Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу n А28-10252/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

11 апреля 2014 года

Дело № А28-10252/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года.   

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Косолапова А.С. директор, действующего на основании удостоверения от 25.03.2013 №45,

представителя истца и третьего лица - Пипуныровой С.Л. действующей на основании доверенностей от 05.12.2013 и от 28.12.2013 №17424-01-05,

представителей ответчика – Бондаревского В.В.  действующего на основании доверенности  от 24.09.2013 и Обухова В.П. действующего по доверенности от 01.08.2013 № 43 АА 0516633, Зверева Е.А., действующего на основании доверенности  от 21.03.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Обухова Юрия Викторовича

на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.12.2013 по делу № А28-10252/2013, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.,

по иску муниципального унитарного предприятия «Латунские бани» (ИНН: 4347009342, ОГРН: 1034316540720)

к индивидуальному предпринимателю Обухову Юрию Викторовичу (ИНН: 434579754629, ОГРН: 310434510600024)

третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

о расторжении договора аренды от 06.08.2012 № 13, об обязании освободить нежилое помещение и передать помещение истцу по акту приема-передачи,

установил:

муниципальное унитарное предприятие «Латунские бани» (далее – МУП «Латунские бани», Предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Обухову Юрию Викторовичу (далее – ИП Обухов Ю.В., Предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 06.08.2012 № 13, обязании освободить нежилое помещение и передать помещение истцу по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 23.12.2013 иск удовлетворен.

Ответчик с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Заявитель жалобы считает, что произведенная перепланировка объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, не требует каких-либо согласований с органами, указанными в пункте 2.2.8, и в данной части положения названного пункта ничтожны. Кроме того, ссылаясь на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Предприниматель полагает, что судом не установлено, существенными ли являются нарушения, допущенные арендатором при исполнении договора.

Истец и третье лицо в отзывах отклонили доводы апелляционной жалобы, с которой не согласны, считают решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционного суда 19.03.2014 заявитель жалобы поддержал изложенную в апелляционной жалобе позицию, представитель истца и третьего лица огласила отзыв на апелляционную жалобу.

Судебное заседание суда апелляционной инстанции откладывалось до 10.04.2014 в порядке статьи 158 АПК РФ.

На основании распоряжения председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 в рассмотрении апелляционной жалобы произведена замена судьи Барьяхтар И.Ю. в связи с ее нахождением в отпуске на судью Бармина Д.Ю. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда 10.04.2014 представители лиц, участвующих в деле, уточнили фактические обстоятельства, дополнили правовое обоснование своих позиций.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 06.08.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 13 (л.д. 28-33), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения в здании бани, расположенном по адресу: г. Киров, ул. 4-й Пятилетки, дом 38, площадью 87,2 кв.м, с целью использования под банный комплекс, номера помещений первого этажа согласно инвентаризационному плану указанного здания - 25, 26, 27, 28, 29, 30, 30(а), 31, 32, 33 (далее – спорное имущество).

Основанием для заключения договора аренды стало распоряжение Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова (переименован - Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова) от 08.06.2012 № 326 (л.д. 41) и результаты проведения аукциона в соответствии с протоколом от 26.07.2012 (л.д. 26-27).

В приложении № 1 к договору дана характеристика помещений, которую подтверждает технический паспорт, представленный в материалы дела.

Спорное имущество закреплено за МУП «Латунские бани» на правах хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 29.04.2011).

Срок действия договора с 06.08.2012 по 05.08.2017.

В пункте 2.2.8 согласовано, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, не изменять вид деятельности по его использованию без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова.

ИП Обухов Ю.В. произвел перепланировку помещений №№ 18, 19, 25.

Данное обстоятельство отражено в актах проверки от 26.04.2013, от 30.05.2013 (42,43).

Письмами от 30.04.2013 № 135 и от 01.07.2013 № 194 (л.д. 49,50) истец предложил ответчику устранить выявленные в ходе проверки нарушения, а в случае неустранения расторгнуть договор аренды от 06.08.2012 № 13.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решение суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из представленных по настоящему делу документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривается, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным существенным условиям достигнуто сторонами, и оно исполнялось арендатором.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) сформулированы правовые позиции, в том числе относительно применения статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Из материалов дела видно, что вопреки условиям пункта 2.2.8 договора при выполнении ответчиком строительных работ была произведена перепланировка спорных помещений, а также переоборудование (в части переноса инженерных систем, необходимых для эксплуатации помещения с номером 25а), которое повлекло за собой изменение функционального назначения всех переданных помещений.

Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра от 26.04.2013, фотоматериалами, актом повторной проверки от 30.05.2013, копиями технического паспорта от 21.11.2007, от 19.01.2012, от 29.05.2013 и не оспаривается ответчиком.

Справка Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 24.04.2013 на дату инвентаризации 19.01.2012 об изменении учетных номеров спорных помещений и технический паспорт от 29.05.2013, согласно которому площадь помещений изменилась и составила - 84,2 кв.м, из двух помещений 28 и 29 (согласно техническому паспорту от 21.11.2007) образовалось одно помещение под номером - 19, а из помещения 25 (согласно техническому паспорту от 21.11.2007) образовалось три помещения (18, 25, 25а) также свидетельствуют о проведении перепланировки в спорных помещениях.

Из буквального толкования пункта 2.2.8 договора аренды следует, что в случае перепланировки и переоборудования предмета договора от 06.08.2012, арендатор обязан выполнить одновременно два условия, а именно: получить письменное разрешение у арендодателя и согласовать данное действие с перечисленными органами власти.

Предприниматель считает заявление ИП Обухова Ю.В. от 15.08.2012 с визой директора МУП «Латунские бани» (л.д. 57) достаточным доказательством соблюдения условий, установленных в пункте 2.2.8 договора.

Однако суд первой инстанции правомерно счел представленные документы доказательствами ненадлежащего исполнения условий договора аренды, заключенного по итогам аукциона и действующего на момент рассмотрения дела, не признанного недействительным (ничтожным) в установленном порядке.

Рассматривая дело в каждом конкретном случае, суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: действительно ли арендатор произвел перепланировку и переоборудование помещения без письменного разрешения арендодателя,  нарушил ли арендатор свою обязанность по согласованию проведения перепланировки и переоборудования арендуемого помещения с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Кирова.

В материалах дела имеется заключение ООО «Гражданремстрой-УСМ» о соответствии выполнения проектного решения нежилых помещений в нежилом здании объекта «Перепланировка и ремонт помещений общественной бани, расположенной по ул. 4-й Пятилетки, 38 г. Кирова, Кировской области» с приложением проектного решения, выполненного ООО «Интел-Строй» (л.д. 131-150). Вместе с тем письменные доказательства разрешения арендодателя, а также согласования проведения перепланировки и переоборудования арендуемого помещения с указанными в пункте 2.2.8 договора органами отсутствуют.

Спорный договор аренды содержит условие об обязанности согласования проведения перепланировки и переоборудования арендуемых помещений, вместе с тем Предприниматель в ходе рассмотрения настоящего спора подчеркивал ничтожность данного пункта договора в части необходимости согласования с контрольно-надзорными органами. В обоснование своей позиции ИП Обухов Ю.В. представил в суд апелляционной инстанции адресованные ему в ответ на запрос письма из Управления Роспотребнадзора по Кировской области от 02.04.2014 исх.№ 01-67/эк-3477 и Отдела надзорной деятельности г.Кирова ГУ МЧС России по Кировской области от 02.04.2014 исх.№ 324-2-17, из которых следует, что на данном этапе санитарно-эпидемиологическое заключение на помещение банного комплекса не выдается, а заключение на соответствие помещения банного комплекса требованиям норм и правил пожарной безопасности не требуется.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что общие технические требования к услугам бань и душевых,