Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу n А28-12841/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

20 мая 2014 года

Дело № А28-12841/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.         

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,

при участии в судебном заседании: 

представителя заявителя Карандина Д.В., действующего на основании доверенности от 08.05.2013,

представителя ответчика Багина Д.Г., действующего на основании доверенности от 28.12.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 по делу № А28-12841/2013, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Суднева Дмитрия Витальевича (ОГРН: 304434521700032, ИНН 434537324832)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова ((ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978, место нахождения: г. Киров, ул. Воровского, д.39)

о признании незаконными действий по одностороннему отказу от договора,

установил:

индивидуальный предприниматель Суднев Дмитрий Витальевич (далее – истец, ИП Суднев Д.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительной односторонней сделки Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) по отказу от исполнения договора от 23.04.2008 № 56065 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 до окончания срока действия разрешения на строительство объекта. Решением Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительной одностороннюю сделку Департамента по отказу от договора аренды от 23.04.2008 №56065 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, которая выразилась в направлении ответчиком в адрес истца письма от 23.07.2013 №10275-01-05, а также в направлении сведений в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление Росреестра) от 05.11.2013 №14773-01-05 об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Суд применил последствия недействительности односторонней сделки Департамента в виде внесения Управлением Росреестра в ЕГРП сведений об обременении вышеуказанного земельного участка правом аренды предпринимателя на основании договора аренды от 23.04.2008 №56065.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению Департамента, выводы суда первой инстанции о незаконности прекращения договора аренды противоречат положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также ответчик приводит доводы о наличии безусловных оснований для отмены принятого судебного акта, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, поскольку суд принял решение о правах и обязанностях Управления Росреестра, не привлеченного к участию в деле. Кроме того Департамент считает, что применение судом последствий в виде внесения в ЕГРП сведений об обременении земельного участка правом аренды в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, противоречит ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ.

ИП Суднев Д.В. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов Департамента, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Подробно позиции сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее и поддержаны представителями в судебном заседании.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (также по тексту – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 23.04.2008 №56065 аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно пунктам 1.1-1.3 которого ответчик предоставляет в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000170:76 площадью 2676 кв.м. по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, с разрешенным использованием - размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, с целью размещения здания торгово-складского назначения (строительство). Пунктом 4.1. договора аренды определен срок его действия - с 01.04.2008 по 31.03.2012 (т. 1, л.д. 16). Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору аренды произведена 03.07.2008.

17.09.2008 постановлением Администрации МО «Город Киров» №3630-П утвержден градостроительный план № RU 43306000-469 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76.

Распоряжением администрации МО «Город Киров» (далее – Администрация) от 12.07.2010 №1152-зр в градостроительный план № RU 43306000-469 внесены изменения, касающиеся места допустимого размещения зданий, строений, сооружений с ограничением для прохода и проезда через земельный участок, инженерных сетей, соблюдения противопожарных расстояний в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», градостроительного регламента земельного участка в границах территориальной зоны Ц-2П, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Киров», утвержденными решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 №28/10, а также технических условий, выданных 23.05.2007, 30.04.2008, 29.05.2009 МУП «Горэлектросеть», 06.04.2006, 16.04.2008 РКС «Кировские коммунальные системы», от 24.06.2008 ОАО «Кировские коммунальные системы», 21.03.2006 МУП «Кировсвет».

30.03.2012 Администрацией выдано разрешение №RU 43306000-046 на строительство объекта капитального строительства-здания торгово-складского назначения на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д.27Б сроком действия до 30.12.2015.

07.02.2012 между ИП Судневым Д.В. и КОГУП «Облкоммунсервис» заключен договор подряда №1/Б о выполнении комплекса работ по переносу сетей коммуникаций по адресу г. Киров, ул. Производственная, д.27Б в соответствии с проектной документацией. Дополнительным соглашением к договору подряда от 07.02.2012 №1/Б от 20.07.2012 в связи с сезонным характером выполняемых работ увеличен срок выполнения таких работ до 20.07.2013.

11.03.2013 ИП Суднев Д.В. и Департамент подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 №56065 в части установления срока начала строительства объекта, а именно договор дополнен пунктом 3.2.16, согласно которому предприниматель обязан начать строительство в течение трех месяцев с момента государственной регистрации соглашения, пунктом 6.2. договора аренды предоставлены полномочия расторжения договора по инициативе Департамента при неисполнении пунктов 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.16 договора. Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору №56065 с дополнительным соглашением от 11.03.2013 произведена 15.04.2013.

15.03.2013 ИП Суднев Д.В. и ООО СК «Стройцентраль» заключили договор подряда №06/13 о выполнении работ по устройству сборных фундаментов здания торгово-складского назначения, начало выполнения работ - 10.07.2013, окончание - 20.12.2013. О строительных работах по договору подряда от 15.03.2013 №06/13 представлены акты о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3.

22.05.2013 предпринимателю выданы технические условия ОАО «Кировские коммунальные системы» на подключение к сетям (водопровода, канализации) объекта капитального строительства по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б.

28.05.2013 истцом заключен договор подряда №24 с ООО «ВЭНТА» о переносе воздушной ЛЭП в зоне застройки в соответствии с техническими условиями №158/13, выданными МУП «Кировсвет» 21.03.2013 взамен ранее выданных ТУ 31/06.

09.07.2013 сотрудниками Администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 отсутствуют объекты строительства.

23.07.2013 Департамент направил предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды на основании части 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление получено ИП Судневым Д.В. 02.08.2013.

05.11.2013 Департаментом в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области направлено сообщение о необходимости погашения регистрационной записи об обременении земельного участка право аренды по договору аренды.

На момент рассмотрения спора судом первой инстанции в ЕГРП внесены изменения о прекращении действия обременения земельного участка правом аренды ИП Суднева Д.В. на основании договора аренды.

Полагая, что ответчик в отсутствие доказательств неиспользования предпринимателем спорного земельного участка в одностороннем порядке прекратил действие договора аренды до истечения срока действия разрешения на строительство при наличии доказательств освоения земельного участка и осуществления на нем строительных работ, ИП Суднев Д.В. обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Арбитражный суд Кировской области, при принятии решения руководствовался положениями статей 1, 3, 22, 30-32, 45, 46 ЗК РФ, статей 167, 610, 621 ГК РФ, статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Между тем в соответствии с абзацем 13 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 ЗК РФ.

После предоставления заинтересованному лицу-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГСК РФ и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству,  то есть его освоения, застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В целях учета указанных особенностей законодатель в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой истцом сделки, предусмотрел норму, согласно которой аренда земельного участка, предназначенного для строительства, может быть прекращена по инициативе арендодателя  в случае неиспользования данного земельного участка в целях строительства в течение трех лет. Кроме того, в соответствии с названной нормой в указанный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время, необходимое для подготовки данного участка для строительства, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование. При этом следует иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 51 ГСК РФ по общему правилу строительство объекта капитального строительства может быть начато и осуществляться только при наличии разрешения на строительство, выдаваемого компетентным органом местного самоуправления. В этой связи отсутствие у арендатора-застройщика полученного в установленном порядке разрешения на строительство объекта на выбранном и арендуемом земельном участке является обстоятельством, исключающим использование данного земельного участка