Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу n А82-14771/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

11 июня 2014 года

Дело № А82-14771/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2014 года.      

Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бердниковой О.В.,

без участия представителей сторон в судебном заседании,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления  муниципальной собственности администрации г.Переславля-Залесского 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2014 по делу         № А82-14771/2013, принятое судом в составе судьи Украинцевой Е.П.,

по исковому заявлению Управления муниципальной собственности администрации г.Переславля-Залесского (ИНН 7608002597, ОГРН 1027601051290)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная сказка-Строй» (ИНН 7622013463, ОГРН 1077608001184)

о взыскании 539 567 руб. 84 коп.,

установил:

Управление муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (далее – истец, Управление, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Лесная сказка-Строй» (далее – ответчик, ООО «Лесная сказка «Строй», общество) 539 567 руб. 84 коп., в том числе 297 675 руб. арендной платы по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2011 № 1596 за период с 01.04.2012 по 30.09.2013, 241 892 руб. 84 коп. пени за период с 11.05.2012 по 14.10.2013, а также о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2011 № 1596.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2014 взыскано с ООО «Лесная сказка-Строй» в пользу Управления 122 737 руб. 64 коп., в том числе 49 612 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.06.2012 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2011 № 1596 и 73 125 руб. 14 коп. пени за период с 11.05.2011 по 14.10.2013; требование о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 19.09.2011 № 1596 оставлено без рассмотрения; в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Управление с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, до момента участия в аукционе, ответчик имел возможность осмотреть предлагаемый в аренду земельный участок, детально изучить качества, действительные свойства и характеристики предмета торгов (а, впоследствии, предмета аренды), а также возможность его эксплуатации. В момент передачи участка претензий у общества не имелось. Также Управление считает, что с момента оставления ответчиком без присмотра котлована, жителями соседних домов по краю границы арендуемого участка были самовольно возведены металлические гаражи. Таким образом, своим бездействием ответчик способствовал захвату жителями территории рядом с арендуемым земельным участком, в целях ограждения мест общего пользования от глубокого котлована. Оснований для отказа в удовлетворении  требований о взыскании арендных платежей не имелось. Кроме того, выводы суда о том, что в претензии от 22.06.2012 № 35 отсутствует предложение о расторжении договора, является несостоятельным, поскольку в данной претензии истец сообщил о неисполнении условий, предусмотренных договором аренды в силу несвоевременного внесения платежей по договору. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

ООО «Лесная сказка-Строй» отзыва на апелляционную жалобу не представило.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.09.2011 Управление (арендодатель) и ООО «Лесная сказка-Строй» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 1596 (далее – договор) (л.д.-24-28), согласно которому арендодатель обязался предоставить в аренду земельный участок площадью 1638 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:18:010818:10, расположенный по адресу: Ярославская область, город Переславль-Залесский, ул.Маловский сад, возле дома № 16, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования, указанным в договоре (для малоэтажной жилой застройки), и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием и оплачивать арендную плату производить (пункты 1.1, 2.4.1, 3.1. договора).

В силу пункта 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, арендатор обязался ежемесячно уплачивать арендатору арендную плату в размере 1/12 части годовой арендной платы, которая на основании Протокола об утверждении результатов аукциона от 13.09.2011 составляет 198 450 руб. в год, не позднее 10 числа каждого месяца, следующего за отчетным равными частями (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязуется выплатить пени в размере    0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Срок действия договора устанавливается с 19.09.2011 по 18.09.2014.

По акту приема-передачи от 19.09.2011 земельный участок общей площадью 1638 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская область, г.Переславль-Залесский, ул.Маловский сад, возле дома № 16 передан арендатору (л.д.-29).

Управление направило обществу претензию от 22.06.2012 № 35, в которой указало на необходимость оплаты арендных платежей в размере 35 868 руб. 18 коп., пени 2793 руб. 18 коп., а также указало, что в случае неуплаты, либо несвоевременного внесения арендных платежей в срок до 02.07.2012 Управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по договору и (или) о расторжении договора аренды (л.д.-32).

Посчитав, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за период с 01.04.2012 по 30.09.2013 не выполнил, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Как следует из представления Переславского межрайонного прокурора об устранении нарушений требований федерального законодательства от 27.07.2012 № 283ж-12, информационного письма о выявлении нарушений требований федерального законодательства об объектах культурного наследия от 27.07.2012 № 283ж-12, заявления общества от 25.12.2012 (л.д.-39-43), при проведении ООО «Лесная сказка-Строй» планировочных работ и подготовке нулевого цикла для строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010818:10 обнаружены человеческие останки, в связи с чем на основании указанного представления № 283ж-12 все работы на строительной площадке были приостановлены.

Фактическая возможность использовать земельный участок по назначению у ответчика до настоящего времени отсутствует, так как непосредственного доступа к нему не имеется, вопрос не решен.

Данный факт истцом по существу не оспаривается.

Следовательно, выводы суда первой инстанции о том, что с июля 2012 года у арендатора возникли юридические препятствия в использовании спорного  земельного участка по назначению в связи с представлением межрайонной прокуратуры от 27.07.2012 № 283ж-12 являются правильными.

С учетом положений статьи 328 ГК РФ суд обоснованно не нашел правовых оснований для взыскания с арендатора заявленной к взысканию арендной платы с июля 2012 года.

Вместе с тем, исходя из нарушения сроков внесения арендной платы в период с 01.04.2012 по 30.06.2012, а также того, что материалами дела подтверждается наличие задолженности по арендной плате у ответчика, арендные платежи за указанный период в сумме 49 612 руб. 50 коп. взысканы обоснованно.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как ранее указывалось, пунктом 5.1 договора предусмотрено начисление пени в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Таким образом, обоснованным является требование истца о взыскании пени за период с 11.05.2012 по 14.10.2013 - в размере 73 125 руб. 14 коп., в том числе: 25 896 руб. 42 коп. по арендной плате за апрель 2012 года в сумме 16 537 руб. 50 коп. за период с 11.05.2012 по 14.10.2013; 24 358,51 руб. по арендной плате за май 2012 года в сумме 16 537 руб. 50 коп. за период с 11.06.2012 по 14.10.2013; 22 870 руб. 21 коп. по арендной плате за июнь 2012 года в сумме 16 537 руб. 50 коп. за период с 11.07.2012 по 14.10.2013.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

С учетом положений выше названных норм права, для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Нарушение ОАО «Лесная сказка-Строй» обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки за период с апреля 2012 года по июнь 2012 года подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, в нарушение положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ надлежащего документального подтверждения направления обществу предложения расторгнуть договор Управлением не представлено.

Таким образом, арендодателем, в данном случае, не соблюден обязательный досудебный порядок