Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.11.2013 по делу n А82-2089/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

26 ноября 2013 года

Дело № А82-2089/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года.   

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Кононова П.И., Черных Л.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Бурыкина Н.С., действующего на основании доверенности от 25.09.2012,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2013 по делу № А82-2089/2013, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.

по заявлению индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны (ОГРНИП 304760405600021, Ярославская область, г. Ярославль)

к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (Ярославская область, г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 9),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна (далее – заявитель, Предприниматель, ИП Мирошниченко Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее –  ответчик, административный орган, Комитет) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения от 22.11.2012 № 6028 об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного помещения и во внесении изменений в договор от 30.03.2009  купли-продажи здания по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б, об обязании ответчика произвести возврат излишне уплаченных 5083867 рублей 52 копеек и о снятии обременения (ипотека в силу закона) с указанного имущества.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2013 в удовлетворении заявленных  требований отказано.

ИП Мирошниченко Е.А. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе Предприниматель указывает, что в качестве способа защиты гражданских прав ею избрано обжалование решения Комитета от 22.11.2012, срок исковой давности по которому не пропущен; о пропуске срока исковой давности ответчиком не заявлялось.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В заседании суда представитель Предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.03.2004  Комитетом (арендодатель) и ИП Мирошниченко Е.А. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (том 1, л.д. 8-10). По условиям данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – часть здания, состоящую из нежилых помещений 1 этажа №№ 1-4 общей площадью 75 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Собинова, д. 41а, для использования под аптеку (далее – спорный объект недвижимости) (пункт 1.1). Арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя и (или) территориальной администрации района по согласованию с главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля (пункт 2.2.12). Арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций здания, а также произвести все расчеты по договору (пункт 2.2.16).

Предприниматель в период нахождения помещений у него в аренде произвел их реконструкцию.

20.12.2004 мэрией города Ярославля издано постановление № 182, которым утвержден акт приемки в эксплуатацию после реконструкции части нежилого здания под магазин «Оптика» (реконструированная часть 80,7 кв.м – выполненная ИП Мирошниченко Е.А. подрядной организацией ООО «Пеком», надстройка мансарды – 54,9 кв.м, выполненная ООО «Нонпарэль подрядной организацией ООО «Ледум») (том 1, л.д. 18).

20.03.2009 мэрией города Ярославля издано постановление № 666 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б».

30.03.2009 Комитетом (продавец) и ИП Мирошниченко Е.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи (том 1, л.д. 14), по условиям которого в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества продавец передает в собственность, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в настоящем договоре, недвижимое имущество – нежилые помещения первого этажа №№ 1-5, 20, общей площадью 75 кв.м., расположенные по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Собинова, д. 41б (далее – спорный объект недвижимости) (пункт 1.1). Цена продажи составляет 7221000 рублей (пункт 2.1). Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 лет ежемесячно равными платежами (пункт 2.4).  Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества покупателем не заявлена (пункт 2.2).

Руководствуясь отчетом № 12671-ОИ об оценке рыночной стоимости инвестиций в объект недвижимости по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б, подготовленного в 2012 году ЗАО «Ярославский центр недвижимости», которым определена рыночная стоимость инвестиций в объект по состоянию на 18.02.2009 в размере 7 128 000 руб., ИП Мирошниченко Е.А. 29.10.2012 обратилась в Комитет с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенных по договору купли-продажи от 30.03.2009 помещений и, соответственно, об изменении указанного договора.

22.11.2012 Комитет направил в адрес Предпринимателя письмо, в котором отказал Обществу в установлении иной цены продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Собинова, 41-б и во внесении изменений в договор купли-продажи от 30.03.2009 (далее – решение об отказе от 22.11.2012) (том 1, л.д. 85). В данном письме указано, что в заявлении от 04.02.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Предпринимателем не указывалось намерение воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, не представлялись документы, подтверждающие стоимость затрат. Цена продажи объекта недвижимости определена независимым оценщиком в размере 7221000 рублей, что подтверждается отчетом от 20.03.2009 № 9112-О и утверждена постановлением мэрии от 20.03.2009 № 666.

Не согласившись с решением об отказе от 22.11.2012, заявитель обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из положений пунктов 2.2.12 и 2.2.16 договора аренды от 16.03.2004, согласно которым  стоимость   неотделимых улучшений  в арендуемых помещениях не  подлежит  возмещению арендодателем; при заключении договора купли-продажи от 30.03.2009 предприниматель рыночную стоимость выкупаемого имущества, а также условия приватизации, утвержденные постановлением мэра города Ярославля от 20.03.2009 № 666, не оспаривал; в суд с иском об изменении договора в части стоимости приобретенных помещений предприниматель обратился 22.02.2013, то есть с нарушением трехлетнего срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции счел жалобу не подлежащей удовлетворению исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Федеральный закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Согласно статье 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества).

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной