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

22 августа 2014 года

Дело № А28-14705/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2014 года.  

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания   Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истцов Шевелева М.Г.,  действующего на основании доверенностей от 12.11.2013 № 43АА 0489987, от 11.11.2013

представителя ответчика Ворошиловой Е.С., действующей на основании доверенности от 20.01.2014

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.05.2014  по делу №  А28-14705/2013, принятое судом в составе судьи Ворониной Н.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "К-Сервис" (ИНН: 4345055664; ОГРН: 1034316537155), индивидуального предпринимателя Забелиной Ирины Владимировны (ОГРНИП: 304434530601436; ИНН: 434579530033), общества с ограниченной ответственностью "КировСервис" (ИНН: 4345079908; ОГРН: 1044316525527)

к муниципальному образованию «город Киров» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693; ОГРН: 1034316546978),

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «К-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «КировСервис», индивидуальный предприниматель Забелина Ирина Владимировна   (далее – истцы,  ООО «К-Сервис», ООО «КировСервис») обратились в Арбитражный суд Кировской области  с иском (с учетом уточнения предмета иска) к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Департамента  муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании  разногласий, возникших при заключении   договора  купли-продажи муниципального имущества  - нежилого помещения площадью 232,3 кв.м (кадастровый номер 43:40:000211:393), расположенного  по адресу: Кировская область, Киров, Октябрьский проспект, 81а (далее - помещение, спорное помещение), в части определения цены договора, предусмотренной пунктом 2.1 договора.

Истцы первоначально предлагали установить   цену продаваемого недвижимого имущества в размере 7 332 000 рублей, затем - в размере  7 337 000 рублей;    после проведения экспертизы, истцы просили определить цену договора в размере, определенном заключением эксперта, - 6 168 644 рублей (без НДС).

Решением  Арбитражного суда Кировской области от 29.05.2014 суд обязал Департамент муниципальной собственности администрации города  Кирова заключить с ООО «К-Сервис», ООО «КировСервис», индивидуальным предпринимателем Забелиной Ириной Владимировной договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения     площадью 232,3 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Киров, Октябрьский проспект, 81а (кадастровый номер 43:40:000211:393:5217/09:1001/Б), на условиях проекта договора, приняв   следующую редакцию пункта  2.1:  «2.1 Цена продажи имущества, определенная  в соответствии с экспертным заключением судебной экспертизы, составляет 6 168 644 рубля 00 копеек без НДС»; взыскал с Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова  в пользу ООО «К-Сервис» судебные расходы в сумме 19 000 рублей.

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова с принятым решением  суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 29.05.2014 в полном объеме и принять по делу новый судебный акт

По мнению Департамента, решение  суда первой инстанции незаконно и необоснованно, поскольку стоимость имущества в размере 6 168 644 рубля установлена судом на основании недопустимого доказательства – отчета об оценке выполненном АНО «Судебная экспертиза». Судом при выборе экспертной организации нарушены нормы статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поскольку экспертиза поручена юридическому  лицу не имеющего законное право проводить экспертизу отчета об оценке, поэтому экспертное заключение на отчет об оценке № 4300/050813Ц-1297/Ю-01М/2831 является недопустимым доказательством.

Кроме того, проведение новой оценки недвижимого имущества не может каким – либо образом опровергнуть достоверность переданного на экспертизу отчета; экспертное заключение было изготовлено с существенными нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности.

В возражениях  на апелляционную жалобу представитель истцов просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность решения  Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцы являются арендаторами находящегося в муниципальной собственности спорного нежилого помещения общей площадью 232, 3 кв. м.  

07.06.2013 истцы направили в адрес ответчика заявления о намерении выкупить арендуемое ими нежилое помещение. 

На основании поданного заявления ответчик произвел оценку рыночной стоимости помещения, которая   составила  8 031 355 рублей 93 копейки   (далее - оценка ответчика).

Истцы не согласились с оценкой ответчика и представили собственное экспертное заключение, согласно которому стоимость спорного помещения составила 7 332 000 рублей без учета НДС   (далее - оценка истца).

Постановлением Администрации города Кирова от 03.09.2013 № 3285-П  об условиях приватизации муниципального имущества установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещение (далее - постановление об условиях приватизации).

Ответчик направил истцам проект договора купли-продажи, указав в пункте 2.1 договора свою оценку продаваемого имущества.

Письмом от 11.10.2013 истцы направили ответчику  подписанный ими с протоколом разногласий проект договора купли-продажи. Ответчик  предложенную истцами цену отклонил (письмо ответчика от 11.11.2013 № 15050).

26.11.2013 истцы обратились в арбитражный суд с данным иском.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству сторон определением суда от 28.02.2014   была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Судебная экспертиза». Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного помещения на момент обращения истца с заявлением о выкупе (07.06.2013) составила  6 168 644 рублей (без учета НДС).

После получения результатов судебной  экспертизы истцы уточнили исковые требования и просили обязать ответчика заключить с ними договор купли-продажи спорного помещения на  условиях направленного им ответчиком договора купли-продажи с указанием в пункте 2.1 договора цены продаваемого имущества в соответствии с заключение эксперта - 6 168 644 рублей (без учета НДС).

Суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)

Статьей 4 Закона N 159-ФЗ определен общий порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган) в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях о приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона. В силу пункта 2 статьи уполномоченные органы в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам, соответствующим установленным статьей 3 Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Согласно пункту 4 указанной статьи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи.

Одновременно Закон N 159-ФЗ предусматривает специальные положения о возможности приобретения арендуемого имущества по инициативе самого арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 10 Закона N 159 -ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к субъектам малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как правомерно указал суд первой инстанции, Закон не предусматривает варианта заключения договора  при наличии у сторон разногласий по отдельным   пунктам договора, однако отсутствие в Законе специальных  норм позволяет применить общие правила заключения договора в обязательном порядке, предусмотренные статьей 445 Гражданского кодекса  РФ.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса  РФ в случаях, когда заключение договора обязательно  для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ участниками данного спора соблюдены.

Несогласие заявителя жалобы со стоимостью спорного объекта по заключению эксперта в размере 6 168 644 рубля не является основанием для отмены судебного акта, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом