Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 по делу n А29-6941/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

22 апреля 2014 года                                                                    Дело № А29-6941/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года    

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2014 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.12.2013  по делу № А29-6941/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны (ИНН 110200426317, ОГРНИП 304110221200110)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью» (ИНН 1102070760, ОГРН 1121108000452),

третье лицо: Отдел вневедомственной охраны при управлении внутренних дел по городу Ухте, муниципальное унитарное предприятие «Ухтаводоканал», Войтенко Александр Егорович,

об обязании ответчика устранить нарушения прав арендатора помещений ресторана «Чибью» путем: снятия постов охраны с входов в помещения ресторана, освобождения входов помещения ресторана, обеспечив при этом беспрепятственный доступ в них арендатору, его работникам и любым посетителям ресторана «Чибью», восстановления водоснабжения и электроснабжения помещений ресторана,

установил:

индивидуальный предприниматель Устинова Татьяна Ивановна (далее – ИП Устинова Т.И., истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью» (далее – ООО «Гостиничный комплекс «Чибью», Комплекс, ответчик, заявитель) об обязании устранить нарушения прав арендатора помещений ресторана «Чибью» путем: снятия постов охраны с входов в помещения ресторана, освобождения входов помещения ресторана, обеспечив при этом беспрепятственный доступ в них арендатору, его работникам и любым посетителям ресторана «Чибью», восстановления водоснабжения и электроснабжения помещений ресторана.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.09.2013 (т.1 л.д. 1-2) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Отдел вневедомственной охраны при управлении внутренних дел по городу Ухте и муниципальное унитарное предприятие  «Ухтаводоканал» (далее соответственно – ОВО при УВД по городу Ухте, МУП «Ухтаводоканал»).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 29.10.2013 (т.2 л.д. 63-64) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Войтенко Александр Егорович (далее – Войтенко А.Е., третье лицо).

Заявлением от 06.12.2013 (т.2 л.д. 102) истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от исковых требований в части снятия постов охраны с входов в помещения ресторана и освобождения входов в помещения ресторана, обеспечив при этом беспрепятственный доступ в них арендатору, его работникам и любым посетителям ресторана «Чибью», указал, что настаивает на требованиях по восстановлению водоснабжения и электроснабжения помещений ресторана.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 31.12.2013 исковые требования ИП Устиновой Т.И. удовлетворены в полном объеме.

ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми и вынести новое решение об отказе в иске.

По мнению ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель утверждает, что в основу решения суда положен ошибочный вывод о том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора аренды. Заявитель указывает, что уведомления о необходимости освободить занимаемое ею помещение истцу были направлены в связи с неоднократным нарушением платежной дисциплины. Также заявитель полагает, что отсутствие факта регистрации спорного договора аренды лишает истца права требовать его исполнения. Кроме этого, заявитель указывает, что поскольку объект недвижимости, занимаемый истцом, приобретен в собственность Войтенко А.Е., требование истца о регистрации договора аренды на принадлежащее третьему лицу имущество, незаконно.

ИП Устинова Т.И. в отзыве на апелляционную жалобу отклонила доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Республики Коми законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не предоставили.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание 25.03.2014 откладывалось до 21.04.2014.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2013 между ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» (арендодатель) и ИП Устиновой Т.И. (арендатор) подписан договор № 16 аренды нежилого помещения (далее – договор) (т.1 л.д. 24-32).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для оказания услуг общественного питания (услуг ресторана) нежилое помещение ресторана «Чибью», общей площадью 1349,9 кв.метров, в том числе площадь 1-го этажа составляет 645,3 кв.метров (помещения №1-№55 согласно технического паспорта БТИ и поэтажного плана), площадь 2-го этажа - 595,4 кв.метров (помещения №1-№15 согласно технического паспорта БТИ и поэтажного плана), 3-й этаж - 109,2 кв.метров (№1-№4 согласно технического паспорта БТИ и поэтажного плана), расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 38 (далее – имущества, спорное помещение). В составе Объекта аренды Арендатору передаются относящиеся к объекту коммуникации, инженерные сети, неразрывно связанное с ним оборудование и приборы, обеспечивающие нормальную эксплуатацию помещений. Помещение передается для оказания услуг общественного питания.

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что  срок аренды имущества составляет один год, считая с даты передачи арендуемого помещения в пользование арендатору в порядке, установленном пунктом 2.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, кроме арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактические затраты арендодателя на обеспечение объекта электроэнергией, холодным водоснабжением и водоотведением,, а также, в силу пункта 4.1.2, компенсирует стоимость отклонений фактического объема потребления электроэнергии по объекту, предусмотренную по договору энергоснабжения (электрическая энергия), заключенного с ОАО АЭК «Коми энергосбытовая компания».

Пунктом 5.6 договора арендодателю предоставлено право на ограничение или полный запрет по техническим причинам использования мест общего пользования и оборудования на срок не более 3 дней.

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается  Актом приёма-передачи помещений от 01.01.2013 (т.1 л.д. 33) и Актом приёма-передачи объекта от 01.02.2013 (т.1 л.д. 34).

Судом первой инстанции установлено, и сторонами не оспаривается, что фактическая передача предмета аренды состоялась 01.02.2013, указание в Акте приёма-передачи помещений иной даты - 01.01.2013, является технической ошибкой (опечаткой). Возражения и доказательства обратного в материалы дела не представлены.  

Кроме этого, судом первой инстанции установлено, что стороны  непосредственно после подписания договора документы на государственную регистрацию не передавали, доказательства обратного отсутствуют.

21.08.2013   ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» письмом уведомил ИП Устинову Т.И. о предстоящем с 26.08.2013 отключении водо- и электроснабжения в связи с проведением капитального ремонта в спорном помещении (т.1 л.д.35).

Судом первой инстанции установлено, и не оспаривается ответчиком, что 26.08.2013 около 11 часов в помещении отключено водоснабжение, 27.08.2013 около 10 часов отключено электроснабжение помещений.

Факт отключения водо- и электроснабжения подтверждается также ответами МУП «Ухтаводоканал» (т.1 л.д.42) и ОАО «Коми энергосбытовая компания» (т.2 л.д.94) об отсутствии централизованного отключения снабжения указанными специализированными организациями.

При этом, из переписки ИП Устиновой Т.И., ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» и МУП «Ухтаводоканал» следует, что в связи с сообщением ответчика о расторжении спорного договора аренды (т.2 л.д. 20-21), МУП «Ухтаводоканал», в свою очередь, предложило истцу расторгнуть договор водоснабжения спорного имущества (т.2 л.д. 22-26).

Судом первой инстанции установлено, что обязанности по самостоятельному несению обязательств по электроснабжению арендуемых помещений на истца не возлагались, договор с электроснабжающей организацией на арендуемые помещения им не заключались.

Полагая, что отключение водо- и электроснабжения помещения произведены ответчиком незаконно, ИП Устинова Т.И. обратилась в суд с настоящим иском.

После обращения в суд истцом направлен запрос в МУП «Ухтаводоканал» о возможности отключения и восстановления водоснабжения помещения непосредственно собственником (т.3. л.д. 32). МУП «Ухтаводоканал» сообщило, что отключение подачи воды в спорных помещениях ресторана «Чибью» силами МУП «Ухтаводоканал» не производилось, отключение произведено и возобновление осуществить возможно ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» путем перекрытия отключающего вентиля перед водомерным узлом ресторана «Чибью» (т.3.л.д.33).

Аналогичный ответ по электроснабжению спорного помещения дан Ухтинским филиалом ОАО «Коми энергосбытовая компания» (т.3 л.д.34-35).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание, что стороны установили срок договора аренды продолжительностью один год, апелляционный суд приходит к выводу о незаключенности спорного договора. Факт незаключенности спорного договора аренды также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2013, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014.

Вместе с тем, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73,  в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь,