Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 по делу n А82-12472/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получения постановления мэра города Ярославля об утверждении соответствующего акта и разрешения на занятие площадей объекта, готовит и передает инвестору документы, необходимые последнему для регистрации права собственности на помещение в размере заявленной торговой площади в управлении федеральной регистрационной службы по Ярославской области в соответствии с договором, заключает с инвестором договор на возмещение заказчику-застройщику затрат по предоставленным коммунальным, эксплуатационным и прочим расходам, связанным с содержанием и эксплуатацией объекта.  

В силу пунктов 2.2.1, 2.2.3 инвестор обязуется инвестировать строительство здания и связанных с ним расходов, предусмотренных выданными техническими условиями, путем внесения денежных средств в установленные договором сроки, объеме и на условиях договора; самостоятельно и за свой счет оформить необходимые для государственной регистрации собственности на занимаемое помещение  в здании документы в управлении федеральной регистрационной службы по Ярославской области. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость инвестиционного участия на момент заключения договора составляет 10 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м. заявленной площади. Стоимость 1 кв.м. является окончательной и не подлежащей пересмотру. Пунктом 4.3 договора установлены сроки внесения инвестором инвестиционных платежей.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору. 

Пунктами 3.1, 6.2, 6.3 договора предусмотрены случаи его досрочного расторжения.

19.09.2006 постановлением мэра города Ярославля № 3296 (в редакции постановлений от 03.11.2006 № 3888, от 20.12.2012 № 2885; т.1, л.д.26-27, 29)  МУП «Брагино» предоставлен земельный участок общей площадью 6912 кв.м. из земель поселений на праве аренды для строительства 4-х этажного с мансардой торгово-сервисного центра по ул. Труфанова (в районе дома 19). Предприятию рекомендовано заключить договор аренды земельного участка и зарегистрировать его в соответствии с действующим порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; получить в установленном порядке разрешение на строительство. 

15.11.2006 МУП «Брагино» (арендатор) и Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля на период строительства объекта заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19406-о  (т.1, л.д.30-37).

16.07.2007 Департамент архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля выдал МУП «Брагино» разрешение на строительство № RU76301000-126/2007 (т.1, л.д.38) сроком до 17.09.2009.

Как следует из материалов дела, в частности, свидетельств о государственной регистрации права от 11.06.2009 серии 76-АА № 887068, от 13.06.2012 серии 76-АБ № 564412, выписок из ЕГРП от 29.04.2013 № 76/02/2013-9942, от 08.11.2013 № 01/088/2013-173 (т.1, л.д.22-23, 111, 124), 11.06.2009 в ЕГРП внесена запись № 76-76-01/122/2009-074 о государственной регистрации за Густовым М.Е. права общей долевой собственности, доля в праве 1000/9932 на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 2670,5 кв.м., литер А, по адресу: г. Ярославль, ул. Труфанова д. у дома 19. Основанием для государственной регистрации права послужили разрешение на строительство от 16.07.2007 № RU76301000-126/2007(т.1, л.д.38); кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 02.04.2009 (т.1, л.д.108-110); утверждаемая часть  рабочего проекта, четырехэтажный с мансардой торгово-сервисный центр с инженерными коммуникациями, общая пояснительная записка; договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.11.2006 № 19406-о  (т.1, л.д.30-37); договор инвестирования (т.1, л.д.24-25).

06.10.2011 определением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-4708/2011-Б/107 (т.1, л.д.41-43) в отношении  МУП  «Брагино» введена процедура наблюдения. 26.06.2012 определением арбитражного суда (т.1, л.д.44-46) процедура наблюдения в отношении предприятия была завершена введением процедуры внешнего управления.

30.04.2013 решением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-4708/2011-Б/107 (т.1, л.д.47-48) МУП «Брагино» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Находясь во внешнем управлении, а затем и в конкурсном производстве, истец письмами от 12.09.2012 № 28-ву (т.2, л.д.102-103), от 04.07.2013 № 18 (т.2, л.д.104) на основании статей 102. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» уведомил ответчика об отказе от исполнения договора инвестирования и его расторжении.

При этом 26.12.2013 Департамент архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля разрешил МУП «Брагино» строительство спорного здания сроком до 27.12.2016, о чем свидетельствует соответствующее разрешение на строительство № RU76301000-626/2013 (т.2, л.д.74).

Продолжая являться застройщиком объекта, МУП «Брагино» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим исковым заявлением, полагая, что  регистрация за Густовым М.Е. права общей долевой собственности на здание нарушает права и законные интересы истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1  статьи  4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной  защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального  права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 закона № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

   То есть, исходя из буквального толкования приведенного разъяснения, такой способ защиты возможен лишь по спорам о праве на недвижимое имущество и тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Как установлено судом первой инстанции, МУП «Брагино» является заказчиком-застройщиком спорного объекта, в том числе в рамках инвестиционного договора, заключенного с ответчиком – инвестором строительства.

 Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество) ГК РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

Согласно названной статье право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1.5 инвестиционного договора заказчик гарантировал инвестору после исполнения им всех обязательств предоставить по окончании строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию помещения цокольного этажа ориентировочной площадью 1000 кв.м. в здании для использования развлекательного центра и выдать необходимые документы, требующиеся для регистрации права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области. Помещения заявленной площади в цокольном этаже здания предоставляется инвестору в соответствии с утвержденным на общем собрании инвесторов порядком распределения помещений в здании, который является неотъемлемой частью договора. Передача помещений в здании осуществляется по приемо-сдаточному акту (пункт 1.6 договора).

Заключенный сторонами договор в период его действия регулировался нормами Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» об обязательственных отношениях, возникающих в связи с финансированием долевого строительства объектов недвижимости.

В этой связи суд апелляционной инстанции с учетом приведенных норм, разъяснений и условий договора полагает, что ответчик, будучи инвестором строительства здания, мог приобрести право собственности только после окончания строительства объекта и передачи ему результата выполненных заказчиком работ.

Статьей 25 закона № 121-ФЗ допускается государственная регистрация на объект незавершенного строительства, вместе с тем действующее законодательство не предусматривает возможности признания права общей долевой собственности в объеме конкретных долей за отдельным инвестором на объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию. Как следует из дела и не оспаривается сторонами, степень готовности строительства объекта составляет 43%.

По смыслу статьи 218 ГК РФ доля в объекте незавершенного строительстве не имеет статуса индивидуально определенной вещи, поскольку неравнозначна площади помещений, определенных сторонами в договоре и ее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию по объективным причинам. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 487 ГК РФ следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Произведенные заявителем инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования правового режима недвижимого имущества спорный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Поскольку доказательств, подтверждающих завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию, в материалах дела не имеется и заявителем не представлено, а отдельные нежилые помещения в незавершенном строительством объекте, не принятом в эксплуатацию, не могут являться объектом недвижимости, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для регистрации за ответчиком права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с долей в праве 1000/9932 не имелось. Более того, поскольку на сегодняшний день договор инвестирования между сторонами расторгнут в порядке статей 102, 129, что подтверждается имеющимися в деле документами, ответчик более не является инвестором по договору. 

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает имеющиеся доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам приведенной процессуальной статьи имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу  о том,  что  произведенная регистрация права собственности  ответчика нарушает права и законные интересы истца, являющегося застройщиком  объекта на арендуемом последним земельном участке.

Кроме того, регистрация права общей долевой собственности на весь объект незавершённого строительства, который не был предметом обязательственных отношений между инвестором и застройщиком, а также  в отсутствие прав на земельный участок противоречит положениям статей 218, 219, 244-245 ГК РФ.

Коллегия судей отклоняет