Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А28-8097/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для данного вида договоров существенные условия были включены в проект договора о развитии застроенной территории, опубликованный на сайте www.torgi.gov.ru и в газете «Наш город» № 51 (387).

Вопреки приведенным в исковом заявлении по делу доводам прокурора, части 3 и 4 статьи 46.2. ГСК РФ не содержат обязательных условий о включении в договор о развитии застроенной территории исчерпывающих сведений об общей площади и конкретных параметрах жилых помещений, подлежащих расселению застройщиком, а потому отсутствие таких сведений нельзя признать существенным (т.е. влияющим на результат аукциона) нарушением правил проведения аукциона.

Спорный договор заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся в соответствии с пунктами 27 и 28 статьи 46.2. ГСК РФ.

Включение в спорный договор перечня домов, подлежащих сносу, включающего два дома, которые были расселены за счет муниципального бюджета (дома №54/2 и 54/3 по ул. Большевиков) не возлагает на стороны, включая и муниципальное образование, в интересах которого заявлен иск прокурором области, дополнительных обязанностей.

Доводы прокурора в данной части мотивированы неверным определением начальной цены аукциона, что, по его мнению, привело к нарушению прав муниципального образования «Город Киров».

Действительно, анализ отчета оценщика, использованного при определении начальной цены предмета спорного аукциона, свидетельствует о том, что с учетом использованной оценщиком методики оценки предполагаемые расходы на расселение домов №54/2, №54/3 по ул. Большевиков г. Кирова и снос дома №54/3 оказывали влияние на определение рыночной цены объекта оценки.

Однако прокурором не приведены доводы и не представлены доказательства того, в какой степени указанное обстоятельство влияло на расчет рыночной цены.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, и при заявленной спорной начальной цене права на заключение договора и наличии у потенциальных застройщиков (инвесторов) равных возможностей оценить прогнозируемые реальные издержки на реализацию проекта по развитию застроенной территории, на участие в аукционе заявился лишь один участник, с которым впоследствии был заключен оспариваемый договор.

Суд признает обоснованным возражение Департамента о том, что соблюдение установленного порядка проведения аукциона поставило всех заинтересованных лиц в одинаковые условия участия в аукционе. Потенциальные застройщики (инвесторы) имели равные возможности получить информацию об условиях спорного договора, и, приняв участие в аукционе, в итоге сформировать цену, наиболее соответствующую рыночной.

Прокурором (с учетом приведенных в исковом заявлении доводов) не представлены достаточные доказательства того, что применение утвержденной Постановлением Правительства Кировской области от 06.06.2011 №107/243 Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории способствовало бы отчуждению земельного участка по более высокой цене, чем та, что определена оценщиком перед проведением аукциона.

Оценивая этот довод, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что указанным нормативным актом Правительства области предусмотрено определение рыночной стоимости застроенной территории в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В данном случае начальная цена аукциона была определена на основании отчета оценщика, что не противоречит требованиям названного постановления Правительства области.

При таких обстоятельствах и с учетом представленных в дело доказательств доводы прокурора о нарушении прав муниципального образования на реализацию права на заключение договора на развитие застроенной территории по рыночной цене не могут быть признаны состоятельными.

Кроме того, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция, в силу которой неправильная оценка имущества, выставленного на публичные торги, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (пункт 7 Информационного письма от 22.12.2005 N 101).

Поскольку спорный договор в силу императивных положений законодательства подлежал заключению по результатам объявленного открытого аукциона (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса), то приведенная правовая позиция признается применимой и к спору сторон по настоящему делу.  

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имущественные права и интересы муниципального образования «Город Киров» не нарушены и приведение сторон в первоначальное положение не возможно.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 1 названного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации признание торгов недействительными должно влечь восстановление прав заинтересованных в этом лиц и нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, если имущественные права и интересы таких лиц не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Правовая конструкция спорного договора предполагает сочетание прав и обязанностей его сторон, как в отношении друг друга, так и в отношении третьих лиц (собственников и нанимателей помещений, собственников земельных участков). Исполнение таких обязанностей со стороны застройщика, как, например, предоставление в собственность муниципального образования жилых помещений для расселяемых нанимателей, связана с исполнением публично-правовой обязанности со стороны муниципального образования (статья 43 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Взаимообусловленность и неразрывное сочетание таких прав и обязанностей в договоре существенно затрудняет в случае, если стороны приступили к исполнению договора, возврат сторонами друг другу всего исполненного в соответствии со статьей 167 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что после заключения договора стороны приступили к исполнению своих обязательств, и, в частности, ответчик ООО «АН УКС АВИТЕК» понес затраты на расселение жилых помещений согласно подпункту 3.2. пункта 3 оспариваемого договора. При этом необходимо отметить, что договор не предполагает возмещение администрацией понесенных в интересах третьих лиц затрат инвестора (в том числе, для расселения указанных в договоре жилых домов).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании недействительными результатов аукциона и заключенного по его итогам договора о развитии застроенной территории от 13.08.2012, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Основания для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 02.10.2013 по делу № А28-8097/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Прокурора Кировской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Е.Г. Малых

Судьи               

С.Г. Полякова

А.Б. Савельев