Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.07.2014 по делу n А82-8518/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

2 статьи 651 ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что соглашением сторон срок аренды установлен на один год и в последующем продлен на неопределенный срок. При этом договор в установленном законом № 122-ФЗ не регистрировался, в связи с чем обоснованно признан арбитражным судом незаключенным.

   Тем не менее, как следует из разъяснений пункта 14  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

            Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт исполнения истцом и ответчиком взятых на себя обязательств по подписанному договору.

            Согласно статьям 614, 654 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в размере, предусматриваемом договором аренды  здания или сооружения.

   В приложении № 1 к договору (л.д.18) приведена формула определенной сторонами арендной платы, которая изложена в Методике расчета арендной платы за пользование нежилыми зданиями, нежилыми помещениями, сооружениями и движимым имуществом, находящимися в муниципальной собственности Рыбинского муниципального округа (далее – Методика), являвшейся приложением № 2 к Положению № 247. Согласно пунктам 1.2, 1.3, 2.4 Методики арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без учета вида деятельности арендатора. Величина арендной платы за пользование объектами имеет две составляющие: затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание и реновацию объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы и стоимость коммунальных услуг), возмещаемые арендатором; доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

          В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

            Пунктами 3.2, 3.3, 3.4 договора контрагенты согласовали, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора. При изменении арендной платы доплата производится арендатором в течение 20 дней после направления арендодателем уведомления об изменении арендной платы. Разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного решение Рыбинского Совета депутатов, а при заключении арендатором договора субаренды – со дня его подписания.

            31.07.2008 Муниципальным Советом городского округа город Рыбинск утверждено Положение № 245, к которой также прилагается Методика, где алгоритм расчета арендной платы аналогичен расчету, приведенному в предыдущей Методике к Положению № 247, примененной сторонами при подписании договора аренды. При этом, как пояснил истец суду апелляционной инстанции, увеличение арендной платы вызвано изменением рыночной стоимости арендуемого помещения, однако соответствующего муниципального акта об установлении новой арендной платы в отношении спорного помещения исходя из его рыночной стоимости, принятого представительным органом городского округа город Рыбинск,  материалы дела не содержат.

   При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Учитывая ссылки на решения Рыбинского Совета депутатов в  Приложении № 1 (методики расчёта арендной платы) подписанного договора аренды, из системного толкования пункта 3.2 договора следует, что стороны достигли соглашения  об одностороннем изменении арендной платы только на основании принятого Рыбинским Советом депутатов решения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

            В уведомлении от 28.08.2009 № 41-04/04-4202 (л.д.21, 68), имеющемся в деле, отсутствует ссылка на принятое представительным органом городского округа город Рыбинск решение, ставшее основанием для пересмотра арендодателем арендной платы по договору. Иных, как верно отметил суд первой инстанции, уведомлений, изменяющих размер арендной платы в соответствии с порядком, предусмотренным в разделе 3 договора,  истцом представлено не было, как и дополнительных соглашений к договору, подписанных контрагентами. 

          Представитель истца пояснил суду апелляционной инстанции, что новая величина арендной платы установлена на основании утвержденного 31.07.2008 Муниципальным Советом городского округа город Рыбинск Положения № 245 (л.д.73-78). 

            Сравнив действовавшее на момент подписания договора Положение № 247 и действовавшее на момент возникновения спорной задолженности Положение № 245, коллегия судей установила тождественность методик расчёта арендной платы.

            В нарушение процессуальных норм в материалы дела не представлено доказательств изменения рыночной стоимости арендованного помещения.

Кроме того проанализировав условия пунктов 3.2, 3.3, 3.4 договора в совокупности с имеющимися документами, суд апелляционной инстанции полагает необоснованным предъявление истцом к ответчику требования об оплате арендной платы по новой цене в связи с нарушением Департаментом процедуры ее пересмотра.

          Учитывая, что долг перед истцом отсутствует (л.д.141-163), Арбитражный суд Ярославской области правильно отказал в удовлетворении иска о взыскании долга по договору в размере 204 498 рублей 19 копеек и неустойки на указанную сумму. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что в доводах заявителя, приведенных в жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает фактов, влияющих на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении дела в суде первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, апелляционная жалоба Департамента подлежит оставлению без удовлетворения.

          В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом апелляционной инстанции не рассматривается.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.04.2014 по делу № А82-8518/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа города Рыбинск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

И.Ю. Барьяхтар

Т.В. Чернигина